重点城市二手房市场趋冷 提前释放购买力致需求疲软

全国重点城市二手房市场继续整体趋冷。近日，多家机构陆续发布全国二手住宅交易情况及价格报告，11月全国二手住宅挂牌均价连续三个月下跌，且跌幅扩大。其中，北京、深圳、上海、广州等一线城市挂牌价均现环比下跌。

一线城市中，仅上海新增房源量环比上涨，深圳、广州和北京均出现明显下降。全国10个典型城市11月二手房成交量为4.6万套，同比下降19%。

安居客房产研究院首席分析师张波表示，在经济政策稳定的大背景下，11月的房地产行业也保持了一定的稳定性。在量价上，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。

二手房挂牌价环比下降

尽管全国二手住宅均呈现下跌态势，但各区域城市跌幅存在较大差异。

分类别看，二线城市下跌最多，环比跌幅0.48%；其次为一线城市，环比跌幅0.43%，三四线城市仅小幅下跌0.07%。安居客线上数据显示，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为59610元/平方米、53756元/平方米、50240元/平方米和32273元/平方米，环比上月均小幅下降。

在二线城市中，超6成城市二手住宅挂牌价下跌，而三四线城市上涨城市数量与下跌城市数量则几乎持平。

分区域看，由于部分城市在前一轮上涨中提前释放购买力，导致后续需求疲软，市场供大于求。

诸葛找房数据研究中心《11月100城二手住宅均价报告》显示，东部、东北二手住宅环比跌幅均有不同程度的扩大，东北地区购买需求减弱，特别是东北区域的三四线城市降价较为明显；东部大部分城市由于一直处于调控高压状态，二手住宅挂牌均价环比下跌0.41%，跌幅最大；而西部、中部与上期近乎持平。

上海新增房源环比增长7.6%

一线城市新增房源量环比有涨有跌，58安居客房产研究院《2018年11月国民安居指数》显示，深圳、广州和北京新增房源量环比分别下降16.1%、13.3%和9.9%；上海新增房源量呈现上涨态势，环比增长7.6%。全国部分城市新增二手房源量环比出现回暖，沈阳、宁波、哈尔滨增幅分别达到12.9%、11.4%和10.0%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，新增房源数量增加，反映出市场预期正在调整，卖家的心态发生了一定变化。一二线城市交易量萎缩，导致市场预期看跌，这都会带来挂牌价的下调。对中小城市而言，市场波动相对较小，价格反而容易坚挺。

二手房市场将持续降温

上海易居地产研究院在《10城市二手房市场报告》中指出，监测的10个城市二手房成交量4.6万套，环比增长18%，同比下降19%。尽管成交量较10月份有所回升，但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数（5.6万套）。

以累计值观察，今年1～11月，10个城市二手房成交量为61.4万套，相比去年同期水平下降了13%，降幅较前10个月扩大1个百分点。观察历史数据，即年初累计成交套数同比已经连降26个月，远超上一轮低迷期16个月的连续下降。近期二手房成交量6个月移动平均值同比增速从10月的0%下降至11月的-3%，二手房价格指数曲线也出现下行走势，两者开始呈现共振趋势。

报告预测，在中央房地产调控政策不放松的情况下，部分城市二手房成交量将继续呈现低迷态势，而二手房价格在成交量低迷的影响下将延续盘整下行走势，且二手房价格指数同比涨幅也将下探到0轴以下负区间运行。

房产中介弊端：双边代理、一手托两家、弱势买单

据了解，链家目前仅在上海提高了佣金比例，暂时还不会考虑其他市场。链家方面向记者表示，主要原因是与成熟市场相比，上海的中介市场长期处于低费率竞争和低服务质量的状况，消费者体验较差。此次提佣后，上海链家将全面提升包括客服响应体系、安心服务保障等，优化服务品质。

虽然自称调价是为了提升服务品质，但市场上立刻出现了两种不同的声音乐观者认为“卖方承担可以降低买方的压力，有助于二手房交易报价降低”，悲观者则认为“卖方依然会把费用转嫁给买方，买方承担中介费是多年来市场的潜规则”。

易居房地产研究院总监严跃进告诉记者，此次链家调整佣金比例，和市场降温有很大关系，会出现业务量减少等问题，但反过来也说明企业的模式还是比较粗放的，即对于佣金比较依赖。类似调整也体现了一点，即房地产市场依然存在较大的压力，中介企业需要防御此类降温潮。类似做法也会带来很多中介企业的模仿。

无独有偶，就在链家新政出台后，记者曾接到沪上某小型房产中介的电话，对方称上海宝山有一处二手房不错极力推荐，当被问及中介费，对方表示：“目前是3%，链家都涨了，我们也跟着涨了。”

不过，记者在采访中了解到，我爱我家、太平洋房地产、中原地产等多家中介均表示，不会跟进链家调整中介费。一名销售人员告诉记者：“买房承担中介费向来是潜规则，卖方只看到手价，如果卖方急售，那么价格可能还有得谈。说得好听一点是卖家掏那1%的中介费，但实际按照现在的市场行情，如果是人家急着要把房子卖出去，有可能会掏，如果不急着卖房，一般都是急着买房的人掏了全部的中介费，毕竟你房子那么多，不急卖，你爱买不买。而且有些中介和卖家谈的价格就是卖家最终拿到的钱款，说白了相当于是买房的人掏了所有的中介费。”