一季度房企市值水涨船高 4月融资计划再度逼近千亿

随着房地产企业2018年全年及2019年一季度业绩陆续发布，企业规模化竞争逐渐深入。市场统计数据显示，截至一季度，百强房企的市场份额占比已超7成。

　　今年政府工作报告提出，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。业内分析认为，纵观当前宏观经济和房地产市场态势，从增量时代进入到存量时代以后，已不再支持过度扩张的发展模式。在新旧动能转换、产城融合的大背景之下，未来房地产行业将普遍尝试产业转型，走可持续的高质量发展之路。

　　房企集中度进一步上升

　　2019年以来，房地产市场政策调控的主基调被确立为“坚持住房居住属性”。一季度，各地方政府落实城市主体责任，同时结合市场实际情况持续优化政策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　在此影响下，部分城市住宅销售市场开始有所起色。其中，从3月份单月数据来看，一二线城市明显升温。在企业业绩表现上，百强房企当月的销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期。

　　与此同时，房地产企业之间规模化竞争继续深化，行业集中度进一步集中，龙头房企表现尤为明显。克而瑞研究中心的统计数据显示，1-3月份，碧桂园、万科、恒大、保利发展等4家企业销售业绩已经超过千亿。

　　2019年一季度，百强房企内部，各梯队房企的销售额集中度较去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达到70.5%，均创下历史新高。

　　“从业绩来看，百强企业保持较好的增长态势。”针对2018年房地产百强企业的业绩表现，中指研究院研发中心总经理白彦军指出，不仅表现在业绩增长方面，所有的资源也在向百强企业集中。

　　白彦军表示，从企业进入的城市、项目个数来看，目前前10大企业平均进入了超过100个城市，占到地级以上城市1/3。土地资源方面，前10企业拿地金额占前50企业总金额的一半，前50企业里面的前10名在土地资源的储备方面增长非常显著。融资方面，无论是从发债、银行信贷等指标来看，前10、前30企业都继续在资源储备过程中获得了很大优势。

　　因此，中指院方面认为，“有土地资源的保障，有资金资源的保障，百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。”

　　“从2018年年报来看，鉴于2018年下半年市场疲软，上市企业对2019年市场的普遍预测都以平稳运行为主，行业将维持整合态势。”克而瑞研究中心研究员谢杨春分析认为，“整体平稳、分化加剧，意味着2019年是竞争更加激烈的一年。促销售将会是房企在2019年的主旋律。”

　　谢杨春分析认为，克而瑞统计的25家典型企业中，有半数企业2019年制定的销售目标同比涨幅在20%以上。因此，2019年房企的集中度仍然会继续上升。

　　一季度房企市值水涨船高

　　一季度，伴随着中央及地方两会针对房地产市场调控基调的确定，大部分地区并无新增或升级原有调控政策。同时信贷环境改善、融资压力降低、房企陆续披露2018年的优秀业绩等利好消息不断推出。期内，优质地产股受到追捧，股价持续上涨，市值不断增长。

　　从市值来看，行业市值规模进一步得到扩大，龙头企业优势凸显，领先地位持续保持。中指院的统计数据显示，2019年一季度，前100房企市值合计40991.5亿元，整体较2018年末增长26.4%。

　　一季度，前十大房企总市值之和达20841.5亿，占TOP100的50.8%，中指院相关负责人分析认为，“强者恒强的态势延续，龙头房企凭借广布局、高品质、快周转、强营销等综合竞争力，获资本市场持续青睐。”

　　从涨跌幅来看，96%上市房企市值得到提升。一季度96家房企总市值较2018年末增长，其中15家涨幅超过50%，54家涨幅超过30%。市值涨幅前10家上市房企市值涨幅均值76.4%。

　　该负责人表示，“一方面，受A股和港股大盘整体走高的影响，投资者投资信心有所恢复;另一方面则与投资者更加关注企业不断提升的内在价值有关，尤其行业的去杠杆效果显著，优质房企对产品品质和盈利能力的持续提升，提升了投资者的信心。”

　　具体来看，上市房企市值一季度大幅上涨主要得益于企业经营状况的持续改善和盈利能力的不断提高。尤其是部分企业2018年业绩显著增长，销售和净利润创下新高，股票价值获资本市场高度认可。

　　2019年一季度，股票市场节后回暖，又恰逢房企公布业绩的密集时期，地产股市值顺势回升。上述中指院相关负责人指出，“短期来看，调控政策和融资均有结构性边际改善，上市房企市值仍将稳中有升;中长期来看，随着行业集中度逐渐提升，龙头房企业绩表现更加优异，未来企业市值或将进一步提升。”

　　众所周知，在中央频频放话“房住不炒”之下，2018年房地产开发融资可谓史上最难，吸金能力渐成房企生死线。就在一众房企债务压顶、举步维艰之际，美联储暂停加息，境内外宽松预期增强，融资环境在一季度明显改善，房地产行业迎来喘息良机。

　　同策资管数据显示，2019年开年以来，房地产融资可谓春意盎然。40家典型房企在1月融资额环比大涨335.23%至790亿元的基础上，3月继续高位放量，完成融资共计1024亿元，自2017年11月(1246亿元)以来首次突破千亿大关。从融资渠道看，公司债、信托贷款、境内银行贷款、创新型融资方式等均有显著提升。

　　进入4月，房企融资势头仍未削减，万科、恒大、融创等行业龙头抛出的各类融资计划异常活跃。4月3日，碧桂园发布公告称，此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成，最终发行规模为5.9亿元，票面利率5.03%。4月7日，万科发布公告称，公司已于4月4日以每股29.68港元的价格，向不少于六名承配人成功配发及发行总数为2.63亿股的新H股，配售净额总额约为66.5亿元。

　　4月8日，中国恒大发行3笔合计20亿美元的优先票据，利率区间为9.5%至10.5%。与此同时，上证所宣布受理恒大拟发行不超过200亿元公司债券的申请。4月9日，融创中国宣布发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%，所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。

　　谈及龙头房企一系列资本运作，渤海证券分析师坦言，当前的政策面上比去年四季度宽松不少，房企融资确实呈回暖之势。中原地产数据显示，在一季度密集发布融资计划后，4月以来房企融资继续高歌猛进，当月融资计划再度逼近千亿。

　　大中型房企成为拿地主力

　　房企融资的用途主要和偿还到期债务与拿地有关。从拿地主体看，大中型房企成为拿地主力。多家中型房企在一二线城市积极拿地，且地块溢价率较高。以旭辉控股为例，天津市国土资源交易中心网站披露的信息显示，4月10日，天津市宁河主城区一宗住宅用地出让，项目出让土地面积约为2.87万平方米，规划总体约为5.73万平方米。旭辉控股以总价2.69亿元、楼面价约4692元/平方米竞得该宗地块，溢价率达39.2%。

　　中原地产数据显示，3月下旬以来，全国住宅地块合计成交55宗。其中，溢价率超过40%的19宗，超过100%的5宗，低于20%的17宗。

　　4月以来，多地区出现高溢价土地出让情况。以无锡市为例，4月4日，该地区宣布出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。其中，融创获得2宗。

　　业内人士称，今年以来，企业融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，土地市场逐渐复苏。部分热点城市土地市场活跃，溢价率有所上升。

　　高质量发展成为主流

　　4月11日，在全联房地产创新论坛暨房讯网品牌战略发布会上，业内人士普遍认为，针对房地产市场化改革逐渐深入，已经由增量时代进入到存量时代，当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式，未来只有做好产业转型，走可持续的高质量发展之路。

　　在业内看来，2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期而言将会加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。同时，2019年政策趋势上也将更加强调落实城市主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。

　　值得一提的是，2019年以来，在投资拿地方面，房地产企业的态度普遍以“保守”、“谨慎”为主。一方面，对于未布局的城市和区域不会轻易进驻，与前两年普遍大举扩张的战略形成对比的是，目前鲜有房企表示要大举拓展城市布局。同时，企业普遍表示，将会较为严格地按照既定拿地销售比来安排土储资金。

　　上述中指院负责人分析指出，企业谨慎的预期源自销售市场的不确定性，尤其是三四线市场热度正在急剧衰退。另外，在房住不炒的大基调下，未来售价大幅提升的可能性不高。

　　从上市房企今年的业绩预期来看，多数企业认为2019年市场整体会较平稳运行，行业发展的增速会有所下降。因此，中指院方面预计，2019年将是行业集中度更加上行、企业之间竞争更加激烈的一年。

　　在全联房地产创新论坛上，亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产行业已经从此前的上升通道进入到振荡通道，房企在发展过程中应回归核心，找到自身的核心优势，围绕核心优势展开一整套要素整合，进而形成企业自主的发展体系。

　　当代置业执行董事兼总裁张鹏则表示，房地产行业已经进入到讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代，面对新形势，房地产企业应该防止土地错配、防止资金错配、防止产业错配，促进企业转型升级和房地产主业的发展。

　　(房掌柜整理自新金融观察报、中国证券报、经济参考报)