越秀服务IPO 引入地铁管理的物业股要来了

　　5月24日晚间，越秀服务集团有限公司向港交所递交招股说明书，香港资本市场将再添物业股新玩家。对此，大家似乎已见怪不怪，但该公司拥有自己独特的地方。

　　越秀服务是以越秀物业发展为基础重组整合而成，2020年10月初在香港成立。后者则最早由广州城建开发集团以广州市城市建设开发物业总公司的名义设立。

　　该公司拥有将近30年的物业管理行业从业经验，从1992年就开始为越秀地产提供相关服务。越秀地产成立于1983年，1992年正好于香港敲钟上市。

　　引入地铁管理

　　据招股书披露，越秀服务目前主要股东有两位。其中，越秀地产旗下的投资控股实体GCD China持有越秀服务91.85%的股权。而广州地铁集团旗下广州地铁投融资(香港)有限公司则控制剩余的8.15%。

　　广州地铁和越秀地产是紧密的生意伙伴。作为广州市属的两大国企集团，他们的关系最早可以追溯到7年前。当年广州地铁集团和越秀地产母公司越秀集团签署企业战略合作协议，正式建立全方位战略合作伙伴关系。

　　2017年7月，越秀集团、广州地铁集团及珠江实业集团联合发起广州轨道交通城市更新基金，规模为200亿元。到2018年8月，越秀集团再与广州地铁投资组建专门负责“轨交+物业”的广州市品秀房地产开发有限公司。

　　翌年，越秀地产更选择引入广州地铁成为第二大股东。广州地铁亦通过旗下广州地铁投融资出资，获取19.9%股份。

　　通过与广州地铁合作，越秀地产成为国内最大的TOD发展商之一。根据招股书披露，越秀地产目前拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，2020年5个TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。

　　另一方面，在筹备上市前夕，去年越秀服务就通过突击收购广州地铁物业公司，切入城市服务领域。2020年11月，越秀地产斥资2.82亿元并购了广州地铁旗下广州地铁环境工程有限公司及广州地铁物业管理有限责任公司67%股权。

　　据此，越秀服务一口气新增了超500万平方米管理面积，获取“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”能力，并借此形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式。越秀服务称，此模式将会成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

　　但就目前来说，越秀服务最主要的管理面积输入来源，仍来自越秀地产的支持。

　　粤港澳大湾区比重

　　资料显示，截至2020年12月末，越秀服务总在管面积为3265万平方米，在管物业数量为215个。

　　其中，非商业物业部分住宅物业2198.8万平方米，公建物业567.7万平方米，产业园及其他218.8万平方米;商业物业部分写字楼229万平方米，购物商场23.3万平方米，专业市场及其他27.2万平方米。

　　而来自越秀地产及其关联方开发的物业，近三年来分别占在管项目总数约86.3%、80.5%及79.5%。包括写字楼中的广州国际金融中心、广州越秀金融大厦;购物商场中的广州维多利广场和广州国金天地;专业市场中的广州白马服装市场和广州中港皮具城等。

　　同时，这些物业创造的物业管理服务收益，三年来亦分别占越秀服务营业收入总额的约91.7%、88.6%及90.0%。

　　越秀服务对母公司的明显依赖，还能从另一个角度得以披露。虽然越秀地产已全国范围布局十余个城市，但实际上其业务十分集中于粤港澳大湾区，其中又以广州为甚。

　　资料显示，越秀地产2020年销售业绩为957.6亿元，而粤港澳大湾区内的销售达到637亿元，占比66.5%。广州市内的销售则达到557.9亿元，占总销售比51%。2021年越秀地产1866亿元可售资源中，大湾区占比63%。

　　因此在越秀服务3265万平方米在管面积中，大湾区的在管面积占据总在管面积的77.4%，为2530万平方米。

　　从这个角度看，越秀服务未来的增长点将来自越秀地产日益增长的拿地动力。

　　在今年3月份的业绩发布会上，越秀地产就表态将加大拿地力度。据此，除在广州集中土拍揽下4宗土地外，越秀地产从4月份开始接连与滨江集团、龙光集团及仁恒置地签约合作。另外，越秀地产最近亦首次进入北京、东莞市场。

　　第三方管理面积同样重要，但越秀服务目前并未将其作为重点。

　　招股书显示，在2018年、2019年和2020年，越秀服务的营业收入分别为7.63亿、8.96亿和11.68亿元，相应的净利润分别为4731.4万元、9320.7万元和2.04亿元。其中，2020年来自独立第三方物业形成的收入仅为1.21亿元，占比10.4%左右。

　　不过越秀服务也有做相关的努力。据披露，在今年前4个月，越秀服务已订约管理由独立第三方房地产企业开发的四项非商业物业及两项商业物业，签约面积分别31.92万平方米及11.76万平方米。

　　更大的计划或许要留到完成IPO筹集足够资金后才实施。目前，越秀服务IPO已通过港交所聆讯。最新消息，该公司在5月25日开始预路演，IPO预计约集资2亿至2.5亿美元。