罗康瑞：瑞房集中做内地 2019年下调目标至100亿元

轻资产策略与投资平台

除主战场上海外，罗康瑞业绩会当天更愿意谈的可能还是轻资产模式。

曾几何时，瑞安房地产青睐于重资产模式，但因长期投入大量资金但回报不甚理想，近几年瑞安房地产陆续出售位于上海、大连、重庆等地的资产，并自2015年正式改走轻资产路线，致力于降低负债。

媒体了解，得益于轻资产策略的转向，瑞房的净资产负债率连年下降，从2015年6月30日的87%高位，下降至2018年12月31日的40%。

而去年，瑞房也以45.89亿元向大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司，出售彩桥控股全部股权的50%，即将与大悦城合作开发上海瑞虹新城部分项目。

罗康瑞透露，目前瑞房共有六个合作项目，总值接近550亿人民币，这些项目大多数是由瑞房做开发项目经理和资产管理。

此外，瑞房还于去年12月29日与宏利投资者及中国人寿信托有限公司订立协议，共同建立核心+办公楼投资平台，目标是投资于中国上海及其他一线城市的办公楼物业，预计资本承担总额为10亿美元。

对此投资平台的设立，孙希灏解释称这是轻资产策略的一部分，主要原因就在于目前国内尤其是一线城市的投资金额相当大，一个写字楼或一个物业都要几十亿、一百亿，单靠公司自己的投入、开支的话增长速度可能会比较慢。

值得一提的是，就在去年最后一天，瑞房一纸公告披露其以40.7亿港元回购了新天地股份，这不由得让市场猜想：谈了六年的分拆中国新天地上市终于要实现了吗？

业绩会当天，罗康瑞对这一问题进行解疑，但明显，这个梦可能还得搁置一会。

“过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的话，资产的价格折让实在太大了，所以我们目前没有这方面的计划。”

“近年的投资均为难得的投资，而回购中国新天地也是集团策略一部分，相信全资拥有新天地，可增加其发展可能性，也相信财务上不会有太大压力。”孙希灏说。

“未来机会来临时确确实实有机会赚钱，只不过比大（销售规模、排名等）的话肯定排不上，港资企业注重实际，是要‘里子’不太在乎‘面子’，这是香港商人最大的特征。”黄立冲坦言。

以下为瑞安房地产有限公司2018年度业绩发布会现场实录：

现场提问：第一，现在不少观点说上海的楼市在过冬，你们怎样看之后上海楼市的走势？会不会继续像之前那样重仓上海？第二，公司会不会看一下其他地方的资产，比如国外，如英国、澳洲那边？

罗康瑞：我先回答你最后的问题，瑞安房地产只会集中做中国内地，或者将来有机会做香港房地产的业务。其实我对现在世界的形势有点担忧，所以我们根本不会考虑去外地投资。

关于上海的房地产是不是现在不是很景气，我们暂时没有这样的感觉。公司推出来的盘全部都是光盘。有一个问题是政府要批预售证的价钱定得比较低，因为政府不想看到楼价上升得太快，所以我们拿预售证的时候，可能我们的价格已经与市价有一个差距，所以大家都是抢购。

孙希灏：上海的楼市相对是平稳的，我们当然知道政府还有限价或者有很多其他措施，但我们觉得这些措施未必在短期内会释放或者解除。

整体上因为上海的供应不多，所以包括公司自己或者其他的一些同行推出的楼盘，其实相对在市场上的反映都很好，销售完全不是问题，所以我们不是太担心上海未来的楼市表现。

现场提问：第一，请问公司今年有没有销售目标？第二，去年公司在上海拿了136亿的地块，请问现在开发的进展情况如何？第三，今年年初也回购了新天地的股份，是不是有新的上市方面的计划？

孙希灏：今年估计合约销售金额大概是100亿左右，会比去年稍微降低一点，主要是因为时间的问题，因为公司今年可能会推出的主要楼盘，比如在上海，基本上要到接近年底才能推出，所以主要是时差的问题。

罗宝瑜：太平桥123、124地块大概会在年底开始建出来，所以陆续是在2022年和2023年完工，可能是先推出一部分的办公楼，商业是晚一点才出来。

罗康瑞：关于新天地上市的时间表，因为过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是资产结构的折让太大了，所以我们目前没有这方面的计划。

现场提问：第一，瑞安最近设立了一些基金帮忙一起做投资，为什么会有这样的策略？第二，刚才说到有一个商场是罗小姐负责的，是不是开始多点给她做这方面？

孙希灏：基金方面，这主要是公司走的轻资产策略的其中一部分。其实会考虑到几个因素，第一，我们认为未来要发展的话，如果单靠我们公司自己的投入、开支，相对速度会比较慢，因为现在在国内，尤其是一线城市的投资金额都相当大，一个写字楼或者买一个物业都要几十亿、一百亿，所以其实我们觉得要增长的话，单依靠我们自己，可能速度会比较慢。