(匿名)

　　在二手房买卖过程中，如果房屋交易没有经过优先购买权所有人的同意，房屋合同是无效的。所以在买二手房的时候，购房者不能忽略了房屋的优先购买权。那么房屋的优先购买权是啥?哪些人有优先购买权?“同等条件下优先购买权”又是如何界定的呢?

　　一、什么是优先购买权?

　　优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。房屋优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买房屋不动产的权利。它是一种法定的权利，是由法律直接规定的。

　　二、哪些人具有房屋优先购买权?

　　1、承租人，即房屋租户

　　根据相关法律规定，房屋所有权人出售租出房屋，应提前通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。如果在卖房前不通知承租人，或者承租人表示愿意购买该承租屋，出售人与其他购房者签订的买卖合同无效。

　　2、房屋共有人，即共同拥有房屋产权，享受权利及承担义务的人

　　根据相关法律规定，房屋所有权人有权出售共有房屋，须提交共有人同意的证明书或者在房产交易过程中，签定合同、过户都需要房屋共有人签字。在同等条件下，房屋产权共有人具有优先购买权，否则房屋买卖合同无效。

　　3、原产权单位的房屋

　　职工购买公有住房，拥有部分产权，即占有权和使用权，有限处分权和收益权。对于职工以标准价购买的公有住房，可以在购房五年以后在市场上进行出售或出租，原产权单位享有优先购买权和租用权。在对外出售时，出售人需要先取得原产权单位的同意，并出具证明，才能出售房屋或出租。

　　4、公有旧房原住户

　　根据相关法律规定，对于要出售的公有旧房，原住户有优先购买权。

　　三、“同等条件下优先购买权”如何界定?

　　购买存在优先购买权的房屋，必须先要获得优先购买权拥有者的同意。在涉及到优先购买权的相关法律规定中，都提及到“同等条件下优先”。

　　其同等条件主要包括：总价款，支付方式，支付时间，交付时间等因素。而“优先”主要指时间上的优先，根据相关法律规定，出租人在出售房屋之前，履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后视为放弃优先购买权。

　　如果出租人未履行告知义务，自出售人出售房屋届满1年的，即从出售人与第三人订立有效合同之日起计算，优先购买权亦归于消灭。

　　在条件等同时，只有享有优先权的承租人、共有人放弃购买之后，房屋所有权人才可以将房屋出售给他人，买卖双方才能合法的进行房产交易。另外需要注意的是房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权优于单位的优先购买权。

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