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首创确立3年3万间小目标 发展1年多仅不足400间房源

来源:掌柜财经   厦门房掌柜  2019-06-11 09:16:22
[摘要]首创置业旗下长租公寓品牌“Hé寓”于去年4月底首次提出,未来三年,将立足北京,放眼全国一二线重点城市

2019年,房企进一步加快布局长租公寓市场,具体来看,品牌房企主要以自营开展长租公寓业务,部分以合作、收购等方式参与。而作为拥有强大国资背景的首创置业,也在积极发展长租公寓项目。

首创置业旗下长租公寓品牌“Hé寓”于去年4月底首次提出,当时首创高层表示未来三年,将立足北京,放眼全国一二线重点城市,实现“三年、100亿、三万间”短期战略目标。同年9月,首个项目北京房山He园正式开业,发展一年多,首创Hé寓仅在北京、天津两地落地发展,仅有2家门店,总房间不足400套,距离其3年3万间目标相对遥远,发展可谓缓慢。

虽然在长租公寓领域,首创置业起步较晚,但与当前市场上长租公寓频繁暴雷不同,首创Hé寓是以自营开展业务,且以低价的土地成本来保障后期公寓的租金合理性。

01首创置业3年3万间的短期战略目标

随着房企发展逐渐分化,多家房企都已经迈入千亿俱乐部,而首创置业2017年签约金额仅558.5亿元,距离千亿集团还有不小的差距。在首创置业新总裁钟北辰上任后,提出要达到千亿规模,进入房企TOP30行列,在这种背景下,他提出要发展多元化业务,其中提及要发展长租公寓新业务,来实现其千亿房企目标。

而面对全国长租公寓“收支账”难算的共同难题,新总裁表示首创可利用市场存量集体用地,及土地成本低的优势,来大力发展长租公寓业务。根据规划,首创置业将以“Hé寓”为长租社区品牌,打造以公寓+公区+服务为基础,联合优客工场、首创奥莱等平台资源的“3+2+X”城市青年高品质租住生活场所。

去年9月12日,首创置业首个长租公寓项目首创Hé寓&优客工场房山大学城店正式开业。10月,天津首个门店首创Hé寓双港店也正式开业,由此可见首创置业将长租公寓重点放在了其“大本营”京津翼地区。

而作为拥有国资委背景的企业,首创置业发展重心一直在京津翼地区,约占公司总投资的45%-50%,而长三角、珠三角各占未来投资的20%-25%左右。这一点,从首创置业公布的2018年物业分布图可以直接看出。

(首创置业2018年物业布局图,来源:年报截图)

为了实现首创长租公寓的战略目标,集团还成立了一个集团三级全资子公司,即首创国信资产管理有限公司来统筹管理长租公寓业务。目前该公司已经在北京、天津、上海成立了专门的业务团队,负责长租公寓业务拓展及后续运营管理。

02发展缓慢租金低廉 目前仅2城2店不足400间开业

根据房掌柜在首创置业官网查询了解到,截至2018年年底,首创置业长租公寓“Hé寓”仅在北京、天津落地开业,两个城市各有1家门店。需要主要的是,首创置业在北京十八里店还有一块租赁住房用地,总建筑规模40万方。

(来源:2018年首创置业年报截图)

就目前开业的北京房山和园、天津双港和园2家门店来看,据房掌柜向相关门店咨询了解到,北京房山和园200余间、天津双港和园136间,加上还未上市的北京十八里店和园店近万套房源,加起来总规模仅1.1万套不到。

而在今年2月20日晚间,首创置业(02868-HK)公告称,其全资子公司首创新都拟通过向项目公司增资490万元人民币,取得49%股权,并提供9.1亿元贷款,用于合作开发北京市朝阳区一宗租赁住房项目地块。

该地块即还未上市的北京十八里店和园,位于北京朝阳区十八里店乡西直河村五环外,总面积14.08公顷,总建设规模40万平方米。其中提及首次置业以9.1亿元贷款获得49%的股权,换算下来,该地块总价在18.2亿左右。若以该地块总建设规模40万平方米来算,该租赁住房地块楼面地价仅4550元/㎡左右,在北京市场上来看,确实比较低廉,未来预期可提供近万套房源。

首创Hé寓的发展目标为三年三万间,以目前不足400间规模,再加上后期上市近万间房源,总规模也不足1.1万间,距离短期战略目标还有不小差距。对比来看,与首创Hé寓同发展一年多的华润长租公寓有巢youtha,在全国北京、南京、成都等11个城市有14个门店,房源近5万间,发展速度远远超过首创He寓。

不仅如此,据云房数据统计,首创Hé寓的单位租金、套均总价都相对较低。以开业的北京门店来看,其单位租金、月租金均位于全市18家集中式长租公寓最后一名。当然,这与首创置业利用市场存量集体用地发展长租公寓,也就使得其土地成本低、运营成本低,来保证了其后期租金的合理性。

(截至2018年4季度,图片来源云房数据)

综合来看,在全国多家房企布局长租公寓的背景下,首创置业的Hé寓发展时间较晚,目前也仅有不足400间开业规模,且单位租金、套均总价与其他公寓相比都较低,未来发展空间、潜力较大,需要走的路还很长。

首创Hé寓也有自身的优势,其利用市场存量集体用地,加上与其他平台联合开展,使得土地成本、运营成本较低,保证了后期的租金合理性,或以低价赢得市场。

对首创置业来说,Hé寓作为刚刚起步的项目,接下来如何在激烈的竞争中更快的占据市场,完成初期目标,是其需要考虑的问题。

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责任编辑:刘锦玲

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