当代置业张鹏：看好2019年市场 我们要保证公司的安全

现场提问：今年买地也会集中在三四线吗？

张鹏：买地就是华北、华东、华南，我们已经进去的这些城市。

实际上，买地有一定的机会性。比如说我举个例子，今年2月份我们在安徽阜阳临泉获取了一个土地，那个县大家平时不关注，但是它有300万人，中国人口最大的县，现在没有开盘，我们已经去化了2000组。一定要让它快速跑起来，这两者是相辅相成的。

另外，广州我们跟阳光城有一个合作项目，大约200多亿，这个应该在明年会正式推出来。我们对广州附近也有一些诉求，也在谈合作，我们更愿意用合作的方式。

现场提问：您刚才一直在提并购合作的事情，现在当代并购合作和自己去拿项目，哪个占比重会更大一点？大概比例是多少？

张鹏：这个还没有仔细算过，但是我想大家都知道，获取土地的有这么几种。

招拍挂比较干净，速度快，但是招拍挂现在要求保证金，然后6个月再付出去，钱就比较多。兼并收购的问题在于你要找到这样的合作伙伴，然后还要知道历史沿革，股权上、土地上、报建上有没有根本就不清楚的雷，其实我们也知道，有很多公司的兼并收购，拿回来很多年都不能动。

对于我们这样的公司，每一块地都非常非常珍惜，所以要非常非常谨慎。

然后还一个就是跟品牌企业合作，比如说我们跟旭辉，跟阳光城，跟北辰实业合作，规则比较清楚。所以我想没有一个严格的比率，就一定是招拍挂，一定是股权合作，一定是产业勾地。在这个过程中，遇到适合招拍挂的就招拍挂，遇到兼并收购的就兼并收购。

现场提问：公司在去化方面有什么策略呢？

张鹏：每个公司在运营方面都有自己的一套法则，我们实际上叫做6867810，就是6个月开工，8个月开盘，第一次拿出货值的60%，要消化掉一半，这些目标实际上已经成为公司的底线目标了，不能更低于这个。

当然，每一个市场受到的限制是不一样的，我们去年有几个项目都实现了4个月就开盘，当然更多的兼并收购项目，可能前期的基础工作就会少一些，跑的就更快。

比如我们在天津收购了一个武清的项目，9月份拿的，10月份、11月份就开，一下就100多套，大约五六个项目都能够实现4个月就开盘。

当然我认为这是考验公司，考验房地产企业在运营效率和工程质量和对市场精准把握，三者之间的关系。比如说推出来卖不掉那也不行，速度快了，工程质量出问题也不行，所以实际上是考核一个综合能力的，不能一下提速提得太快。

现场提问：公司今年净利润下降了约20个点，背后原因是什么？

王强：净利润刚才已经说了。一个是汇兑损益；第二是有一些兼并收购所带来的税负；第三，随着销售额的增加，毕竟还是比去年又增长了40%的费用，管理费、销售费等费用的绝对额就上升了，对净利润就会产生一些影响，但主要是汇兑损益。

（房掌柜整理来自观点地产网、智通财经网）