东莞租金回报率仅为2.11% 二手房挂牌价将理性回落

　　新房价格太高转战二手房市场?

　　奈何二手房价格也逐渐逼近新房，甚至高于新房

　　想买个房就真的那么难吗?!

　　别着急!下半年二手房市场或许会回归理性!

　　今年第一季度，楼市调控政策仍然继续，房贷利率再次上浮，东莞一手房市场冷淡，二手房成交也同比下滑两成，比2016年第一季度下滑近四成，其中二手住宅同比下降25%，是近三年来二手房同期成交最低水平。

　　此外，从租金回报率来看，第一季度东莞住宅租金投资回报率为2.11%;市场冷淡，投资回报率低，临深片区等区域镇街楼盘挂牌价下滑，回归理性。

　　房贷：一季度利率再上浮

　　东莞中原战略研究中心监控数据显示，2018年3月，除兴业银行利率维持不变、浦发银行利率下降外，有15家银行的整体利率较2017年10月再次上浮，华润银行和中信银行暂停接单。

　　东莞中原战略研究中心介绍，如广发银行首套房贷利率由原来的上浮20%提高至一季度的上浮30%;邮政银行首套房利率由原来的上浮10%变成上浮15%;最高的是光大银行首套房贷利率上浮至40%。相较2017年10月时的房贷利率，房贷利率普遍再上浮了5%~10%。

　　业内人士介绍，二手房贷利率上浮情况相较一手房市场更高，停贷银行更多。同时，受到2月起东莞各大银行执行“三价合一”政策影响，东莞二手房成交明显下滑，在“三价合一”政策影响下，购买二手房要么首付提高，要么选择税费增加，购房门槛提高，许多购房者放缓入市步伐，从二手房市场转而关注一手房。

　　成交：二手住宅同比降25%

　　合富置业相关负责人介绍，2018年一季度，东莞二手楼市延续2017年下半年以来的走势，成交热度明显减退，整体政策环境以及银行房贷政策的收紧，使得市场交投不断放缓。

　　2018年一季度，东莞二手房市场的成交量持续下滑。据东莞房地产公众信息网每日的二手房网签数据统计显示，一季度东莞二手房网签8394套，创下了近三年来同期网签量的新低，同比下滑22%，而与2016年一季度相比，降幅更是超过了四成。

　　东莞中原战略研究中心监测数据也显示，其中一季度二手住宅的网签量为7638套，环比大幅减少33%，同比亦大减25%，回到2014年季度成交量水平。该研究中心分析原因表示，宏观上调控政策不放松、信贷政策持续收紧;受到春节假期楼市淡季影响;此外，春节前后东莞开始执行的“三价合一”政策，导致二手住宅的交易成本大幅增加，致使成交受挫。

　　价格：“三价合一”挂牌价涨

　　一直以来，受到“阴阳合同”影响，二手住宅网签价格较实际成交价格低很多。而随着“三价合一”的逐步实施，东莞二手住宅网签价格越来越接近真实成交价，这也使得二手住宅网签价在数据上出现上涨。

　　东莞中原战略研究中心统计数据显示，在网签价方面，2018年第一季度东莞二手住宅网签均价为7756元/平方米，环比上涨11%，同比大涨32%。近期“三价合一”的开始执行，使得网签价逐步接近真实成交价。东莞中原介绍，在该公司促进成交的二手住宅成交当中，实际成交均价为20633元/平方米，套均总价为208万元/套。

　　不过，从挂牌价上更能看出市场的变化和业主心态，2018年第一季度东莞全市挂牌价到达顶点后并开始回调，市场回归理性。

　　区域：

　　樟木头、东城、南城交投活跃

　　从区域成交来看，楼市发展较早的片区仍然是二手房成交较为活跃的区域。合富大数据显示，樟木头、东城、南城三个区域二手房交投较为旺盛，三个区域合计的网签量就占了全东莞二手房网签量的四成份额，尤其是樟木头和东城，两个区域都有1200套以上的成交。而其中表现最为亮眼的是东城，在大市同比普遍下行的情况下，一季度东城依然保持着1221套的二手房网签水平，与去年同期东城的网签量持平，成交表现相当稳定。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据也显示，2018年第一季度，全市二手住宅成交量环比2017年第四季度减少33%，只有企石、麻涌、石碣的成交量环比增多。

　　另外，东莞中原战略研究中心还表示，其中东城由于取消“学位房”，房产与学位“脱钩”，第一季度东城的二手房交易放量，在全市成交的占比明显增加，预计4月份二手房的交投数据增加更为明显。