众所周知,在中央频频放话“房住不炒”之下,2018年房地产开发融资可谓史上最难,吸金能力渐成房企生死线。就在一众房企债务压顶、举步维艰之际,美联储暂停加息,境内外宽松预期增强,融资环境在一季度明显改善,房地产行业迎来喘息良机。
同策资管数据显示,2019年开年以来,房地产融资可谓春意盎然。40家典型房企在1月融资额环比大涨335.23%至790亿元的基础上,3月继续高位放量,完成融资共计1024亿元,自2017年11月(1246亿元)以来首次突破千亿大关。从融资渠道看,公司债、信托贷款、境内银行贷款、创新型融资方式等均有显著提升。
进入4月,房企融资势头仍未削减,万科、恒大、融创等行业龙头抛出的各类融资计划异常活跃。4月3日,碧桂园发布公告称,此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成,最终发行规模为5.9亿元,票面利率5.03%。4月7日,万科发布公告称,公司已于4月4日以每股29.68港元的价格,向不少于六名承配人成功配发及发行总数为2.63亿股的新H股,配售净额总额约为66.5亿元。
4月8日,中国恒大发行3笔合计20亿美元的优先票据,利率区间为9.5%至10.5%。与此同时,上证所宣布受理恒大拟发行不超过200亿元公司债券的申请。4月9日,融创中国宣布发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%,所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。
谈及龙头房企一系列资本运作,渤海证券分析师坦言,当前的政策面上比去年四季度宽松不少,房企融资确实呈回暖之势。中原地产数据显示,在一季度密集发布融资计划后,4月以来房企融资继续高歌猛进,当月融资计划再度逼近千亿。
大中型房企成为拿地主力
房企融资的用途主要和偿还到期债务与拿地有关。从拿地主体看,大中型房企成为拿地主力。多家中型房企在一二线城市积极拿地,且地块溢价率较高。以旭辉控股为例,天津市国土资源交易中心网站披露的信息显示,4月10日,天津市宁河主城区一宗住宅用地出让,项目出让土地面积约为2.87万平方米,规划总体约为5.73万平方米。旭辉控股以总价2.69亿元、楼面价约4692元/平方米竞得该宗地块,溢价率达39.2%。
中原地产数据显示,3月下旬以来,全国住宅地块合计成交55宗。其中,溢价率超过40%的19宗,超过100%的5宗,低于20%的17宗。
4月以来,多地区出现高溢价土地出让情况。以无锡市为例,4月4日,该地区宣布出让3宗住宅土地,吸引了近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%。其中,融创获得2宗。
业内人士称,今年以来,企业融资压力有所缓解,部分企业开始进入土地市场抢地,土地市场逐渐复苏。部分热点城市土地市场活跃,溢价率有所上升。
高质量发展成为主流
4月11日,在全联房地产创新论坛暨房讯网品牌战略发布会上,业内人士普遍认为,针对房地产市场化改革逐渐深入,已经由增量时代进入到存量时代,当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式,未来只有做好产业转型,走可持续的高质量发展之路。
在业内看来,2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期,长期而言将会加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。同时,2019年政策趋势上也将更加强调落实城市主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下,一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性,另一方面更好地保障合理的自住需求,使整体的政策组合更加优化,保持房地产市场稳定运行。
值得一提的是,2019年以来,在投资拿地方面,房地产企业的态度普遍以“保守”、“谨慎”为主。一方面,对于未布局的城市和区域不会轻易进驻,与前两年普遍大举扩张的战略形成对比的是,目前鲜有房企表示要大举拓展城市布局。同时,企业普遍表示,将会较为严格地按照既定拿地销售比来安排土储资金。
上述中指院负责人分析指出,企业谨慎的预期源自销售市场的不确定性,尤其是三四线市场热度正在急剧衰退。另外,在房住不炒的大基调下,未来售价大幅提升的可能性不高。
从上市房企今年的业绩预期来看,多数企业认为2019年市场整体会较平稳运行,行业发展的增速会有所下降。因此,中指院方面预计,2019年将是行业集中度更加上行、企业之间竞争更加激烈的一年。
在全联房地产创新论坛上,亿翰智库董事长陈啸天认为,房地产行业已经从此前的上升通道进入到振荡通道,房企在发展过程中应回归核心,找到自身的核心优势,围绕核心优势展开一整套要素整合,进而形成企业自主的发展体系。
当代置业执行董事兼总裁张鹏则表示,房地产行业已经进入到讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代,面对新形势,房地产企业应该防止土地错配、防止资金错配、防止产业错配,促进企业转型升级和房地产主业的发展。
(房掌柜整理自新金融观察报、中国证券报、经济参考报)
2022-02-15 09:52
2022-02-11 09:36
2022-02-11 09:35
2022-02-11 09:35