房地产税法草案完善或将提速 专家：设住房免征面积

　　近日，国务院确定《政府工作报告》重点工作部门分工，要求各部门一把手要亲自抓、负总责，对照分工逐项制定落实方案，于4月15日前报国务院。其中，稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。

　　“根据今年两会上传出的消息可大致判断，目前房地产税正处于立法前期准备阶段，基本草案已起草完成，正在完善论证之中。”如是金融研究院首席研究员朱振鑫表示，国务院确定有关部门按职责分工配合做好工作，房地产税法草案完善或将提速。

　　苏宁金融研究院高级研究员付一夫表示，房地产税法草案已经在制定之中，落地时间不远了。制定房地产税是一个系统性工程，其征收对土地制度、住房制度、金融制度等都产生较大影响，牵一发而动全身。

　　中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群表示，在房地产税立法过程中，由财政、税务、住房、金融等多部门协调配合，可以多层面、多维度更加有效地研究房地产税立法的必要性、可行性和操作性，目的就是要让房地税立法符合老百姓的愿望和经济健康发展的预期。

　　目前市场关心的焦点问题是房地产税将会如何确定税基和税率？会不会设定居住面积免除额？张依群表示，房地产税的立法设计应该更倾向于宽税基、低税率，还应从住房的基本民生需求角度出发，实行一定的人均或家庭住房面积免除额。而这些具体的标准设定应在中央统一管理的基础上突出地方因素，由省或省以下政府根据人口住房状况、经济发展水平、地域气候特点等多种因素自行制定和调整，这样才能更符合地方经济社会发展实际和房地产税作为未来地方主体税收收入的特性。

　　“从国际经验上看，房地产税开征的税基主要包括依据租金收入征收和依据房屋评估值征收两种方式。就我国而言，预计会采用房屋评估值来征收房地产税。”付一夫说，需要设定居住面积免除额，并将居民住宅免税面积适当放宽一些，以保证那些持有自住房群体的利益，避免进一步增加他们的税负。如此，房地产税的推出也会变得更加容易。

　　朱振鑫认为，从征收对象来看，直接“一刀切”征收不太现实，预计未来房地产税征收范围应该是部分覆盖，先对一线、二线热点城市增量住房开始，从增量扩大到存量，从高档住宅扩大到普通住宅。三线、四线城市暂时不征或者给予一定的豁免条件，且同一城市核心区域和非核心区域的征收标准会有不小的差异。

　　朱振鑫预计，房地产税将按照评估值也就是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)征收，当房价上涨时，房地产税负增加，可起到抑制房价上涨的作用，但由于近些年房价波动较大，最终评估值可能会有折扣，设定适当的评估率。

　　“划定免征面积是房地产税立法的重点和难点。”朱振鑫表示，目前认可度较高且相对合理的办法是以户为单位，对首套普通住房免征，然后以人均为标准，对超出家庭(户)免征面积部分的面积，征收房地产税。

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近期关于房产税的讨论一直在进行中，由于去年不动产已经完成全国联网，今年两会也频频发布房产税正在逐步推进的消息，似乎房产税离我们已经不再遥远，估计明年或后年，将会开征房产税。于是，很多学者认为，房产税一旦实施后，中国房价至少会下降30%。

实际上，房产税推出对于高房价来说，未必会真的下降，以上海、重庆开征房产税试点来看，对于高房价根本起不到遏制作用。因为，上海版的房产税只对增量房的超出部分增税，而且税率也非常低，算下来一年顶多几千元。

同样，重庆版的房产税，对居住在高档别墅的富人征税，富人根本不在乎这点房产税。而多数投机炒房者主要囤积的是商品房，这些囤积房产的人的税却没有征到。显然，重庆版的房产税也没对房价起到遏制作用。

所以，未来全国版的房产税应该在重庆、上海这两个版本上进行改进，必须对拥有二套以上房产实行累进制征税，做到囤积房产越多，所应缴纳的税负越高。只有对囤积多套以上房产的人开征重税，不断提高其在房产持有环节的成本。这样才能对高房价起到威慑作用。我国的房地产供需失衡情况才会得到逆转。