福建省人均GDP全国第三，商业地产却“拖后腿”？

　　福建，东南沿海的重要省份，居民生活水平较为富裕，人均社会零售品消费总额排名全国第3。按理说，这样优越的环境，该是零售商业的沃土。

　　然而，福建零售商业却持续疲软：一方面购物中心增速放缓，2018年增速为近十年最低，另一方面项目开业推迟，空置率回升。据赢商大数据监测，2019上半年福建新开业商业项目4个，新增体量20.96万平方米，开业率为33.3%，低于全国水平。

　　当市场不确定性凸显，知己知彼方能百战不殆。如何充分挖掘出福建的商业潜力?福建零售市场将走向何方?

　　▌2019下半年福建商业地产预测

　　行业：资金来源稳定、土地热度降温、投资增速减缓

　　市场：供需两端同步走弱，商办市场持续疲软

　　项目：开业推迟，规模增速放缓、空置率回升

　　▌2019下半年福建零售商业趋势

　　商业环境：福建人民生活富裕，商业潜能亟待开发

　　项目环境：福、厦仍为开业首选，泉州现饱和迹象

　　业态趋势：零售撤退、餐饮跃进、儿童亲子获重视

　　品牌趋势：福州靠拢大众化，厦门为高端品牌洼地

　　一、福建商业地产分析及下半年预测

资料来源：赢商网福建站，2019/1/01~2019/6/30，中城商业研究院整理

　　福建行业面

　　▌资金：发债和高周转回款为闽系房企主要资金来源

　　一直以来福建房地产到位资金主要来源为自筹资金和其他资金(过去三年两者平均占比合计87%)，因此受资管新规的负面影响有限。

　　2018下半年福建房地产到位资金呈温和正成长，主因自筹资金起到支撑作用(2018下半年月累计同比均值13.2%，明显高于2017下半年均值-8.1%);其他资金则因调控力道升级、个人房贷受限，比重自2017年的51.5%降至46.3%。

　　▌土地：调控力度升级抑制市场过热，下半年地价涨速料将放缓

　　2018年福建开发商土地购置面积大幅成长、费用则保持稳定，显示去年土地供应较多、市场下行压力大，抑制地价上涨动能。

　　今年一季度福建政府放缓供地节奏，且福州、厦门等地供应的多为市区核心优质地块，房企拿地热情不减，助推土地市场一度火爆。随着政治局会议重提“房住不炒”，在调控力道升级下，预计下半年福建土地市场将出现降温。

　　▌投资：资金来源稳定、房企积极入市，房地产投资热度维持高档

　　2019上半年福建房地产开发投资额累计2,827亿元，为近三年同期新高;上半年月累计同比均值18.3%，较去年同期的3.2%大增5.7倍。

　　其中，福州、厦门上半年房地产开发投资额累计分别为841亿元和482亿元，纷纷创下近两年新高，且福州上半年投资月累计同比皆在30%以上，显示大部分闽系房企资金来源稳定，上半年(尤其一季度)对市场前景乐观、积极入市。

　　福建市场面

　　▌供给：领先指标显示房企对于市场前景转趋保守

　　从供应面指标看，下半年房屋施工面积增速减缓、新开工和竣工面积跌幅扩大，此皆显示开发商对于市场前景偏保守。

　　▌需求：贸易战冲击信心，下半年商办市场未见起色

　　从需求面指标看，由于刚需支撑力道不足，预计今年下半年办公楼市场续弱，商业营业用房市场则持续降温。

　　福建购物中心

　　▌存/增量：经济下行压力加剧造成项目开业推迟，规模增速料进一步放缓

　　2014年以来福建购物中心家数和体量增速逐年减缓，2018年购物中心家数同比15.5%、体量同比16.3%，皆为近十年最低。

　　根据年初调查，2019年全年福建将新增27家购物中心(不含存量改造项目)，然而，由于经济下行压力加剧，许多项目将推迟至下半年或2020年开业，预计今年开业家数和体量增量将进一步下滑降至10%以下。

　　▌拟/新开业：上半年开业率略低，下半年表现可望优于上半年

　　2019上半年福建购物中心拟开业12家、实际新开业4家，开业率33.3%，略低于全国开业率的38%。

　　由于购物中心有集中在大型节庆假期开业的特性(上半年和下半年新开业家数比约为4:6)，预计下半年福建项目开业率将高于上半年，回升至40%左右，全年开业率则落在35~38%。

　　▌空置率：供需两端皆偏弱，2019年空置率料将止跌回升

　　根据测算，2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半高出1.7倍左右(过去三年均值为1.84倍)，估计全年新增体量介于3,000~3,350万平方米。

　　由于体量增速回升叠加外在大环境欠佳，预期2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高，落在9.7~10.3%之间。

　　二、区域视角下的零售商业发展趋势

　　福建商业环境

　　▌地理区位：福建为21世纪海上丝绸之路核心区，2025年建成海洋强省

　　福建省小档案

　　战略定位：21世纪海上丝绸之路互联互通建设的重要枢纽、经贸合作的前沿平台、体制机制创新的先行区域、人文交流的重要纽带

　　核心城市：福州(省会)、厦门(副省级)

　　行政区划：9个地级市、1个综合实验区，共包括29个市辖区，12个县级市，44个县(含金门县)，10个非正式区划的市辖开发区、高新区、国家级新区

　　行政面积：12.4万平方米

　　地理环境：依山傍海，九成陆地为山地丘陵(八山一水一分田);森林覆盖率66%、全国第一;海岸线长度3752千米、全国第二

　　历史底蕴：海外侨胞和台港澳同胞主要祖籍地，海上丝绸之路、郑和下西洋起点，中国近代海军与造船工业摇篮

资料来源：福建省政府网站，2018年福建省统计年鉴(数据截至2017/12/31)，中城商业研究院整理

　　▌经济发展：福建居民生活富裕，商业潜能亟待开发

　　福建项目环境

　　▌区位分布：下半年福州、厦门仍为开业首选，泉州则有饱和迹象

　　2019上半年福建购物中心的地区分布，仍以福州、厦门、泉州三市为主。

　　福州、厦门、泉州三市合计占福建购物中心总家数逾6成、总体量近7成，此与福建总体商业发展、人口分布情况息息相关。

　　今年拟开业项目中，福州、厦门的数量仍然最多，值得一提的是，莆田今年有4个项目计划开业(7月新开业2个)，成为购物中心分布城市的后起之秀。

　　▌商圈分布：厦门商业发展较成熟，项目体量相对偏大

　　2019上半年福建购物中心商圈分布中，厦门的项目分属区域级商圈的比重最高，且多坐落在成熟商圈。

　　福建各城市购物中心分布，虽然厦门在总家数和总体量比重上不及福州、泉州，但在商圈功能别的分布上，多坐落在区域级、成熟商圈，显示与其他城市相比，厦门商业发展较为发达。

　　福州的商业发展进程落于厦门之后，但近年来的发展有加快迹象，进而产生许多规模较小的新兴商圈，购物中心在新兴品牌的布局上亦相对高。

　　福建购物中心客流规模

　　▌福州：客流集中在东街口、万宝、浦上三大成熟商圈

资料来源：赢商大数据——赢在选址，截至2019/6/30，中城商业研究院

　　▌厦门：客流集中在中山路、莲花-SM、火车站和五缘湾四大成熟商圈

资料来源：赢商大数据——赢在选址，截至2019/6/30，中城商业研究院

　　福建购物中心业态趋势

　　▌业态结构：零售撤退、餐饮跃进、儿童亲子提升

　　2019上半年福州购物中心业态结构变化明显，零售业比重自61.7%降至47.5%;厦门则相对稳定，变化较小。

　　2019上半年福州零售业大减超过10%，取而代之的是餐饮业、占比突破3成，儿童亲子业亦突破10%。厦门趋势虽和福州相同，但占比变化幅度并不如福州剧烈。

　　由上可知，今年上半年部分知名国际服饰品牌退出中国市场，造成的影响是全国性、普遍性的。然而，由于中国内需市场庞大、人民生活水平逐渐提升，吸引国外品牌前仆后继。研判本波外企退出中国应为个别案例，属于短期现象。

　　▌零售业结构：服装业拖累行业比重大减，时尚精品趁机坐大

　　2019上半年福州、厦门零售业趋势和全国差异不大，其中，福州服饰业占比明显降至60%以下。

　　2019上半年福州、厦门购物中心服饰业占比自66.8%和64.9%，分别降至57.6%和61.1%，时尚精品业占比则自26.7%和28.5%，升至31.2%和32.6%。

　　由上可知，福州对于大众化品牌变动的敏感度较高，厦门时尚精品业则有提高的趋势。

　　▌餐饮业结构：休闲、中式仍为两大龙头，厦门异国风情餐饮攀升

　　2019上半年休闲、中式仍为餐饮两大龙头，但呈现此消彼长的情况;厦门的异国风情餐饮业则小幅攀升。

　　2019上半年福建餐饮业中，休闲、中式比重合计约占6成，其中，福州休闲餐饮比重自35.6%降至28.1%，中式餐饮则突破3成;厦门休闲餐饮降幅较小，中式餐饮持平，但异国风情餐饮则自22.6%升至24.7%，与休闲、中式呈三分天下格局。

　　由上可知，福州和厦门在餐饮文化上风格迥异，福州爱好中式餐饮，厦门则对外来餐饮接受度较高。

　　▌儿童亲子业结构：儿童零售占比下降但仍居主导地位

　　2019上半年福州、厦门的儿童零售业占比纷纷下滑，儿童游乐占比皆有所提高。

　　2019上半年福州儿童零售业占比自76.2%降至65.1%，儿童教育则自9.1%升至15.6%，儿童游乐自12.6%升至15.1%。厦门儿童零售业占比自69.8%降至68.4%，儿童教育自13.8%降至11.6%，儿童游乐则自14.2%升至16.3%。

　　由上可知，福州和厦门家长对于孩子的花销仍偏向传统的物质满足，对于孩子的游乐重视程度有所提高，但对于孩子的教育关注度则明显低于全国。

　　福建购物中心品牌趋势

　　▌品牌开关店：市场下行之际，品牌门店加速汰换

　　2019上半年购物中心品牌门店开关店比总体下降，其中，一线城市自1.059降至0.988，二线城市则由1.069降至0.982。除了与上半年购物中心开业率大幅减少有关，亦显示当前品牌商面临更加剧烈的竞争、门店加速汰换。

　　未来该如何选择适当的购物中心开展业务，如何吸引顾客持续回访、提高顾客的黏着度和忠诚度，将是市场下行之际，品牌商仍能利于不败之地的关键因子。

　　▌品牌档次：福州靠拢大众化，厦门为高端品牌洼地

　　2019上半年福州购物中心品牌档次明显向大众化靠拢，占比突破7成;厦门的品牌档次则变动不大，明显存在品牌洼地。

　　2019上半年福州购物中心商铺品牌档次分布上出现明显变化，其中，大众化占比自64%升至76.8%，中高端、高端档次则明显萎缩，尤其高端占比更仅占0.6%。厦门品牌档次则变动不大，中高端、高端占比分别为27%和4.2%。

　　由上可知，福州品牌商和消费者对于经济变化的敏感性相当高，由于经济下行压力加剧，使得品牌档次明显偏向大众化。厦门由于商业发展较成熟，消费者偏好较稳定，随着消费层次的提升，对于中高端和高端品牌的需求将越来越大。

　　▌品牌关注：2019上半年度购物中心关注服饰/餐饮品牌榜TOP20

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