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两个月新增近3万套房源,南京一批投资客坐不住了.....

厦门房地产网-房掌柜 2019-08-28 09:18:59来源:房掌柜 张志伟
[摘要]在二手房市场上,从去年年底开始,南京多家楼盘陆续交付,很多投资客拿到房就开始出售,甚至亏本卖房

近期召开的政治局会议上,提及不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持“房住不炒”的要求。在这种背景下,使得房子回归居住属性,自住人群不断增加,投资客正在撤离新房市场,这一点在近期南京多个区域开盘现场更为明显。

但掌柜君发现,投资客撤离已经成为一种楼市新现象。在二手房市场上,从去年年底开始,南京多家楼盘陆续交付,很多投资客拿到房就开始出售,甚至亏本卖房。其实,不难看出,楼市下行,投资客开始坐不住了......

一、南京二手房挂牌量超6万套,江宁江北独占超2.9万套

今天,掌柜君查询链家APP发现,目前南京二手房在售房源为64348套,而我爱我家数据显示目前挂牌量为69820套。

但考虑到这6万多套房源中,包括了住宅、商业、车位等不同业态,剔除掉这些之后,链家显示有62469套房源,我爱我家显示有66953套房源。



那么,具体南京二手房房源量有多少?掌柜君咨询了鼓楼中介负责人齐经理,他表示现在房主卖房子,很少会只单独在一家中介挂出,为了尽快成交,会在多家中介挂牌。具体来看,这2家二手房网站的6万多套并不多,考虑到一定的重复性,南京现在二手房挂牌量肯定是超过6万套。

若算上一些并没有在这2家大型中介挂牌的房源,以及链家和我爱我家在部分区域的覆盖率较小,保守估计挂牌量10万套是有的。

同时,据链家数据显示,南京这超6万套二手房房源比较不平均的分布于全市各个区域。其中,江宁江北独占29783套,占比超46%;鼓楼、秦淮分别为8400多、6800多套;其他区域差别不大,主要在3500多-5000多套之间。

与其他区域相比,江宁的1.5万套和江北的1.38万套显得格外“亮眼”,已经成为南京二手房库存最多的区域。一方面由于这2个区域随着城市化进程,大批本地人拥有多套拆迁安置房,在可以上市交易后,多数选择出售,进而去换品质更好的商品房。

另一方面,江宁江北拥有大量可供开发土地,加上国家级新区加持等因素,众多投资客涌入,在拿房之后,往往直接选择出售套现,也就造成可售房源较多。

二、“银四红五”2个月新增2.7万套房源,不少投资客挂出高价试水

就实际二手房市场来看,挂牌量只是一个供参考的数字,更能直接反应市场变化的是新增房源量,因为它可以体现房主对市场的一个预期。

就链家显示的南京二手房供需走势来看,自去年8月开始,南京二手房每月挂牌量从未超过1万套,最多是3月的9034套,带看量也在今年2月达到最低39196次。主要还是由于市场整体下行,业主心态出现波动,不着急卖房的话多数会选择等等。

而值得关注的是,南京新增房源量在今年4、5月达到最高值,分别为13521套和13585套,加起来超2.7万套。等于说,南京二手房超6万套的挂牌量中,近4成是在“银四红五”增加的。

对此,江宁链家工作人员表示:一般来说,金三银四是楼市的传统旺季,无论是买房人还是房主,心里预期都会高很多。而今年3月新增挂牌量虽然只有9000多套,已经是自去年8月以来的最高值,到了4、5月份是峰值,都在1.3万套以上。

主要还是因为去年年底南京多家新房陆续交付,特别是江宁和江北两个板块,市场上存在大量次新房。而一般拿房3个月之后才可以办证,很多投资客在办证之后开始集中出售,时间点正好是在4月左右。

该工作人员也表示,不少投资客并不是真的着急卖房,都是先挂高价试水,拉高小区均价,等真正想卖房时再改价格。比如位于江宁某小区,均价不到2.2万/㎡,却有部分均价在2.8万/㎡以上。

其次是由于二手房市场上有不少因学区、工作等因素,想改善或换房的,都在卖房换房,也使得挂牌量和新增房源有所增加。

三、大批次新房集中交付,但房价涨幅并不明显,投资客开始抛售

就目前南京楼市来看,执行严格的限售政策,具体就是以2017年5月13日为界,在此之前完成备案的房源不受影响,若在此之后备案的是要在取得房产证之日起3年后,才可再次上市交易。

但据不完全统计,2018年年底南京全市共有60多家新房陆续交付,这些楼盘主要是在2016-2017年购买的,根据开发周期,几乎都是在2018年底交付。但由于这几年,南京房价已经上涨不少,这些次新房交付之后,涨价并不多。

掌柜君也简单统计了部分去年底交付的楼盘,包括目前的二手房挂牌套数、房价上涨情况,具体情况如下图:

可以直接看出,河西的房价以51%和43%的涨幅傲视全市,主要还是由于河西之前新房严格限价3.5万/㎡,二手房的高价,形成了巨大的倒挂空间。而如复地宴南都和万科翡翠公园都是位于南京热门板块的优质楼盘,目前涨幅都在30%以上。最没想到的是,位于远郊禄口的新城保利天地,房价涨幅超25%,主要还是由于其之前单价低,所以一旦升值,幅度会相对较大。

但若是看目前二手房挂牌套数,中南世纪雅苑、新城保利天地遥遥领先,说明这2个小区投资客占比较高,在拿房办证之后,都开始出售。而像保利西江月、复地宴南都等楼盘,前期均价较低,投资客较多,在收官之际价格已经涨上来,更多为自住人群。

四、投资客为何集中抛房?这些房源上市之后,对整个市场有何影响?

其实,仔细来看,这些楼盘的涨幅都不是很明显。在南京资深地产评论员尹霄飞看来:对于投资客来说,整个楼市处于深度调控区,加上坚持“房住不炒”的政策,居住属性越来越强。

而在拿房之后,他们看见房价涨幅不明显,加上对未来预期下降,很多人选择挂出试价,合适就会出售,以保证现金流。其实有很多投资客是不得不出售,因为买房初期就是想短线投资,若长期持有需要大量的资金,未来楼市如何还不明朗。

(链家上多个刚交付次新房小区)

加上现在新房市场相对火热,河西和江北核心区等区域也有新房陆续上市,这些板块新房投资更为稳定,所以也有不少投资客买房转而去投资这些核心板块,以获得更为长期稳定的收益。

而大量的次新房上市之后,最直接的是增加南京二手房库存,但对于众多买房人来说,可以选择性更多。相比新房需要等待交付时间,次新房也没有被居住过,对很多只考虑新房的买房人来说,吸引力更大。

但需要注意的是,不同买房人的实际需求不同,对一二手房的认可度也不同。在实际购房中,最好根据自己的喜好与需求,购买自己心仪的房源。

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责任编辑:刘锦玲

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