中小房地产企业现趋势性关闭 前4月商品房销售额下滑24.7%

  根据人民法院公告网公示，截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家，与2019年同期持平。一些房地产企业破产，固然是受到了疫情的影响，但也具有行业趋势性。

  破产的主要是三四线中小型房地产企业，考虑到中国有近10万家房地产企业，每个城市都有大量自己的房地产企业，而且大部分是因为某个项目而成立的公司，甚至很多空壳公司，所以，目前倒闭的数量并不惊人和意外，这是行业刚刚从繁荣进入秋天的景象，而不是严冬。但是，其中也有一些大型公司，比如，银亿集团、三盛宏业、福晟集团、泰禾地产等濒临破产或者债务违约。

  近几年，中小房地产企业出现趋势性关闭，主要是与市场环境变化以及企业发展模式有关。首先，在过去20多年，中国经历了快速城市化，随着工业化渐进完成，近年城市化速度放缓，增量房地产市场的规模逐渐减少，必然会有一部分竞争力弱的公司被淘汰掉；其次，绝大部分房地产企业是依靠资金驱动，杠杆率高，通过快速开发和周转生存，随着市场开始冷却，这种高杠杆、高周转率的粗放模式面临两头受压的困境。市场需求放缓，降低了周转率，这增加了企业债务风险，而债务风险的增加又会抬高融资成本，于是这些企业陷入恶性循环。再加上融资政策的限制，导致融资成本高，使得实力较弱的中小房地产企业难以承受。

  当前，房地产企业面临的这种结构性压力还在加大。在需求端，因为疫情影响，1-4月全国商品房销售额同比下滑24.7%，销售面积同比下滑18.6%，全国房地产开发投资同比下降3.3%；土地购置面积同比下滑12.0%，房屋新开工面积同比下降18.4%。在资金端，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿元，其中7月份是到期高峰，达到1490亿元。另据穆迪的数据，70家规模居前的中国房地产开发商到2021年4月底之前，将有920亿美元境内外债券到期。

  因此，近10万家房地产企业会加快行业淘汰的速度，这是由市场决定的行业规律。但是，一些人认为过去几年的融资限制给房地产企业带来了困难。实际上，几乎没有哪个国家允许地产商在购买土地和建设房屋的过程中主要依赖借款，这种方式导致开发商大跃进式地抢购土地和开发楼盘，推高了房价，透支了楼市，但遇到风险的时候则由银行或其他借款人承担。对融资进行限制，就是抬高行业门槛，减少金融风险，避免楼市泡沫。

  未来会怎么样？从行业看，中国房地产业仍然有持续发展的空间，但是，增量空间正在缩小，已经不能支持行业爆发式增长。因此，行业对大量竞争力低、风险高的企业会有出清过程。但是，在“房住不炒”的政策基调下，政策抑制房价过快上涨的同时，也会确保市场稳定，避免楼市受到冲击而产生泡沫破裂的效应。

  对房地产企业来说，必须降低杠杆率。依赖借贷空手套白狼的时代已经结束。那些规模大且杠杆率低的企业将会得到奖赏，因为它们会拥有全行业最低的融资成本，可以继续扩大市场规模。但是，那些规模大同时杠杆率高的企业必然经历降杠杆的收缩过程。事实上，中国房地产企业长期以来过度强调规模、追求规模，甚至成为行业竞争的核心，导致大量大型企业实际上也处于危险的边缘。这些企业面临降低负债和保持增长的双重难题。

  应当说，根据经济形势与行业周期规律，房地产企业应该尽快抛弃过去粗放的发展模式，着手降杠杆、控成本，增加销售回款，掌握更多现金流。房地产企业不应该有任何宏观调控放松的侥幸，几乎所有的条件都不会允许过去高杠杆的大跃进模式复活。一些中小房地产企业倒闭，是市场开始正常的表现，而竞争日趋激烈的市场没有太多低水平公司存在的空间，市场集中度的提高有利于大型企业的发展。

  是时候回归专业化发展了，那种靠关系获得土地和信贷资源的生意模式早就该结束。在正常化的市场环境下，专业化管理的公司将会有更大的发展空间与竞争力，行业的整体发展水平也会随之提升。

　　来源：21世纪经济