房地产行业增加值增速下滑 2018年商品房销售额149973亿

       近日，国家统计局公布了2018年四季度和全年国内生产总值(以下简称GDP)初步核算结果。按不变价格计算，2018年四季度和全年房地产行业增加值分别增长2%和3.8%，远远低于全国同期GDP6.4%、6.6%的增长速度。

　　这一增速与国家统计局此前一天公布的2018年房地产开发和销售情况有所差异。2018年全国房地产开发投资12.03万亿元，比上年增长9.5%;商品房销售额15万亿元，增长12.2%，投资和销售金额都创下历史新高。

　　分析人士指出，房地产行业增加值统计的是行业净增加值，是衡量房地产业发展规模和对经济增长带动作用的重要指标，但更多体现行业内部发展状况。房地产行业增加值增速下滑，代表着行业内部的利润率等指标可能出现了明显的下调，行业整体发展压力正在加大。

　　商品房销售保持正增长

　　商品房销售方面，统计局数据显示，2018年商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。

　　2018年调控主基调仍然为“房住不炒”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示，在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年销售数据继续保持正增长，最大的逻辑就在于，新型城镇化的节奏依然是加快的，城镇化背后的购房需求依然强劲。通俗理解是，老百姓还是愿意继续购房的。

　　诸葛找房分析称，拉动全国销售面积上扬的三四线城市2018年下半年明显降温，全国市场热度下降。重点城市商品房成交规模保持了相对稳定状态，三、四季度房企集中放量，短期供不应求态势有所缓解。全年来看，销售面积小幅上涨、销售额增速大于销售面积增速等主要是由于房价上涨、三四线市场转冷、一二线城市成交放量所致。

　　但中原地产首席分析师张大伟认为：“从市场走势看，成交面积已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，房企年底虽有冲刺销售的行为，但成交面积仍出现明显下调。如果2019年楼市调控政策不变的话，市场将明显调整，拐点已经出现。

　　在当前流动性转向的环境下，诸葛找房预计，房企资金面将保持平稳。易居研究院研究员沈昕也表示，2018年，房地产行业多项指标虽出现小幅波动，但整体表现好于预期。进入2019年一季度，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资同比增速将出现回落。

　　增速各行业最低

　　房地产行业增加值的多项关键增长指标，处在近年来的低位。

　　根据国家统计局数据，按现价计算，2018年全年房地产行业增加值绝对额为59846亿元，按不变价计算，比上年同期增长3.8%。其中四季度增加值绝对额为16207亿元，按不变价计算，比上年同期增长2.0%。

　　横向来看，四季度2.0%的增速为各行业最低。

　　纵向来看，21世纪经济报道记者对比历史数据发现，2018年以来房地产行业增加值当季同比增速持续下跌，但仍维持在4%左右。四季度增速陡降至2%，也是2015年二季度以来的最低值。从1998年房改以来，2018年全年3.8%的增速，也仅高于2008年、2014年和2015年。

　　多位受访人士均告诉21世纪经济报道，统计局所统计的数据，是房地产业增加值，指所有从事房地产活动的常住单位在一定时期内新创造的价值。

　　按照上海市统计局公布的定义解读，房地产业是对房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业的一部分。我国房地产业核算包括四类经济活动：房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动、居民自有住房服务。

　　在这一口径下，房地产业的增加值，是由房地产开发经营活动增加值、房地产管理活动增加值、房地产经纪与代理活动增加值和居民自有住房虚拟折旧之和组成。其中，房地产业开发经营、管理及经纪代理活动的增加值，是由劳动者报酬、生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和组成。

　　“这一口径下的统计范围较小，统计的是行业净增加值，更多反映房地产业发展的内部情况，与房地产投资和销售数据是两个概念。”中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞向21世纪经济报道表示，“从现有数据来看，房地产业发展的内部压力较大。”

　　此外，牛凤瑞指出，统计局统计口径下的房地产业，与普通人认为的广义房地产业有所区别，尤其是与建筑业在行业划分上有严格的界限。建筑业不仅包括房屋的建造活动，还包括其他建筑活动，如铁路、公路、港口等建筑，是第二产业的一部分;而房地产业则属于第三产业。