房企多元化升级发展迫在眉睫 产业地产成行业发展新风向

　　在“房住不炒”的定位下，限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策密集发布，市场不断分化，行业集中度逐渐提升，房地产市场进入了新的时代。如今，传统的房地产开发模式已经逐渐不能适应新的市场环境，多元化升级发展迫在眉睫。与此同时，随着产业地产的兴起，布局产业地产业务的企业数量剧增，各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。

　　房企多元化升级发展迫在眉睫

　　近几年，中国房地产行业的增长逻辑发生剧变，全面进入“限价、限购、限售和竞自持”的多限时代。房地产企业高周转目标导向的销售难度增加，利润不断降低。同时，我国房地产百强企业集中度进一步提升，市场竞争更激烈，面对制度环境的调控和市场环境的压迫，房地产企业多元化升级发展迫在眉睫。

　　赛迪顾问发布的《2019中国房地产企业多元化发展与创新实践白皮书》显示，2018年全国坚持“房住不炒”定位不动摇，因城施策，差别化调控，坚持住房居住属性。在此宏观背景下，2018年商品房及其细分领域的销售面积累计值持续增加，办公楼和商业营业用房销售面积累计增长逐渐回暖，其中商业用房转正为负并呈持续上升趋势。

　　从融资情况、经营情况和拿地情况三个方面来看，2018年房地产行业竞争更加激烈，行业利润空间被进一步压缩，部分房企开始转型轻资产模式和探索多元化业务方向。2018年，百强企业营业收入与净利润持续增长，但是盈利能力出现明显分化，其中龙头企业由于规模较大，凭借品牌优势，管理效率提升和良好的周转能力，盈利能力明显领先。

　　据赛迪顾问不完全统计，2017-2019年有21家房企(中骏置业、龙湖、万达、力高、万科、保利等)改名，房地产企业发展新的拐点到来，房地产开发商正在从“单一开发”模式，逐渐向多元化业务发展方向升级。赛迪顾问发现，目前我国房地产企业多元化发展主要举措有搭建新的产品体系、物业拆分上市和加速数字化等。

　　其中，在搭建新产品体系过程中，大部分房地产企业仍然从事房地产开发业务，在此基础上不断衍生发展一系列相关业务，主要围绕地产主业进行多领域布局，例如发展长租公寓、养老公寓和特色小镇等。

　　在房企多元化发展过程中，万科多元化地产业务布局范围最广，基本上各个地产领域分支都有涉及。万科围绕“城乡建设与生活服务商”新型战略定位，发展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务，万科旗下各个业务板块的演进、变化都是为转变城市服务运营商而服务。

　　长租公寓是万科“城乡建设与生活服务商”战略的一个重要环节。2007年，万科布局国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目万汇楼，是中国最早进入租赁住房市场的开发商;2014年，万科布局长租公寓市场;2018年，万科将租赁住宅业务确立为核心业务。

　　赛迪分析师表示，传统地产的黄金二十年虽然已结束，但资本红利、人才红利和城镇化进程催生的广阔市场，居住品质提升带来的客观需求，政策推动引发的周期变化及土地红利带来的历史性机遇，都意味着房地产进入了高质量新阶段。

　　雷声大，雨点小?

　　不过，虽然历经多年，但到目前为止，从真正意义上完全实现多元化转型的内地房企，却少之又少。且从盈利状况和产业发展来看，多元化产业虽劲头十足，却与主业差之甚远。

　　因此，业内出现了不少质疑声音：所谓的多元化转型，会不会变成“雷声大，雨点小”?

　　据年报数据显示，TOP35房企营业收入构成中，地产开发业务依然是主要贡献者，多元化业务收入占比普遍未超过10%，尤其是收入超千亿的龙头房企，多元化业务贡献占比更低。例如，转型已多年，“多元化”口号喊得最为响亮的万科，在2976.8亿元的营业收入中，租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元，占比4.4%。

　　出乎意料的是，就在其他众多房企纷纷响应号召，积极探索多元化布局时，万科于今年的业绩会上突然提出“回归基本盘”的策略。“我们的地产业务已经这么赚钱了，大家不要指望还能找到更赚钱的业务。” 万科集团董事长郁亮在业绩会上坦言。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，房地产行业周期性特别明显，如今虽进入下行周期，但行业大趋势仍然向好。基于此种情况，房企为了在一定程度上规避政策风险、处置闲余资金，通常会选择将资金向房地产相关行业靠拢，如物业、文旅、商管等，但为了防止过度消耗资金，初期的转型力度并不会太大，一旦楼市利好，还是要将重点放到房地产开发上来。

　　严跃进认为，房企之所以谨慎对待多元化发展，一方面因为多数行业的收益并不如房地产业，多元化反而不划算;另一方面，专业度不匹配，房企要转向房地产以外的行业势必阻力重重。

　　同策研究院总监张宏伟表示，目前来看多数房企的多元化业务收益并不高，甚至有不少处于亏损状态，这其实也是无奈之举。因为房企的根本还是在拿地开发上，而诸如商管、物管等众多周边产业的完善，恰恰可以在一定程度上帮助企业获取拿地优势、降低开发成本。

　　不过，肖春和对此并不认同。对于收入占比较低的原因，他表示，房地产行业本身就是重资产行业，产出虽高，但投入也多、风险更大。相比之下，众多房企所涉足的文旅、教育、管理等轻资产业务，看似收入占比低，事实上其投入产出比不见得比房地产开发行业低，并且一旦发展成熟，能为企业带来持续性收益，因此才会受到一众房企的追捧。

　　产业地产成行业发展新风向

　　当前，产业地产成为地产行业的新风向，从前几年的冷门词汇一跃成为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。布局产业地产业务的企业数量剧增，产业地产项目遍地开花。众多产业地产企业中，有诚心踏实打造产业的标杆者，亦有借产业名义以图拿地便利的投机者，各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。

　　产业地产是以土地为基本要素，以企业为运作主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，所展开的一系列市场化经济活动的总称。赛迪顾问发布的《2019年中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》显示，从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物。产业地产的主要功能包括满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求;满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求;支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求。目前主要项目类别有产业园区、产业小镇、产业新城和其他创新形态。

　　从发展环境来看，上述报告显示，目前一二线城市工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势。各地出台的政策对工业用地的转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单纯依靠地块本身的价值进行投资已经行不通。战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展带来产业地产机遇。赛迪预测，到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重可达15%，新一代信息技术、高端制造、生物、绿色地毯、数字创意等将成为第五个10万亿元级产业。

　　近年来，涉足产业地产业务的企业种类繁多，很多企业都处于试水阶段。上述报告显示，目前产业地产商基本以“先房后产，以房养产”的模式为主，即房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%。其中，部分介入较早且具有成熟运营经验的产业地产商，已经获得一部分物业管理服务收益、增值服务收益等运营效益，与此同时，部分企业已经依托自身运营经验、对外输出经验，开展轻资产服务，并获得收益。此外，部分具有金融基因的产业地产商已获得一部分股权投资收益。

　　例如，2017年6月，泰禾宣布与宁波科桥新航程投资合伙企业(有限合伙)、北科建集团签署了股权转让协议，以人民币17.49亿元受让宁波科桥持有的北科建23.32%股权，转让完成后泰禾将成为北科建的第二大股东，这是民营传统地产商收购政府园区平台公司股份的第一例。

　　当前，地产企业是产业地产商队伍的主力军之一，地产商在判断城市选择、产品开发建造等方面具备天然优势，但往往缺乏必要的产业资源。且地产商容易重开发、轻运营，陷入完全以传统地产思维看待产业地产、忽略项目区位的局限性等困境。综上，地产企业单独设计的产城板块，既继承母公司的地产业务优势，又具备将产业地产视为独立业务的决心。例如，由房地产企业鑫苑集团全资子公司鑫创科技以科技创新带动城市产业转型升级，并孵化出“基金+基地+产业”的综合开发模式。

　　赛迪预测，未来受传统地产商发展遇阻、产业升级创造新需求的影响，将有更多传统地产商开拓产业地产业务，“以产业之名行产业之实”的产业地产玩法将无获利空间，未来产业地产价值源于产业而非地产，住宅、商业、产业地产融合发展是大势所趋，未来产业地产将会有更多参与者通过跨界组合实现资源自给自足。

　　如何刺激各产业“多出奶”

　　绿地多元产业在发展加速的同时，对整体盈利的贡献仍较低。

　　数据显示，2017年绿地营收规模增长，全年实现营业总收入2904.2亿元，归母净利润90.4亿元，分别同比增长17.4%和25.4%。其中，房地产主业收入占比近49%，结转毛利率提升2.7个百分点至23.4%。同时，2017年绿地的基建产业发展加速，营业收入1048.1亿元，占比近34%，同比增长36.9%。

　　房地产主业和基建业务收入上实现了增长，但其整体的盈利指标在行业中仍处于较低水平。2017年，绿地毛利率为14.1%，归母净利率仅3.1%，其中，绿地在商品销售、能源产业、汽车及相关产业较低的盈利能力对整体的毛利率水平有较大的影响。2017年，绿地基建产业虽然营收规模超千亿，但毛利率仅3.8%。而毛利率水平在80%以上的酒店、金融及相关产业合计营收规模仅22.2亿元。

　　对此，克而瑞研究指出，未来绿地在不断提升其产业发展能级及主业核心竞争力的同时，应加强推动转型成果落地，并在业绩层面提升其“次支柱产业”作用。

　　今年4月，绿地又斥资3亿元入股AI独角兽，瞄准了“顶尖科技领域、顶尖科技公司”为核心的第二阶段发展。

　　但对于这些新投入产业目前回报率较低的问题，绿地方面则表示，多元产业每年的营收受行业周期影响，金融占到三分之一利润贡献，赶上了周期利好，而这两年新进入的行业，高科技发展是新方向。一些项目可能刚开始起步，但是代表着未来，从财务上说，才刚起步，因此报表上并未体现。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波则表示，机遇与挑战并存，多元化发展是房企应对洗牌趋势的一种选择。在当前的房地产市场发展背景下，多元化布局成为房企发掘新增长极的共同抉择。站在投资者的角度来看，不把鸡蛋放在一个篮子里也是无可厚非。

　　对于房企而言，转型走上多元化之路，不少房企都是摸着石头过河，吃透新的行业，找准盈利的模式，都需要一定的机会成本。前期必不可少的沉淀和积累，甚至是短期利益的损失，都是正常现象。

　　无论是50家规模的销售直采中心，还是去年开始进入的科创产业，以及近期收购的独角兽，绿地表示，有合适机会还会进一步做大，对外股权投资的行业深耕。能否和房地产产生交叉效应进而有具体的落点，才是关键。强化资源整合与产业协同，进而提升产业发展能级、竞争力、影响力，使其成为在业绩层面上的“次支柱产业”。

　　在行业集中度提升的背景下，房企通过跨界与整合扩大规模，延伸产业链空间，多元化发展，最终实现战略转型获取高效益回报。

　　(房掌柜整理自每日经济新闻、国际金融报、中国商报)