楼市小阳春背后隐藏变数 两会后房地产市场消息从未消停

全国两会之后，房地产市场的新闻就没有消停过。

　　一会是多个城市房贷利率下调，一会是国管公积金政策发生变化，一会又是房地产税加快布局……有松有紧，有严有宽。但真实情况是什么?反映了哪些趋势?多变背后有什么是不变的?想看懂近期楼市，直接往下看——

　　个人房贷利率下调 购房者观感最为直接

　　近日，有报道称，多地房贷利率下调。实际情况如何?

　　记者日前就首套房、二套房个人房贷政策走访了北京、深圳等地四大国有银行及多家股份制银行、城商行的个人贷款业务部门。

　　目前北京地区首套房个人房贷利率普遍执行基准利率上浮10%，二套房利率普遍执行基准利率上浮20%，此前最高分别上浮20%和30%。记者从21世纪不动产业务员处了解到，北京地区个别城商行的二套房贷款利率最低可执行基准利率上浮15%;个别外资银行首套房贷款利率最低可执行基准利率上浮5%，二套房利率最低为基准利率上浮10%。但外资银行对贷款申请人及房屋本身的审核门槛都较高。

　　上海地区首套房个人房贷款利率为一线城市最低，四家国有大行和招行等股份制银行的首套房个人房贷利率最低可执行基准利率九五折优惠。民生银行首套房个人房贷利率执行基准利率。

　　深圳地区个人房贷利率上周再次下调。民生银行深圳地区个贷业务员告诉记者，约从8日开始，深圳各大银行陆续下调个人房贷利率，该行也跟进做出调整：目前首套房个人房贷利率最低为基准利率上浮5%，二套房个人房贷利率最低为基准利率上浮10%，此前分别上浮10%和20%。

　　除了一线城市有所调整，南昌、南京等部分二三线城市个人房贷利率也在下调。某股份制银行南昌地区支行行长告诉记者：“此前我们首套房个人房贷利率上浮超过20%，目前调整至上浮10%-15%。”

　　个人房贷利率调整，购房者的观感最为直接。深圳地区购房者王女士表示：“我是刚需购房，提交贷款申请时没想那么多。但贷款审批后发现房贷利率从原本以为的上浮10%，变为上浮5%，还是很让人惊喜。”王女士算了一笔账，自己25年期的贷款(等额本息计算)，利率上浮10%的利息支出总额为164.52万元，而利率上浮5%的利息支出总额为155.84万元，前后相差近10万元。

　　除利率下调，银行审核批贷流程也明显加快。记者以购房者身份咨询链家、我爱我家等房地产中介人员时获悉，目前北京地区贷款审批在资料齐全的条件下至多需要5个工作日。房屋过户完成后，抵押登记工作一般需要5个工作日，而在抵押完成后的5-10个工作日即可放款到账。从抵押登记到放款只需20天至30天。

　　国管公积金有变?看看再出手

　　春江水暖鸭先知。二手房成交量一直是房地产市场风向标。

　　中原地产首席分析师张大伟说，上周北京二手房网签春节后首次超过了4200套，明显处于高位。北京二手房市场零界点是月成交1.5万套，价格就会明显上涨。难道楼市上涨一触即发?

　　实际上，是最近国管公积金将　“认房又认贷”的传闻，刺激了一拨人恐慌性签约。

　　不过，公积金管理中心中央国家机关分中心已经表示，目前暂无调整，下一步的相关政策还须以官网发布为准。

　　张大伟进一步分析说，国管公积金在正常年份只占公积金贷款的12%左右。在北京，一套普通刚需住宅起码400万元以上，公积金贷款最高只能120万元。对首付能力低的刚需来说，国管公积金显得很“鸡肋”。

　　因此，该政策变化与否影响不大，但公积金政策信贷继续收紧对于最近的楼市小阳春来说，会有一定的打击。