谢逸枫：不用等25年 京沪深房价2030年要卖到80万元

　　老谢曾经说过，京沪深这样的超级特大国际都市房价，调控按住不住的，政府管不住的。因为供应端一直往下降，需求端一直往上升，资金端一直不断加杠杆，资源端一直不断集中。所以，房价永远没有顶，会一直上涨，也许是30年，也许是50年，也许是100年。即使市场短周期因供需、政策的干预，房价出现波动属于正常现象。经过短期调整之后，房价直接弹簧式上涨反弹。预计到2030年，京沪深豪宅楼盘房价卖80万一平已经不是什么问题了，这不是梦想，20万、30万以上的楼盘房子到处都有，不用等到25年之后了。其一是平均房价10万以上。其二是未来十多不年利率依然负增长，实际利率零。其三是货币超发不停止，人民币贬值不断扩大。其四是地价、开发成本的上涨。其五是房地产金融化、资产证券化，加杠杆化。

　　不要以为老谢这是给开发商做代言人、给楼盘做广告、给房地产行业摇旗呐喊，楼盘价比房价已经翻了好几倍以上。事实上过去30年多房价、地价真正下降的也就几年，剩余年份一直保持上涨趋势，因为货币超发好几百倍，人民币贬值几百倍了。

　　京沪深这样的超级特大国际都市楼市黄金期没有结束，房地产黄金投资期正在开始。其一是这三大城市的年轻人才率、创新创业率、投资投机率、剩女独立率、再婚率、富人增长率、供应下降率、不可开发面积率、人口面积率、城市更新率都是全国最高的。其二是三大城市都符合中国楼市九大定律+城市群+经济圈+自贸区+国家级新区，城市金融论、规划前景论、地段占位论、中心价值论、产业发展论、资源集中论、人口增长论、交通发达论、景观环境论。其三是房地产金融化、货币化、证券化、杠杆化。赞同没有实体经济，金融不能够独立的发展。任何的产业，任何的城市，都经历了三个层次的发展。第一个层次是有产品，第二个层次是有产业，第三个层次是有金融。任何的产业如果不能发展到金融化，产业就会被淘汰，城市也不例外。

　　因为空间中有机会，时间中有风险，金融玩的就是“两化”。时间的货币化，空间的货币化。这才有了房地产的空间溢价，不同城市之间，真正的差别在于空间的溢价率不同。

　　未来京沪深这三城市未来发展方向：第一是金融。第二是地铁商业、住宅。第三是城市更新地产。第四是地产证券化。第五是土地资产+房地产资产+金融资产一体化。第六是创新、创业。第七是电商。第八是教育高地。如深圳的短板是教育，现在把北京的名牌大学搞到深圳了。

　　2010年，老谢在微博上对独立经济学家金岩石就说过，中国豪宅房价会上涨，其中北京房价超过40万、上海超越30万元、深圳要超过20万元、广州房价超过18万/平方米。当时金岩石说，中国的豪宅价格将大涨，其中上海要超越30万元，北京超越20万元，深圳要超越10万元。2011年-2016年，是不是都实现了。超级特大国际都市、金融中心城市的均价与楼盘单价的关系，楼盘单价是均价的4倍以上到6倍。2013年，北京、上海、深圳房地产资产证券化迅速，房价更是突破了30万一平。2016年1月份，金岩石说深圳前海房价涨不到30万/平是开发商耻辱。根据深圳前海规划，均价15万元/平方米，天价50万元/平方米。

　　2015年9月时，罗振坤博士说，5年后深圳湾的房价是30万元/平。他认为，深圳湾的房价其实是低估了，调控政策将深圳湾真实的房价给压下去了，“330政策后，片区房价从3、4万猛涨到10万，这是补涨不是泡沫。如果不是6月份股票市场出了一点问题，深圳湾的平均房价到15万才是合理的”。罗博士最后作出预言：5年后深圳湾房价是30万元/平方米。半求在分答上回答网友提问时，谈起董藩北京房价80万的观点，可以断定北京、深圳房价最高可以突破100万，再过个五年，深圳的房价到8万左右我觉得是可以预期的，因为货币还在超发，经济还在发展。如果5年内，深圳均价到8万，按照4-6倍计算，顶级豪宅价格应该在32-48万之间，也就是说可能触及50万一平。