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袁春:房企要回归健康的现金流和负债 拿地运营共存

厦门房地产网-房掌柜 2018-12-25 02:10:56来源:房掌柜 整理
[摘要]二十年一梦。从1998年取消福利分房,中国进入商品房时代,房价开始缓慢上行,到2008年金融危机后房价迅速上涨

  二十年一梦。从1998年取消福利分房,中国进入商品房时代,房价开始缓慢上行,到2008年金融危机后房价迅速上涨,再到2018年去库存结束,行业规则彻底改变,楼市建立长效机制,中国地产行业已经完整走过两个大周期。作为中国房地产事业的开拓者与参与者,袁春见证了房改20年的风云变幻。

  或许正是经历了房地产市场的潮起潮落,在调控持续紧缩,市场陷入冰冻状态下,袁春的身上仍然透着一股不急不躁的冷静与乐观。作为鸿坤地产集团总裁,袁春对于市场寒意的感受更为敏感和直接,不过,当房企纷纷陷入困局,降价促销准备囤粮过冬之际,袁春却表现得颇为淡定。在和讯房产问及是否感到焦虑时,袁春直言:“有什么焦虑的呢?”

  入职鸿坤之前,袁春的履历上有着13年中海地产和8年龙湖集团的管理背景,在这两家以稳健风格著称的企业沉淀多年,稳健的理念早已渗入到他的经营管理中。因此,在袁春看来,无论市场环境好坏,企业运行的关键要务在于安全运营。

  如外界所知,袁春在去年12月接手鸿坤地产集团总裁的同时,也肩负起了描绘未来5年发展蓝图的重任。如今,时过一年,鸿坤的业绩情况如何?未来的发展路径是怎样的?袁春又将如何在市场迷雾中带领鸿坤突围?

  谈行业

  房企要回归健康的现金流和负债率

  众所周知,中国的房地产存在着螺旋式上升、3年一个小周期的行业规律,回望过去两年的房地产市场,袁春认为,最大的问题在于成交量大幅度上涨的同时,价格也在快速上涨,由此带来了一系列风险,因此通过政策调整,把水分挤出去很有必要,房企更应该理性看待调控及其带来的市场变化。

  从企业层面来看,风险则主要表现为现金流紧缩带来的生存危机。过去两年,房价一路高歌猛进,房企在扩围的同时负债率也在攀升,不过,大量的销售回款尚且可以覆盖掉高负债带来的风险,但当下市场的严峻之处在于,“一方面,前端融资收紧,另一方面,后端销售按揭回款速度也在放慢,前后端资金链都偏紧对于高负债企业来讲自然会带来流动性的问题。”袁春解释到。

  不过,在袁春看来,现金流承压也并不意味着房企丧失发展机会。“国家在帮扶一部分民企,企业自身如果能够发力,不会出现特别严重的状况。”

  新的市场背景下,房企一味冲规模的时代已经过去,如何漂亮的活下去成为房企迫切解决的问题。对此,袁春认为,地产是类金融行业,更多的是受资本驱动,因此,房企的出路最终还要回归到健康的现金流和负债率上。

  为在房地产下半场竞争中生存下来,一些规模增长空间有限的房企已经切换至转型新赛道,房企在科技、农业、汽车、长租等领域的身影愈发活跃。不过,袁春认为,今年众多房企提到的多元化转型,其实不是房地产商真的不做地产,而是把地产的外延更加延展,大部分地产企业其实还是在做房地产+的事情。

  随着地产企业的触角延伸范围越来越广,根据袁春判断,未来,房地产行业将于互联网结合得更为密切。袁春向和讯房产介绍到,房地产企业的互联网化其实是在自己熟悉的领域里发挥自己的优势,做一些资源的整合。地产和互联网的融合,更多是体现在后端的运营上。通过良好的后续运营,可以提升企业的品牌价值。

  谈企业

  拿地+运营构筑护城河

  一个有趣的现象是,房企在高呼焦虑,另一边则完成了一份份销售额创新高的漂亮业绩。当问及鸿坤今年的业绩情况时,袁春并不讳言:“跟去年差不多,从去化率、利润方面来看,业绩完成得还可以。”克而瑞数据显示,2017年鸿坤地产的整体销售额为261亿元。

  去年5月,鸿坤打响全国化布局的第一枪,此后,鸿坤在袁春接手之后不断释放出诸多动态,与中交达成合作、物业申请新三板上市、新获多个产业项目,不过,相比之下,全国化布局的节奏则稍显缓慢,对此,袁春表示,市场环境变了,企业对策随之发生变化很正常,“上半年大家都还喊着扩规模,现在,谁也不愿意当第一。”据袁春介绍,今年完成的销售额中,华东项目的贡献最大,特别是无锡(楼盘)和滁州(楼盘)的项目销售情况非常好,明年则主要集中在华南项目上。

  当宏伟业绩蓝图遭遇市场的阵阵寒意,使得外界对于袁春掌舵下的鸿坤有了更多期待。对于未来鸿坤的发展,袁春则显得信心十足。“市场不好的这几年,优秀的企业要把准备工作做好,市场转暖的时候喝头口水,而不是市场好了还磨磨蹭蹭或者还在犹豫,”袁春要做的,正是聚焦完善管理水平,在保证鸿坤这艘大船安全稳定航行的同时,为市场回温后的销售提速修炼内功。在袁春的阐述里,平稳发展被置于高度的企业运营战略中。

  袁春对于鸿坤发展的底气和信心并非无迹可寻。在中海和龙湖就职期间,袁春曾亲手将百亿级销售额的企业送入千亿阵营的行列,作为参与者之一,他吸收了企业发展的成功之道,也得以借鉴企业发展的错误弯路。

  不过,一个不可回避的现实是,调控重压之下,房企集中度进一步提升。数据显示,从今年上半年业绩情况来看,全国数万家开发商房地产企业中,前100强的规模已经飙升至69%(按销售金额计算)和45%(按销售面积计算);另一边则是中小房企控股权腾挪案例的大量增加。

  去年全年,鸿坤实现销售额261亿元,这个成绩在销售排行中位列70余名。在被问及鸿坤如何修筑自己的护城河时,袁春表示,一方面多拿地,土地就是房地产行业的壁垒,另一方面,则是注重后端运营。

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责任编辑:刘锦玲

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