钱紧一年 | 中梁浮出水面：亟需调整航向

　　据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，中梁目前排在销售榜的第21位，在权益金额销售榜的第18位。

　　与2018年末排位接近，中梁的增速变得不那么快，而杨剑当初在内部提出的2021年3000亿“小目标”似乎也已被抛诸脑后。

　　中梁目前签约回款率在90%，这个指标十分优秀。在销售指标上中梁与碧桂园十分接近，7成的去化率，9成的回款率，较高的权益比，但碧桂园模式的缺点，中梁也一并继承了，“卖得多，但是赚得少”。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　半年报披露，中梁上半年收入205.57亿元，同比增长111%，而2018年全年为302.14亿元，过去数年在销售额上的突飞猛进以及较高的权益比，使得中梁前几年在规模冲刺下的大部分合约销售额都将转化为未来的收入保障。

　　目前，中梁的预收款项亦就是合约负债大约为1141.84亿元，将会在未来结转后释放为公司的业绩，虽然收入增长比预期快，然而在商业布局上的缺失，让中梁的经常性收入微乎其微，物业销售占总收入的占比达到了99.3%。

　　上半年，中梁完成了12.32亿元的归母净利润，40%分红是上市之初为了吸引投资者所设立的高指标，是内房企中最舍得分钱的房企之一。而上市以来中梁的表现也不错，市值接近220亿，较上市之初上涨了大约13%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　公司深耕三四线的结果是毛利率和归母净利率都不太好看，行业毛利率在30%左右，而中梁2019上半年24.5%的毛利率比起过往20%出头已经稳步增长;归母净利率同样如此，行业10%上下的归母净利率，中梁仅达到了6%，“叫座不叫好”的现象值得反思。

　　但在债务调整上，中梁首席执行官黄春雷和副总裁游思嘉的工作无疑完成得十分出色，至少从报表上来看的确如此。

　　如果说过去的几年中梁负债率是坐了过山车一般，那么上市后大概已经度过了最刺激的那一段。

数据来源：企业公告，观点指数整理