回顾2018,房地产行业发生了太多大事、要事值得被记录。
这一年,楼市调控政策经历由紧到松的结构性微调。前三季度,各地方坚持调控目标不动摇、力度不放松。到了第四季度,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。
这一年,行业分化格局加速,“有人欢喜有人愁”。千亿房企数量从2017年的17家增至30家,万科、碧桂园、恒大三家龙头房企合约销售均超5000亿元;另一面,部分房企目标完成率不达预期,中弘股份(000979)、华业资本(600240)等多家企业更是陷入债务危机,难以自拔。
告别2018,展望2019,楼市调控政策是紧是松?融资环境是回暖还是遇冷?房企“唯规模论”的发展理念是否适用?新的一年,房地产行业依然留下太多悬念待解。
政策:各地研究楼市“一城一策”方案
从2018年末到2019年首月,全国迎来新一轮政策调控潮。
克而瑞研报显示,2018年第四季度,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响调控放松第一枪。步至2019年,青岛(楼盘)高新区暂停“摇号售房”规则,珠海(楼盘)提出将探索放宽澳门(楼盘)居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。
值得注意的是,在2019年1月份地方两会期间,“一城一策”一词开始频繁出现在各省市政府报告中。据悉,目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制,研究制订“一城一策”方案。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,“一城一策”本身是“因地制宜、分类指导”的导向,不过对于此类政策来说,在当前房地产市场下行的情况下,会有更多的新意。“第一是短期内各地政府不会强调政策放松,而是会继续强调“一城一策”的导向;第二是在具体执行过程中,往往各地会有放松的迹象。”严跃进表示,因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象,所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。
房价:楼市回归理性
2018年,房地产市场波澜不断,充满悬念。上半年,一些城市的房价仍处于惯性上涨状态,甚至部分热点城市出现了“万人摇号,一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中,8月开始,市场明显转冷,销售开始疲软,金九银十也失去了往昔的繁盛。克而瑞数据显示,10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。
随着整个行业遇冷,一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化。根据国家统计局数据,一线城市成交下滑,2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低,仅为1.8%,7月份比重升至3.3%,在11月份又落回2.2%。而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。
受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激,三四线城市成交面积比重在8月份上升至69.3%的历史高位,但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧,项目去化情况有所下降,成交逐渐疲软。销售占比在11月份跌至66.9%。
土地市场:成交体量仍将维持高位 房企布局逐步回归一二线
土地市场,不仅是楼市的晴雨表,亦是先行指标之一。
2018年,国内土地楼板价、溢价率走低,流拍概率相比往年也有所上涨,市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展,导致不少城市的供地计划难以完成,如北京(楼盘)、深圳(楼盘)、厦门(楼盘)等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了加快供应、平衡供求关系,去年年末不少城市加快了供地节奏,北京、南京(楼盘)更是放宽了土地出让条件,意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。
步至2019年,克而瑞预测,土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时,在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下,过去一两年中,企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变,将会转变为回归一二线以及重点三四线城市,此类城市的成交量、价回温可能性更大。
“土地价格方面,由于房企已经逐渐回归理性,对拿地的态度更为谨慎,不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率,且资本市场环境走弱的预期依旧。2019年土地整体价格预计将持续走稳,市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。”克而瑞表示。
长租公寓:市场回归理性 行业加速整合
2017年,随着“租购同权”“租售并举”政策的频繁出台,住房租赁市场进入快速发展阶段,来自不同领域的市场主体涌入长租公寓领域。根据克而瑞研究中心数据显示,在行业TOP30房企中,已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。传统开发商之外,专门从事租赁的新兴企业也试图分一杯羹。例如,链家自如公寓2018年上半年管理超过70万间房源。
随着行业集中度的进一步提升,行业发展秩序也开始朝着精细化运营方向转变。贝壳研究院院长杨现领表示,提升运营能力是关键,学会控制成本,提高出房效率,提升人效比,形成适合的资深运营的发展管理模式。
商业地产:房企向轻资产模式迈进
2018年,商业地产的投资谨慎而克制。根据中国指数研究院发布的《中国商业地产市场年报》,2018年商业地产发展投资同比下降,新开工降幅显著扩大。
经历了规模扩张阶段之后,行业升级发展大幕已拉开,随着存量时代的来临,商业地产运营企业在模式创新上有了新的突破。
目前,行业内房地产公司也在尝试运营成本较低的轻资产运营模式。其中,华润置地、花样年、保利商业、万达新城控股等企业均推出轻资产管理项目。明源地产研究院总监艾振强表示,对于已经具有一定发展规模的商业地产运营商而言,轻资产模式不失为一种新的运营方式。
新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定?
中证君梳理近日地方“两会”政府工作报告发现,各地2019年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,保证房地产市场平稳健康发展。防范房地产领域风险也成为重点表述。与此同时,各地也加强住房租赁市场的培育力度,一些省份将出台具体措施,继续鼓励住房租赁市场的发展。
业内人士表示,从各地两会的政策基调可以看出,坚持“房住不炒”的定位十分清晰,防范风险也屡被提及。因城施策方面,个别库存充足,房价稳定,调控压力较小的城市,或将出现政策上的微调。加快培育住房租赁市场,或成为一些地方楼市转型发展的关键点。
坚持“房住不炒”
大多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,保证房地产市场平稳健康发展。
中原地产首席分析师张大伟表示,2018年年末召开的中央经济工作会议也继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,代表了住房市场的整体调控力度将依然维持之前从严状态。各地两会政府工作报告中再次强调相同的表述,显示在遏制房价上涨的决心上,中央和地方是一盘棋。
就此,各地在政府工作报告中也给出了保证房地产市场平稳健康发展的多种措施。
(房掌柜整理来自时代周报、中国证券报)
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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