一线城市房地产市场小阳春退热 4月调控政策多达60次

　　楼市“小阳春”，匆匆的来，又匆匆的走。

　　此前被炒得沸沸扬扬的楼市“小阳春”，在4月楼市调控频率明显增长的背景下，出现分化格局，多地行情不再，个别城市热度延续。

　　研究机构的数据显示，4月，北京等重点城市“小阳春”行情不再，3月强劲反弹的北京二手房市场成交明显回落。不过，仍有苏州等地二手房市场热度延续，4月二手房成交量继续反弹，其中，苏州环比增长99.0%。

　　值得注意的是，5月以来，国家发改委和央行相继明确楼市调控方向不变。

　　5月10日，央行有关负责人明确表示，房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的，是一贯的。2019年人民银行还将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

　　具体有几方面的重点：第一是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制。第二按照“因城施政”的原则，落实好差别化住房信贷政策。第三是会同相关管理部门，继续做好房地产市场资金管理的相关工作。第四是完善相关制度，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。

　　5月6日，国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出明确回应，放宽落户不等于放松对房地产的调控，“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚持好房地产平稳健康发展这个底线，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

　　另外，5月以来多地仍从严楼市调控政策，继续出台稳定楼市的相关政策。

　　5月9日，青海省出台进一步完善房地产市场监测工作的实施意见，要求坚持“房住不炒”定位，全面规范和加强房屋网签备案工作，12月底建立全省房地产市场数据库，为房地产市场调控提供决策依据和支撑，促进房地产市场平稳健康发展。同时，要加强房屋交易资金监管工作，加强房屋网签备案价格监测。

　　“五一”小长假期间，北京市住建委查处了25家房地产经纪机构，严厉打击发布“商改住”、“产改住”、委托手续不全、违法群租与违规租赁等违法违规行为。截止目前，2019年已依法对145家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

　　业内人士认为，4月以来中央一系列表态体现了维持市场平稳运行的决心，预计5月部分城市二手房成交量将有所下滑，二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复，城市分化格局恐将延续更长时间周期。

　　4月调控政策多达60次

　　在3月楼市出现“小阳春”，房价、地价出现波动后，4月各地楼市调控政策再次密集发布。

　　据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。

　　其中，合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、国管公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住房公积金“资金流动性风险防控一级响应”、限购限价限售等收紧政策;深圳、哈尔滨、甘肃、合肥等地对房地产市场、经纪机构、房企等乱象和不规范行为的专项整治;成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策的规范。

　　另外，中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位不动摇;住建部对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示;自然资源部重新强调商品住宅用地“五类”调控目标;银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。

　　与此同时，呼和浩特、宁波等近20个城市发布了各种人才吸引政策，其中有半数以上都有购房相关补贴内容。

　　“在一季度市场‘小阳春’下，最近房地产调控预期再次出现变化，虽然很多城市依然在发布人才吸引政策，但针对房地产调控的政策最近转变成为收紧为主。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　一线城市房地产“小阳春”退热

　　仅持续月余，中国一线城市的房地产“小阳春”已经开始出现消退迹象。

　　成交乏力是北上广深等城市4月房地产市场的共同特征，“小阳春”热度难以延续。

　　贝壳研究院29日提供的数据显示，从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看，4月市场并没有延续“小阳春”的热度，中介机构链家二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。

　　此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力。4月北京链家二手房交易量比3月下降34%。过去几年，北京链家在全市二手房成交量的占比超过50%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，4月北京二手房均价与3月基本持平，向上动力不足。目前刚需仍为交易主力，改善性需求链条尚未真正启动。本月，北京二手房市场预期仍然保持平稳，业主调价行为中70%的比例为降价，房屋交易周期仍然保持在调控以来80多天的高位，议价空间也比较高。

　　中原地产研究中心发布的数据显示，4月前28天，北京二手住宅签约13337套，环比下调8%。分析称，因为网签数据相对滞后，实际市场成交量较3月出现20%左右的下调。

　　上海二手房市场情况与之类似，市场复苏欠缺后劲。贝壳研究院上海分院院长陈泽帅指出，2019年3月上海二手房成交2.6万套，4月截至目前日均成交量较3月稍有回落，预计全月成交约为2.4万套。照此趋势，上海2019年全年二手房成交约为22万套，仅回归到正常交易量水平。

　　据贝壳研究院测算，深圳市二手房4月市场成交量预计下降两成，后市或延续回落态势;广州市二手房4月量价基本持平，市场上买家增多，但“买方市场”的大环境暂未发生根本性改变。

　　一线城市新房市场也出现一定的降温趋势。中原地产研究中心发布的数据显示，4月以来，中国部分城市新房成交量相比3月有所下滑。其中，一线城市环比下调12%，三线城市也有接近10%的环比下行。一线城市中，上海4月以来新房成交面积环比下降12%，深圳下降30%，广州下降25%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行，但房价转涨让不少潜在需求转而观望，从而出现了成交量上涨乏力的情况。

　　许小乐表示，年初的房地产市场升温与房贷利率下降有一定关系。一季度中国货币流动性有所宽松，为防范部分城市再次出现房价上涨，中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，官方维持市场平稳运行的决心不改。

　　许小乐认为，在“稳增长”和“防风险”之间，既要通过适度宽松的货币流动性，加大对实体经济的支持，又要防止资金以不合法渠道流入房地产，进一步推高杠杆。因此，未来金融监管或加强。这意味着年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制，市场快速升温的动力难以为继。

　　苏州等地“小阳春”热度仍延续

　　不过，苏州等热点城市则延续了3月的“小阳春”热度，二手房成交量继续反弹。

　　4月，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为8.2万套，环比增长25.9%，同比增长27.9%，不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。其中，除北京环比下降外，其余9城(苏州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、青岛、无锡、金华)中，苏州环比增长99.0%，增速最为显著。

　　按易居二手房成交量能度的排行看，厦门和苏州量能度较强，量能度分别为92%和70%;而最弱的城市是金华和杭州，量能度均为-17%，主要是历史成交基数较大，量能度受同比增速影响。

　　(注：二手房成交量能度=月度环比增速*20% +月度同比增速*20% +年初累计同比增速*20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度*40%。)

　　易居研究院研究员姚方表示，10城整体二手房市场转暖，一是受热点城市“抢人”政策影响，购房需求增加;二是部分城市土地市场火爆，购房者担心房价将随之大涨;三是市场信心明显增强，购房者积极入市。

　　未来楼市趋势将“以稳为主”

　　据中国之声《全国新闻联播》报道，今年三月，国内房地产市场迎来“小阳春”。不过，近日发布的部分机构数据显示，4月楼市销售较三月有所降温，整体保持平稳。业内分析认为，未来楼市趋势将“以稳为主”。

　　根据克尔瑞数据统计，2019年4月，房地产行业整体市场表现较3月份有回落降温趋势。前100强房企单月业绩规模同比增长16.6%，但单月销售业绩较上月有微弱回落，整体仍维持平稳。1-4月百强房企销售规模同比微增3.6%，增速回正。

　　在业内看来，近期一二线城市成交回暖的原因，主要是调控政策趋于稳定，加之信贷环境改善。中原地产首席分析师张大伟表示：“与2018年四季度偏紧张相比，最近已经四五个月房贷利率的执行价格出现了持续下降。另外全国很多城市的确出现了一些针对房地产过去过严政策的松绑，或者说一些微调。害怕踏空的需求在2、3月份入市的量比较多，在4月份也延续了这个变化，所以这一轮市场的‘小阳春’更多的是前期调整幅度过大的区域，市场有所恢复。”

　　不过，销售回暖、融资拿地积极的迹象并不代表着全国楼市的普遍向好。中原地产研究中心统计数据显示，3月份“小阳春”过程中楼市分化比较明显，一线城市成交明显增长，北上广深的新房成交面积都有超过100%的增长。二线代表城市成交环比上升82%，其中大连、南京升幅较大;而三线城市则平均同比下调了14%。中指研究院最新报告也显示，2019年1-4月，房企销售业绩再上台阶，但整体趋向于保守，普遍下调了销售目标增速，强调稳健发展。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来房价“上涨容易下跌难”的趋势可能持续，但会否出现房价成交的持续复苏，仍然要看各地政策的不同。严跃进表示：“基本上二季度会延续一季度的走势。同时随着整个市场交易上升，价格也有可能出现反弹。当然尤其是一些三四线城市是不是能够强劲反弹，这个是有疑问的。”

　　(房掌柜整理自央广网、中国新闻网、每日经济新闻)