譬如上市房企建发股份(600153.SH),该公司刚刚发行了一笔8亿元的短期融资券,期限一年,票面利率3.38%,公司主体评级为AAA级。
“当前房企发债有两个特点,一方面是排名前50名的大的房地产商能够比较顺利地发行,但后面的中小房企债券都不好销售,也就是说信用分层比较明显;另一方面就是,对于拿地比较激进的房企,现在基本是限制他们通过发债融资。”范为表示。
数据显示,2019年上半年,房企信用债发行量为2100.6亿元,发行量同比增长约500亿元。虽然发行量上有所回暖,但由于债券偿还量增加,整体净融资额仍然减少。
与此同时,围绕房地产企业的融资收紧相关政策仍然持续。
天风证券研究指出,企业净融资额较少一方面与企业的信用资质有关,如评级较低;另一方面,也与企业本身当前的发展情况有关。在净融资额排名靠后的企业中,除万科、华润置地等AAA等级企业外,大部分企业信用评级为AA和AA+;大部分企业负面新闻较多、经营情况出现恶化或对外担保负债等较高。
龙头企业影响可控
不过,虽然房地产企业融资收紧已在政策上影响市场情绪,但针对大型龙头房企,部分机构人士仍然表示乐观。
“对于中大型房企,影响不大,对于小房企,可能就有较大风险。”北京某私募机构信评人士表示。
某信托公司项目经理则认为,“当前窗口指导信托公司9月末的地产规模不得超过6月末规模,所以地产信托融资肯定受极大影响。虽然此次银行房地产业务的专项检查没有直接指向公开市场发债,但是在信托、银行贷款等都政策收紧的情况下,根据监管思路地产公司也必然会难受。”
“境内债融资受限主要针对部分上半年拿地较激进的地产主体。从近期境内债净融资额数据来看,7月中高等级地产主体净融资额明显回升,中高等级整体压力不大。”孟祥娟表示。
一位上市知名房企公司人士则表示,“目前的检查更多的是针对银行贷款融资渠道,对于本身融资渠道较多的公司影响可控。去年公司又有新股东战略合作,所以影响不大。”
北京某大型公募基金投资总监表示,“现在地产融资各方面都有收紧,一些小地产公司肯定会撑不下去。这些地产公司出局后,就会有一些龙头地产公司去瓜分业务,因此会有一个龙头集中度提升的行情。”
“目前房企融资也不止公开市场发债的分化,银行贷款、信托的融资也有差异性。比如前10名的公司能从银行贷款,能走信托;排名10至30名,从银行贷款越来越费劲,就走信托;排名30名以后,信托也不行了,难度越来越大。”前述投资总监指出。
因此,从配置上来讲龙头地产的吸引力犹在,其风险依然可控。
“融资的集中度提升,下一步就是拿地的集中度提升,再下一步就是销售集中度的提升,最后是利润的集中度提升,都是这样一个节奏在走的。所以虽然当前市场环境变动,但龙头地产股还是具备一定吸引力。”前述投资总监指出。
资产荒加剧了
对下半年的信贷投放,廖志明预计“压力增大,资产荒或加剧”。
长江证券宏观债券首席分析师赵伟也认为,伴随去杠杆持续推进,绝对安全的资产会越变越少,资金和优质资产供需不平衡未来或加剧。
经济下行压力,实体企业不景气,整个市场面临资产荒。如今房地产融资又收紧了,将进一步拖累信贷与社融,资产荒加剧。
无论是信贷市场,还是投资市场,优质的客户与资产成为竞相追逐的对象,资金都在追逐优质安全的资产。赵伟认为,当前阶段,有些类似2015年下半年到2016年8月的“资产荒”,资金大规模流向债市,推动利率债长端收益率和信用利差创历史新低。背后核心驱动是,资金滞留在金融体系,叠加风险偏好下降,导致过多资金追逐较少的优质资产。
掐紧房地产融资,就是要将资金赶入实体企业,7月只是转折点,未来央行将会采取措施,将融资赶入以中小企业为主的实体企业。经济压力在进一步加大,制造业PMI已连续3个月处于收缩区间。那么,央行的下一步动作又是什么呢?
7月30日,中央政治局会议上就强调了保持流动性合理充裕,引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资。
王青认为,后期货币政策将进一步加大逆周期调节力度,具体措施包括:全面及定向下调存款准备金率,加大TMLF、再贷款再贴现规模;通过MPA考核指标调整,引导银行信贷资金流入制造业、民营及小微企业等实体经济薄弱环节。央行接下来还会加快推进“利率并轨”,引导当前较高的一般贷款利率适度下行,降低企业融资成本。由此,未来央行或将从数量和价格两个纬度,加大“宽信用”政策实施力度。
“预计伴随各项稳增长政策加码,8月M2、社融和信贷增速等重要金融指标有望反弹。”王青表示。
但是,招商证券最新报告称,在政策选择上维持之前的判断,即现在问题的关键并不在于进一步刺激融资规模,而在于如何有效运用前期积累的信用创造,以等待盈利底的形成。
该报告还认为,家庭部门去杠杆方向未变,对应房地产数据表现难言乐观。由于这几年买房不断加杠杆,家庭部门杠杆率快速增加,其风险需要警惕。
2018年中国居民杠杆率水平为53.2%,如何掐紧房地产融资以及降低住房部门杠杆率,成为当下重点选择。
(房掌柜整理自21世纪经济报道、第一财经、华夏时报)
2022-02-17 10:38
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