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多城迎来2019年首次土地出让 房企押注强二线城市

来源:房掌柜  整理 厦门房掌柜  2019-01-21 15:06:43
[摘要]2019年1月以来,一些城市依然保持土地供应的高节奏。

  近日,各地土地出让市场精彩纷呈。武汉、石家庄多地完成2019年首次土地出让,而北京、南京等地也推出今年以来首批住宅用地。业内人士表示,2019年1月以来,一些城市依然保持土地供应的高节奏,在有效供给房地产市场的同时,也应密切注意去库存不足等问题。

  多城迎首次土拍

  近日,武汉迎来2019年首场土拍,供应的三宗地块均成交,其中东湖高新曙光村地块由武汉辉恒置业以底价28.43亿元摘得。

  根据公告,此次武汉原计划出让八宗地块。此前,武汉市国土资源和规划局公告表明,其中五宗地块因故延期或终止摘牌。最终,仅剩下东湖高新曙光村地块、东西湖径河街地块和江夏庙山地块在近日出让。

  出让文件显示,曙光村地块位于东湖新技术开发区高新二路与光谷大道交会处附近,土地面积10.01万平方米,性质为住宅用地起始价28.43亿元,起拍楼面地价约5455元/平方米。最终,该地块由旭辉集团以底价摘得。

  石家庄也于近日集中出让6宗土地,总出让面积为16.73万平方米,最终2宗地流拍,4宗地成功出让,总成交价9.37亿元。其中万科以总价6.8亿元竞得[2018]095号地块,溢价率为11.84%。

  而北京、南京等地则推出今年以来首批住宅地块。南京市规划和自然资源局近日公告首批11宗地块,总用地规模超过64万平方米,除玄武区梅园地块为商办用地之外,其余全部为住宅地块。上述地块大部分位于南部新城。

  北京也于1月17日推出位于大兴区两宗住宅地块,总起拍价达57.5亿元。据了解,本次挂牌2宗地块的编号为京土整储挂(兴)[2019]001号、京土整储挂(兴)[2019]002号,分别位于大兴区瀛海镇和黄村镇;两宗地的商品住房销售价格均有限定。

  部分城市面临去化

  近日,多地也公布了2019年的宅地供应目标。北京市2019年政府工作报告指出,2019年将完成1200公顷住宅供地,并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。中原地产研究中心统计显示,截至目前,北京累计挂牌待入市土地高达31宗,出让起始价合计441.4亿元,都将在春节前出让。

  中原地产首席分析师张大伟指出,随着过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房,使得限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

  他进一步表示,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化较慢。

  而在2018年国家统计局70城房价数据中,位居房价涨幅榜前列的呼和浩特,也于近日发布2019年供地计划。呼和浩特市土地收购储备拍卖中心发布了2019年工作安排报告称,2018年,呼和浩特储备土地供应稳健高效,共成交商住用地使用权30宗2659.42亩,成交总价119.35亿元。2019年,呼和浩特拟储备商住用地4406.7亩,要实现土地出让收入300亿元目标。根据国家统计局数据显示,2018年12月,呼和浩特新房较上年同期价格上涨21%,二手房涨幅较上年同期达17.9%,分别位列70个大中城市的第三和第一位。业内人士表示,部分城市调控压力仍存,加大土地供应有望进一步实现稳房价的目标。

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华东土地市场,在经历2018年的“冷静期”后,2019年开年迎来短暂回温。近日,在苏州、杭州等地的土地竞拍中,优质地块报名房企达数十家,成交溢价率走高,首创置业、甘肃建总置业等纷纷以首次进驻的身份斩获土地。同时,旭辉、新力、龙湖等房企,补充优质土储的积极性较高,押注长三角热点城市的意图明显。

另值得一提的是,苏州新年第二场土拍中,一块曾在去年流拍的土地再次挂牌,最终以17868元/平方米的楼面地价成交,溢价率28.87%。易居房地产研究院副院长杨红旭提出:“房企对华东强二线城市充满期待,而当前苏杭等地的地价相比前两年高峰时期已经出现降温趋势,因此被看做是进入这些城市的良好契机。”

针对华东市场布局等问题,首创置业相关负责人回复《中国经营报》记者称:“从整体布局考虑,上海未来仍是我们的发展核心,江苏、浙江的优秀二线城市将是我们发展的主力战场。一旦我们进入新城市,那么未来就不可能只有一个项目,我们会进一步拓展苏州土地市场,今年也会加大华东区域的整体投资力度。”

苏杭土拍热度回升

土地市场作为楼市风云的“前情表”,一定程度上预示着楼市的未来走向。近日,苏州市2019年的两场土地拍卖落槌。在首场土拍中,10宗地块参与拍卖,涉及吴中区、相城区、苏州工业园区和苏州高新区等区域,其中,7宗为住宅地块,3宗为商服地块。

竞拍中,热点地块苏地2018-WG-37号成为大热门,近30家房企参与“抢地”,最终经过175轮报价,由新进苏州的房企首创置业以23202元/平方米的价格竞得,溢价率49.69%。

“其实首创置业与苏州结缘并非首次,我们在昆山也有相当大体量的城市住宅项目、郊区旅游地产项目、城市奥特莱斯项目。所以苏州对我们来说,是一个一直在研究,并且致力于投资的城市。”首创置业相关负责人回复记者称。

据悉,苏州新年首场土拍最终成交额为129亿元。同时,1月11日苏州迎来2019年第2场土拍,共出让4幅地块,其中出让面积最大,也是热度最高的40号地块,经过81轮报价,被龙湖、首开以40.62亿摘得,楼面地价17868元/平方米,溢价率28.87%,值得一提的是,该地块曾在去年的土拍中流拍。

“土拍中,去年流拍的尹山湖北一幅地如今重拍,底价没变却出现多家房企抢拍,结果成交价明显高于去年的流拍价。由此可见,少数地市有所回暖。”杨红旭称。

另外,上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示,在市场表现不太乐观的情况下,房企大多带有避险情绪,收缩三四线,转而回归一二线。同时,房企进入一线的门槛较高,因此像苏杭这样的重点二线城市则成为争相竞逐的对象。

而对于长三角另一热点城市杭州,房企重仓意图同样明显。中国指数研究院数据显示,截至2018年12月19日,杭州全年土地出让总成交金额达2498亿元,这一数字不但创下杭州历史新高,也超越北上广深四大一线城市。2019年1月2日,杭州土地市场开启新年第一拍,主城区四宗地块出让,包括颇受市场关注的大关宅地和笕桥宅地。

其中,大关宅地报名参拍的房企接近15家,经过22轮激战后,由金翰控股斩获,溢价率超20%,成交楼面价30559元/平方米;而笕桥宅地由甘肃建总置业首次入杭拿地,溢价11%,成交楼面价23556元/平方米。

对此,易居研究院研究总监严跃进表示,此次土拍溢价率能达到两位数,且有多家房企报名竞争,一方面可以看出在优质地块的竞争上,房企还是有明显的拿地积极性;另一方面也与年初房企资金回款到位、相对充裕有关。

另据记者不完全统计,接下来的一个月,杭州还将迎来多场土拍盛宴,1月7日~2月1日,杭州将有8场土地拍卖,共出让25宗地块,总起价约165.6亿元,其中,1月29日的主城区土拍总起价达到92.5亿元。

“近期市场略有回暖,主要原因在于热门城市的地价较高峰时出现了15%~20%的下跌,同时,部分企业认为2019年地方政府的政策将会放松,楼市或有反弹机会。”杨红旭表示。

市场趋理性拿地窗口期来临

2019年以来,华东强二线城市土拍升温的同时,一线城市上海的土拍表现依旧平稳。1月7日,上海土地市场迎来2019年首场土拍,位于浦东新区的6宗租赁住房用地成功以底价挂牌成交,共揽金22.6亿元。

其中,上海张江集团以5.6亿元包揽孙桥社区单元3宗地块,楼面均价5547元/平方米;上海浦东发展集团10.4亿元竞得唐镇和周浦镇2宗地块;上海城投以6.5亿元拍下康桥工业区租赁住宅用地,楼面价4887元/平方米。

在杨红旭看来,这是一个大城市为发展租赁市场而采取的特殊时期的特殊出让方式。“租赁地块具有较大的特殊性,不能用经营性地块的标准去衡量它,目前来看,上海的租赁地块多被本土国企斩获,外来房企较难进入。”

“对土地市场的研判,其实是对房地产市场整体趋势的判断,是对政策因素、市场因素等总体判断。就长三角大部分城市而言,市场和政策都有一些鲜明的特征。各企业结合自身的特点,找寻最合适的投资方式,能创造最大的价值。”首创置业相关负责人在接受记者采访时提出,未来的土地市场,很可能会延续冷热不均的现状,热点区域不能盲目冒进,表面显冷区域也很可能有机会。

回望2018年,土地市场热度骤降,流拍率创新高。根据中国指数研究院的统计数据,2018年全国300个主要城市流拍土地1809宗,一线城市流拍21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1269宗。同时,随着楼市调控未见松懈,融资环境持续收紧,高价地风险日益增加,2018年长三角多个城市的“地王”项目在拖延之后以微利甚至亏本价格上市。

一家中型房企的相关负责人在接受记者采访时提到:“我们在拿每一个新项目之前,都会进行充分的调查研究,详细的准备。”对于华东近期的土地市场升温现象,卢文曦置评称,近期苏杭等长三角城市的回暖是阶段性的,于华东市场而言,分化在2019年仍将延续,重点二线以及环沪热点三四线将是房企首选。

同时,克而瑞研究中心分析师马千里指出,2019年,土地市场各项管理将持续细化,尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富,竞拍方式、出让渠道更加多样化;2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。

(房掌柜整理自中国证券报、中国经营报)

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责任编辑:刘锦玲

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