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刘世锦:发展房地产初心是满足人居 需合理征房产税

厦门房地产网-房掌柜 2018-10-26 05:12:46来源:房掌柜 整理
[摘要]今年以来,社会上对房地产税的讨论热度居高不下。围绕相关热点问题,国务院发展研究中心原副主任

  今年以来,社会上对房地产税的讨论热度居高不下。围绕相关热点问题,国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦在接记者采访时表示,房地产税是要征收的,而且是会合理合法地来征收。“房住不炒”为房地产“纠偏”党的十九大报告提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

   刘世锦认为,发展房地产的初心是满足人们住的需求,而在实际发展过程中走偏了,有些地方将房地产当成投资甚至投机的对象。现在要把这种情况扭转过来,所以提出“房住不炒”。他强调,对于城市而言,如果房子炒得很厉害,房价炒得很高,城市的竞争力会下降。“有些城市可能愿意推动房价上涨,把房价搞得高一点,土地出让金也会多,税收也会多,但这个是很短视的,从中长期来讲提升了城市的成本,很多人就不敢来了,来了以后也待不下去。”房地产税会合理合法地征收 。

针对社会都很关注的房地产税,刘世锦表示,房地产税是广泛涉及民生利益的一个地方性税种,大的方向是肯定的,就是房地产税是要征的。至于这个税到底怎么征,刘世锦认为,从顺序上讲还是立法先行他提到人们关注的问题包括:“土地出让金交了又交房地产税,这样合不合理?很多老百姓(603883,股吧)收入不高,税负已经比较重,再征房地产税合适吗?等等。”刘世锦说,开征房地产税这些问题都是要充分考虑的,然后制定合理的规则,最终合理合法地来征收。

  房地产税不能急于求成

  针对备受关注的房地产税,顾云昌指出,房地产税是税收体制改革的重要组成部分。“目前,中国的房地产税收的体系是不完善的,开发和交易环节税负很重,持有环节基本没有任何税。从世界各国的经验看,这恐怕是一个很大的缺陷。”

  至于房地产税如何征收,顾云昌认为,总得来说“立法先行、充分授权、逐步推行”。

  房地产税何时全面开征?顾云昌认为,这个过程不能急于求成。他认为,2018年、2019年出台的观点太过乐观。房地产税开征难度很大,具体操作上也有很大的难度,立法还有时间过程。现在已经列入立法计划,五年内完成,早一点最起码也要三、四年。

  对比研究(具体可参见拙著《物业税改革对房地产市场的影响研究》,首都经济贸易大学出版社2011年版),房地产税应当说只是影响房地产市场的“外生变量”,从多个国家实施房地产税的经验看,房地产税的实施并不会改变房地产市场的周期性波动规律。从短期来看,预计其影响的力度与房地产税出台的时点直接相关。

  第一,目前国家提出的是加强房地产税立法,而不是房产税,这是两个概念。从房产税在上海(楼盘)和重庆(楼盘)等地的试点来看,其对房价没有太大的抑制作用,主要是由于上海和重庆在试点房产税时存在范围有限和力度有限的问题。要征收房产税,首先要清楚房产税和房地产税的区别。目前上海和重庆征收的房产税从其性质来说更多的算是一种财产税,而国家提出的是要加快房地产税立法,房地产税包括交易税和持有税,是一个综合性概念。以已经有房地产税制度的美国为例,房地产市场依旧存在着明显的周期波动,以近百年纽约房价走势为例,1920年-1940年、1940年-1960年、1970年-1990年均存在明显的周期波动,从更短的时间来看,2006年-2016年也是一个小周期,可见房地产的短期与长期走势与房地产税的直接关联度主要取决于当时的市场供求状况和周期因素。

  第二,从基本逻辑来看,考虑到房地产所特有的资产属性和实用特性并存的特征,与房价短期走势最相关的变量是金融和信贷环境,从中长期来看则是市场的供需情况,供应端包括土地供应带来的新房、分散业主供应的二手房,需求端包括人口总量和结构、城市化的速度等,房地产税算一个有影响力的“外生变量”。如果说房地产税对市场的影响,其实更为重要的是从不征到征收的时点选择,其对市场短期冲击作用的大小则取决于征收的时间点,例如如果征收时点在一个弱周期中,则会有更大的影响,总体来看,是不是在弱周期开征比是否征某种程度上更重要。

  第三,除了何时征收外,征收的力度、怎么征、对谁征、是否有免征条款、如果有,那哪些人或房可以免征等问题从目前的传言看,还都不太明确。房地产税的征收还需要与整个房地产税收结构调整结合起来,否则只是强调单纯地征收房产税会造成部分税收重复,因为房产税基于房价,而房价又包含了地价,房屋所占用的土地已经缴纳过土地出让金,所以为了避免税收的重复从而加大居民税费的压力,房产税可以考虑替代一些土地出让金和其他与房产相关的交易税,而不只是新增一种税。房地产税作为重要的税收收入来源和调节收入分配的重要手段,其征收具有一定的必然性,从目前趋势看,大概率会实行“低税率、宽口径、广覆盖”的原则。

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责任编辑:刘锦玲

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