房地产市场整体退热 房企项目股权转让浪潮波涛汹涌

除了发债，在大盘不好的情况下，富力地产毅然“卖股补血”。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8．06亿股新H股，发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80％，若以每股12港元的均价计算，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

事实上，近期以来房企转让股权、债权现象频发。北京产权交易所房地产企业产权挂牌的多达42个项目，转让额度约为105亿元。上海联合产权交易所数据显示，房地产企业产权正式挂牌项目约为19个，转让总额为83．86亿元。预披露项目更是集中上线，北大资源集团投资有限公司欲转让青岛博雅置业有限公司70％股权及债权；中铁二局房地产集团预转让成都中铁置业、都江堰青城旅游开发有限公司100％股权和相关债权；上海古北转让上海地产古北安亭置业有限公司100％股权。

迎集中还款期

2018年还剩最后一个多月，债券市场上即将到期的各类债券规模仍然较大。Wind数据显示，房地产企业未来40天左右的时间里，共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526．73亿元。此外，境外债方面，截至年底，房企海外债券到期规模近90亿元。

Wind资讯分析人士表示，2019年至2023年五年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上，主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。“国内外同时到期下，房企还款压力骤升。从单个公司来看，金科地产即将到期的债券规模最大，合计达到40．3亿元。而金地集团、中信房地产集团、保利地产、中天金融等6家企业到期规模均超过25亿元。”

渤海证券分析师崔健表示，房地产债券发行经历了2015年－2016年的扩容后，进入相对平稳的平台期，而由于地产债的期限多为3－5年，所以2018年－2021年是地产债的偿还高峰期。2018年9月1日至12月31日，地产债的总偿还量达到1292．67亿元，2019年上半年总偿还量达到2116．51亿元。

也正因为此，集中到期下部分房企发债明显加速。11月8日，中国恒大公告显示，其附属公司景程有限公司发行5．65亿美元于2020年到期的11％优先票据、6．45亿美元于2022年到期的13％优先票据、5．9亿美元于2023年到期的13．75％优先票据，在新加坡证券交易所上市及挂牌。合计融资18亿美元，约合人民币125亿元。

11月19日，恒大再次公告称，其间接全资附属公司景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人于当日就发行总金额为10亿美元的增发2020年票据与中信银行（国际）、光银国际及海通国际订立购买协议，利率为11．0％。

“扎堆”发债融资，让各大房地产企业今年的发债额度“捉襟见肘”。根据Wind企业注册情况统计，万科今年注册发债额度为230亿元，目前已使用190亿元，剩余仅仅40亿元；金地注册额度为80亿元，目前仅剩30亿元；富力地产年初注册额度为80亿元，目前仅为18．3亿元。而武汉光谷联合集团、中粮地产、上海张江高科、广州高新区投资集团等9家房地产企业今年都已满额发行。

房企资金风险整体可控

“2018年以来，地产债的回售到期规模不断增加。”中泰证券分析师齐晟表示，截至11月15日，地产债的总到期规模中回售到期的比例达到52．19％，远高于市场平均水平。

齐晟表示，这主要是受信用风险提高以及再投资收益不确定影响。一方面，今年地产债的主体评级预警14次，3家违约，引发对行业再融资能力的担忧；另一方面，再投资收益方面，信用利差大幅走阔也推动了回售率。此外，今年5月以来，地产债中止事件不断，龙湖、碧桂园、富力地产等发行人均曾主动中止发行，引发市场对行业再融资能力的担忧。

崔健说，从相关指标来看，各个评级房企的短期偿债能力在2018年上半年均有所下降。其中AA评级从2017年中的55．40％下降至2018年中的37．32％，降幅最大。

“虽然偿债压力上升明显，但风险整体可控。”齐晟表示，对于房企来说，2019年整体到期债规模预计为4600亿元，增幅约为1800亿元。但具体来看，行业的偿债压力并没有整体上行。以已披露三季报的83家地产债发行人为样本，虽然流动比率由2017年底的1．91下降至今年三季度的1．83，但发行人的资产负债率从去年底的66％降低至目前的64％，行业整体杠杆水平有所放缓。

齐晟说，目前来看，房企市场流通性较强，尤其是低等级债项中的国企债占比高，降低了低等级债券持有人的回售意愿，从而降低尾部风险爆发的可能性。

（房掌柜整理自证券日报、经济参考报）