从城市竞争的角度谈过很多。其实从楼市层面看,考虑到社保年限之外,各地的限购政策往往以户籍为主要门槛,抢人对户籍壁垒的变相突破,多少能起到楼市托底的作用。
比如一年多以来,喜提百万新增户籍人口的西安,房价涨幅就位居全国前列。
无独有偶,同样这两天济南取消限价的消息广为流传。当地回应称,限购政策仍在施行,会坚持房地产市场调控不动摇。但不管怎么说,口子已经打开。
那么一个调控尺度整体更加宽松的环境正在到来吗?还会有哪些城市跟进,直接或者变相进行楼市松绑?
01、房住不炒压力下,土地财政明显降温
住建部部署的2019年十大工作任务中,第一条就是“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”,三稳的表述在两会多次被提及,所以总的来说,房住不炒的大方向不会有基本变化。
以2月的数据为例,国家统计局对70个大中城市商品住宅销售价格变动统计显示,一线和三线城市新建、二手房只是环比微涨,而31个二线城市的二手房售价则出现了环比下跌。
这一势态还会持续多久,现在还很难判断,不过在房住不炒的硬红线之下,地方的预期明显降低了。
最直接的证据是,各省份相继公布了2018年的土地财政收益状况,以及2019年的财政预算,有超过半数的地区主动调低了以土地出让金为主体的政府基金收入。
其中,青海、四川(楼盘)、重庆(楼盘)、浙江、吉林、山西、江苏六地,2019年的政府基金收入,要比2018年的实际收入低10%以上,青海、四川、重庆甚至调低了超过30%。
土地财政是地方重要的收入来源,也是房价的主要推手,调低预期,说明真实感受到了中央调控的尺度和决心。
02、稳房价和稳土地收入的平衡术
既然土地财政普遍负增长,可以明显看出房住不炒和三稳的调控压力,传导给了地方,又如何解释从石家庄到济南为楼市变相或直接松绑的最新动作?
其实对地方来说,卖地收入预期减少,但对土地财政的路径依赖未必减轻了。把土地挂出来拍卖,远远要比产业孵化和培育见效更快。
像浙江、江西和安徽,土地出让收入和一般公共预算收入的比值,要超过90%,卖地是核心收入来源。
可以说,在调控政策收紧的关口,地方落实三稳的压力,以及对房产依赖度的事实,会形成两股相互作用的博弈力量。
这种压力不会被全盘消化,地方会寻找各种排解的出口,尽量在稳房价和保收入之间寻求平衡。典型如海南,不久前重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。
东南沿海的发达地区,尤其是江浙两地,土地出让收入在7000亿以上下,位居全国第一档,自然会被重点关照。事实上这两地2019年的目标收入确实都比上一年降低了10%以上。
所以,房住不炒依然是主基调,但在这个大前提之下,地方并不是没有空间,毕竟所谓楼市三稳,是要稳涨,也是要稳跌。
总的来说,房产调控将迎来一个暂时的宽松期。
03、人口催生楼市变局?
唏嘘个体的人生走向,会显得很矫情。但从宏观上来看,至少在近二十年以来,这个年龄段的人群,让楼市爆发出了惊人的潜力。
房改至今的20年时间,市场体量膨胀到了15万亿,千亿销售额的房企接连涌现,正是15-59岁的人们,一个接一个前赴后继,造就了一场楼市奇迹。
长大成人要买婚房、生儿育女后要换改善房和学区房、儿女长大后又要买新房,循环往复的过程,既是人口红利的释放,又是让人感到颇为讽刺的轮回。
如今,这个横跨40多年的人口群体,正在逐渐减少,对楼市而言,似乎也迎来了“变局”时间。
在2月26日发布了一份研报,对该年龄段的劳动力市场做了深入剖析。报告指出,15-59岁、15-64岁新增人口分别自2012、2015年开始为负,其中15-59岁劳动年龄人口2019、2020年预计将分别下降181、302万!
请注意这两组数字:今年下降181万,明年下降302万。这意味着,不光15-59岁人口新增人口增速转负,未来两年还会呈现出加速下跌的趋势。
所以,人心一旦起了变化,楼市变局就开始酝酿了,未来两年15-59岁新增人口的趋势,正是改变房地产预期的最后一根稻草。
之所以说改变就在今年和明年,是因为2019、2020是该阶段人口增速转负的重要节点,也是加速趋势的开始,而房地产市场经历了2018年的大起大落,加上住房投机品属性退化、房企偿债高峰来临,变化就在不知不觉中发生了。
人口的下降,让房地产巨头都开始变得焦躁不安,万科老总郁亮在最近的一次内部沟通会上感慨:“我们的房子是卖给人使用的,如果人口减少,毫无疑问我们的需求客户就会下降”,“未来购房主力人群减少了7200万”。
(房掌柜整理来自和讯房产、西部城事、下沙的房产生活)
2022-02-17 10:35
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