上市房企融资合计已超250亿 融资困境下房企各寻出路

　　据11月15日上交所消息，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，规模合计超百亿元。

　　《每日经济新闻》记者注意到，11月以来，包括华夏幸福、陆家嘴、华远地产、阳光城等在内的多家房企完成了几亿元到几十亿元不等的融资。从公司债到购房尾款ABS以及住房租赁债券，房企利用各种可能的融资手段，以应对“融资寒冬”。据记者不完全统计，仅11月12日～15日，上市房企融资合计就已经超过250亿元。

　　克尔瑞数据显示，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值，房企融资成本整体呈上升趋势。

　　业内人士表示，不同融资环境下融资成本会有差别，而随着美元加息，境外发债成本会相对较高。

　　高质押下各寻出路

　　11月15日，阳光城11亿元公司债券在深交所上市，票面利率7.50%。11月13日，阳光城发公告称，拟与五矿信托、深圳五顺方合作，以购房应收款为基础资产进行融资，总额不超过50亿元。

　　11月13日，泰禾集团发布公告称，其11.67亿元购房尾款资产支持票据获准注册。

　　《每日经济新闻》记者注意到，阳光城和泰禾还在9月发行了长租公寓资产专项计划。

　　9月19日，“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”正式成立，发行总额不超过30亿元，发行期数不超过4期。9月8日，阳光城公告称拟开展上游供应商、施工方对公司及其项目公司的应收账款供应链资产证券化工作，总计不超过人民币50亿元。

　　泰禾方面，9月4日，“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”拟发行总额不超过50亿元，发行期数不超过4期，首期发行金额8.1亿元。

　　今年年初，《股票质押式回购交易及登记结算业务办法(2018年修订)》正式实施，其中明确，股票质押率上限不得超过60%，单一证券公司、单一资管产品作为融出方接受单只A股股票质押比例分别不得超过30%、15%，单只A股股票市场整体质押比例不超过50%。

　　而据Wind，目前阳光城的质押比例为59.92%，泰禾集团的质押比例为61.63%。

　　成本差距下的融资困境

　　不同房企间融资成本的差距得以显现，以陆家嘴和华远地产来说，华远地产的高级无抵押定息债券票面利率比陆家嘴的公司债票面利率高出6.85%。

　　11月13日，陆家嘴(600663.SH)2018年公司债券(第二期)在上交所挂牌上市，发行总额10亿元，期限5年，票面利率4.15%。

　　11月8日，华远地产完成2亿美元3年期高级无抵押定息债券簿记定价工作，票面利率11%，待后续交割完毕后将安排在香港联交所上市交易。

　　业内人士表示，上述两种债券的差别主要在于主体信用状况，若主体评级一样，其融资成本有一定可比性。

　　协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示，两种债券取决于当下的融资环境，近来国内银根较为宽松，而海外发债则由于美国加息等原因，融资成本相对较高。

　　同样是高级无抵押定息债券，华夏幸福(600340.SH)的发债利率也比华远地产低4.5%。10月11日晚，华夏幸福公告称，拟向境外专业投资人增发7000万美元高级无抵押定息债券，票面利率6.5%。

　　但也有业内人士指出，利率高低与发债规模密切相关，华夏幸福这笔债显然不及华远地产的发债规模。

　　融资成本的差距背后是中小房企愈加艰难的融资困境。

　　以华远地产为例，其今年已经发行了两笔规模较大的公司债券。4月10日，为补充营运资金及偿还公司(含下属公司)借款，华远地产向合格投资者公开发行一笔总额不超过人民币50亿元的公司债券。9月7日，华远地产收到上交所对其挂牌转让非公开发行50亿元公司债券的无异议函。

　　记者注意到，截至8月31日，华远地产2018年度内累计新增借款16.78亿元，已经超过其2017年末经审计净资产的20%。

　　记者查阅Wind获悉，目前华远地产现金流量利息保障倍数为-206。由于实际用以支付利息的是现金，而非收益，现金流量利息保障倍数比收益基础的利息保障倍数更可靠。若该数值较小甚至为负，则公司流动性略显紧张。从这一点看，华远地产的偿债能力较弱。

相关新闻：

　　在调控持续加码的趋势下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。房企不放弃规模化追求，但随着融资难度明显加大，融资成本也居高不下。

　　国家统计局最新数据显示，1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月回落0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长2.8%，办公楼销售面积下降10.5%，商业营业用房销售面积下降2.8%。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。其中，住宅销售额增长15.0%，办公楼销售额下降6.5%，商业营业用房销售额增长1.7%。

　　数据背后是楼市拐点基本确认。2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市虽然依然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。楼市单月成交连续2个月同比下调，全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

　　业绩前景不妙背景下，房企正全力备战融资以求度过寒冬。中原地产数据统计显示，11月份全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额数百亿。

　　规模化和债务危机

　　房企密集融资的背后是规模化和债务危机。

　　张大伟认为，在调控持续加码的趋势下，大中型房企依然在加速拿地。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。房企不放弃规模化追求，但随着融资难度明显加大，融资成本也居高不下。目前房企融资需求更多是因为需要替换2016年部分高成本资金，房企资金链依然宽裕，但随着调控持续，房企的压力将越来越大。

　　一位房企高管告诉21世纪经济报道记者，“中国最大的风险是债务危机，一个项目违约可能拖垮一个企业，一个企业债务违约可能导致该企业所在行业遭遇金融挤兑而爆发连锁反应式债务危机。目前不少房企也在去杠杆，虽然资产负债率有所下降，但仍居于高位，今年末以及明后年将进入还债高峰期，如果没有足够的资金周转，就可能导致房地产业的债务危机，并导致楼市更大的风险。在去杠杆和抑泡沫的大背景下，流向房地产的资金是严控的，房企依靠销售回款还债难度很大，适度放松房企直接融资用于还债，有助于房企化解债务危机。”

　　58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，2018年房企密集融资就是来源于资金压力，一方面要规模化，不进入头部企业阵营生存压力巨大;另一方面又缺钱实现规模化，针对中小房企的各种资金支持明显不如头部房企，中小房企不得不想尽一切办法去融资。同时，头部房企的日子也并没有想象中那么好过，万科的“活下去”也在一定层面上折射出头部阵营的压力，从下半年来看，头部房企也积极进行价格调整，并进一步以价换量，加速销售资金回流。

　　张波认为，相比于大型房企，中小房企面临更多生死考验。从目前的现状来看，中小型房企的融资非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存或离场。

　　上述高管也表示，“房地产市场的平稳健康发展是中央的政策诉求，房地产能否平稳的关键因素在于房地产金融，如果流入房地产的资金能够保持相对稳定，房地产市场的平稳就相对可期。因此，未来房企融资整体上会保持略为收紧且相对稳定的状态，避免市场大起的同时防范大落。中小房企很难在银行系统获得信贷，也很难在公开资本市场获得融资，它们的压力是巨大的。但因为它们更多是在局部市场，因此不太会构成系统性风险。大型房企的融资渠道更多，但是覆盖的城市和产业更广，营销能力更强，回笼资金更大，但用钱的地方更多，更具有系统性风险，也更容易引发金融监管部门的关注和关照，反过来说它们的资金压力虽大，但风险未必会更大。”

　　张大伟认为，2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年，而且从趋势看，2019年资金压力将依然持续。

（房掌柜整理来自每经网、21世纪经济报道）