人才住房优惠政策频出 房企投资二三线城市需全面考量

　　对于楼市影响重大的房地产调控政策也发生了变化。业内对于两会期间未提房地产调控的乐观，也被4月19日中央政治局会议重提“房住不炒”打破了。

　　4月19日，中共中央政治局在召开的会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　这是两会以来高层再次提到“房住不炒”。中原地产首席分析师张大伟认为，这透露出的一个信号是，国家经济基本面不错，但房地产调控可能再收紧;全国房地产的调控力度将依然维持高温，中央遏制房价上涨的决心不改。

　　几乎同时，住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警。国家统计局3月数据显示，70大中城市中有65个城市价格环比上涨。

　　张大伟分析，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

　　地方显然已经领会到了中央的精神。4月以来，已有深圳、北京、合肥等多个城市收紧了调控。

　　如4月12日，北京收紧了国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行，被认为是新一轮地方调控收紧的风向标。

　　房企进驻二三线城市需综合考量

　　据不完全统计，2019年以来，发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过20个，其中二三线城市较为活跃。苏州吴中区优购房政策被媒体刷屏后，4月24日，苏州土拍中，两块吴中区地块均高溢价成交，其中吴中区太湖新城龙翔路西侧、天鹅荡路南侧地块以20909元/㎡的楼面价，30.68%的溢价率成交;吴中区开发区郭巷街道赶湖路南侧、花泾港路西侧以21933元/㎡，56.66%的溢价率成交。在人才政策频出的趋势下，此时是否是房企进驻二三线城市的好时机?

　　在城市大力吸引人才之时，人才也在选择城市，同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企投资拿地时还需观察一个城市的综合实力，如城市本身能级、经济的综合实力、楼市购买需求、人口基数。对人才吸引力比较大的城市，比如核心二线城市，人才的流入量、未来潜在的需求供应量增加，对城市的未来的楼市需求有支撑，开发企业也会看重这类城市中长期的发展潜力，在拿地方面重点布局。如果是一般三四线城市，即使户籍制度放开、出台人才补贴政策、提供买房优惠，仅从此维度，对于开发企业的吸引力度来讲，不如上一类城市。

　　接着，张宏伟表示，房企的投资策略更多应该跟房地产市场的调整周期有所关联，而不是人才政策周期等其他因素。当下到今年前三季度都是比较好的布局二三线城市的时机，根据房地产市场的调整周期，去年四季度到今年的三季度，相对来说在周期底部，虽然地价有所上涨，但仍处于一个较为合适的区间。此时是布局二三线城市的一个比较重要的窗口期，那么人才政策刚好在这段时间发布，对于房企拿地，更要把握好时间周期的关系。但仅凭人才引进政策的这个节点，不一定跟企业的投资策略有很强的关联性，如果在这个节点上刚好出台，那么可能会加速企业在二三线城市的布局。

　　在郭毅看来，房企选择进入二三线城市，人才引进政策能够发掘城市的潜在购房需求，相当于利好。但是与此同时，房企在作出投资决策时，还需结合区域产业的基础、经济的发展前景、人口流入的状况，理性选择投资城市。

(房掌柜整理自中国证券报、21世纪经济报道、财经网)