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房企打响粮草储备战 一季度住宅用地成交规模出现下降

厦门房地产网-房掌柜 2019-04-24 15:02:02来源:房掌柜 整理
[摘要]土储是房企的命根子,也是其谋求行业位次的底气。在现金流周转顺畅的前提下

土储是房企的命根子,也是其谋求行业位次的底气。在现金流周转顺畅的前提下,房企间的排位竞争大多围绕土储量展开。不过2018年房地产行业调控持续,短期内为防范市场风险,企业发展总体战略性放缓,以谨慎投资、加紧去化为主基调,不仅整体拿地金额及面积出现双降,不同规模及类型的房企在拿地投资战略上分化渐显。多项指标均反映出,房企在后市销售谨慎的预期之下,于2018年内投资拿地的积极性显著转淡,其中多家龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。

  尽管身处下行期的房地产市场让绝大多数房企捂紧了钱包,但企业们深知唯有土储丰富,才能让其追逐业绩目标以及实现更好行业位次的路径变得清晰。包括融创在内的大型房企在新年度表态“拿地要小心一点”的同时,仍在伺机拿地。有分析称,2018年企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。不过另有专家提示,抄底需谨慎。

  房企“大打出手”

  长三角历来是众多房企的必争之地,土拍市场回温,此处表现也最为明显。

  4月9日,在浙江嘉兴海盐县的一宗住宅用地竞拍中,数十家房企为此“大打出手”,经过了106轮竞价,该地块最终由碧桂园以5.43亿元的总价竞得,溢价率为37.94%;在浙江温州平阳县的一宗住宅用地竞拍中,房企“厮杀”更为激烈,共经历了142轮竞价,最终由金科以5.93亿元摘得,溢价率34.76%。

  同日,新城控股(601155)在江苏常熟也历经了45轮竞拍,最终以14.46亿元总价竞得一宗住宅用地,溢价率24.55%,折合楼面价16185元/平方米,刷新了常熟市土拍历史最高单价纪录。

  除了长三角地区,房企在四川成都、湖南长沙、江西南昌等众多二线城市的土地角逐也拉开帷幕。例如,4月8日,阳光城在南昌以5.14亿元竞得的一宗住宅用地,溢价率高达110.49%。

 三四线城市降温态势已现

  今年一季度,地方城市推地节奏有所放缓,土地市场整体供需双降,尤其是三四线城市出现明显降温现象。

  据中指研究院的统计数据显示,一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米,同比下降7.3%。分各线城市来看,三四线城市土地供应下降明显。具体而言,一线城市住宅用地推出730万平方米,同比增长13.2%;二线城市推出9446万平方米,同比增长4.4%;三四线城市推出10277万平方米,同比下降17.5%。

  从成交量来看,住宅用地成交规模也出现明显下降,其中三四线城市降幅同样显著。据中指院统计数据,全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米,同比下降14.3%。其中,三四线城市成交8089万平方米,同比下降25.8%,降幅在各线城市中最大。

  “整体来看,受2018年土地大规模流拍影响,预测2019全年房企融资环境仍然偏紧,且今年企业已进入偿债高峰期,资金压力仍较大,全国土地市场持续全面回温的可能性不大。”中指研究院相关负责人分析指出,“三四线城市降温态势已现,但一二线城市基于相对较好的基本面以及对各类资源的吸引力,获得更多企业重视,土地市场将保持一定热度”。

  投资战略现分化

  记者梳理2018年房企拿地情况发现,在房企2018年度拿地金额及面积双降之外,不同规模、不同类型房企的拿地投资战略出现分化,整体投资力度趋缓。

  如2018年三季度之后,包括碧桂园、恒大、中海、保利在内的部分TOP 10房企投资节奏表现出了明显放缓的趋势。而与之对应的是,在房地产市场调整期,仍有部分房企投资力度不减:在2018年9-11月新增土地投资相对积极的五家房企中,有四家属于央企、国企;此外,一些跻身TOP 50且规模在500亿元左右的新上市房企拿地踊跃,如正荣地产、弘阳地产、大发地产等。

  克而瑞研究中心分析称,新上市房企拿地热度不减,一方面由于新上市房企短期内资金压力迅速缓解,为其战略性投资扩张提供了有力支撑;另一方面,随着上市后市场关注的提升,助力融资渠道的拓宽,这些房企的规模发展需求进一步被满足。

  事实上,随着行业“马太效应”的加剧,2019年为保证市场规模与“活下去”,房企在放缓投资动作的同时,仍在积极补仓过程中。其中龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。

  某机构数据显示,2019年1-3月,TOP 100房企拿地总额5418亿元,同比上升8.4%,实现微涨;TOP 10企业1-3月拿地总额1904亿元,占TOP 100企业的35.2%。而从拿地金额来看,万科、融创、绿地占据2019年一季度房企拿地榜单前三位,拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。

  来自该机构2018年一季度的拿地数据显示,房企2019年拿地节奏确已放缓。2018年1-3月,TOP 10房企1-3月拿地总额2293亿元,占TOP 50企业的46.5%。再看当年拿地排行榜三甲,碧桂园以365亿元拿地总额稳坐头把交椅,龙湖凭借341亿元紧随其后,万科则以294亿元位居第三位。

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责任编辑:刘锦玲

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