拆补比之争 城市更新中开发商与业主的无硝烟之战

“拆迁赔偿、2亿现金”，8个字，构成了水贝村一夜爆红的关键词。哪怕已经被反复核实为谣言，哪怕水贝村村民在不胜其扰之后，毅然走进翠竹派出所报警。

然而，这种传奇般的拆迁造富依然挑动着诸多人的视觉神经。深圳的城市更新向来充斥着一夜暴富的神话，与之直接挂钩的核心即是一场关于拆赔标准的大战。

早在11年前，蔡屋围金融中心项目确定改造，蔡珠祥与张莲好夫妇就曾因补偿未能达成一致，6层农民房孤零零地站在工地中央达两年多，直至拿到1700万元货币补偿，成为当时中国“最贵的钉子户”。

“相比其他城市，深圳城市更新无论市效率还是实施率都是比较高的。但拆赔问题尤其是拆赔比，还是引发城市更新‘拆不动、赔不起、玩不转’三大痼疾的一个重要因素。”长期研究城市更新问题的深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强告诉南都记者。

部分拆迁户

改造后容积率超高 现有拆赔标准不合理

距离水贝村约2 .5公里之外，是长期备受关注的木头龙小区。被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划已达6年之久，木头龙的开工建设时间却始终遥遥无期。9月27日，气喘吁吁的叶阿姨专程从广州赶回这个满目苍夷的社区，参加罗湖城市更新局的热点问题解疑会。

“前两个月我几乎跟开发商达成协议了，但很多问题让我又思而生怯。”迟迟未签合同的叶阿姨有些激动地说，深圳房价这几年涨得很厉害，木头龙一旦开发完毕肯定也赚钱，“没理由允许开发商赚钱却不让业主分享红利，对于目前这个拆赔标准，我有意见。”

拆赔的争议，也曾出现在水贝村的旧改过程中。去年7月，尚未签约的几位水贝村村民一度坦承，开发商提供的拆赔条件未能满足他们的利益诉求。

更多的拆迁户则将拆赔是否合理与项目的容积率作对比。同样未签约的木头龙业主顾先生当场表示，更新之后，木头龙的容积率肯定会大大提高，“后期居住的舒适性都降低了，这种赔偿标准怎么够呢?”

按照此前深圳房地产信息网罗列的数据，改造之前的木头龙容积率仅1 .51。而南都记者查阅深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局2012年2月27日发布的《关于深圳市罗湖区木头龙片区城市更新单元规划(草案)的公示》发现，木头龙片区城市更新单元拆除用地面积83233.8平方米，开发建设用地面积70748.5平方米，计容积率建筑面积511454平方米。可以得出，哪怕不计上棚改的容积率，改造之后，木头龙的容积率也约7 .23，整整增加了5.72。

本周二资深地产观察人士朱罗纪也给出一组数据，在水贝村这个项目中，改造之后容积率高达9.8，和按照容积率为3的赔偿标准相比，开发商增加了6.8的容积率，这还不算3万平方米的商业。

“很多城市更新项目停滞不前，就是因为原先开发商不愿意将所有信息公开透明化。”宋留强指出，拆迁业主在之前发现一个规律，哪怕开发商一开始承诺改造后的容积率保持在什么范围，但建设过程中往往会更改规划，提高容积率来获得较大收益。

不过，一位在深圳中心区操盘城市更新项目的开发商负责人称，业主的想法并不合理。房价上涨，容积率提高仅仅是让开发商的开发风险降低。而一般来说，拆除重建类的城市更新项目，开发商必须帮拆迁户补缴地价。

该负责人列举了木头龙小区的例子，此前楼龄已近30年，开发商需按照市场评估地价将土地使用年限延续至70年。在这过程中，如果房价上涨，补缴的地价标准也会提高。

“说实话，如果没有适当的容积率保证开发商有一定的盈利，不会有开发商愿意进入城市更新。”该负责人坦言。

深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧也指出，有些城市更新项目最终的容积率会提高，但有些容积率并没有那么高，各个开发商最终的利润空间并不完全一样。

存在问题

拆赔比“指导价”业内有人称没有什么约束力

事实上，拆迁业主对于拆赔标准的意见几乎全部聚焦在拆赔比上。从2010年至今，木头龙已经召开过9次业主大会，补偿标准也几易其数，从最初建筑面积赔率1：1 .1到1：1.2再改为最后的1：1.3，“如果换算成套内面积的话，大概是1：1.16，远高于政策要求的标准。”益田集团的相关负责人此前接受南都采访时表示。

在木头龙之后，也有一个小区的拆赔比一度达到1：1.4，创下深圳城市更新的新高。四年前，佳兆业与万科同时盯上深南大道南侧的南园新村，开启了一场拆赔比不断提高的抢食大战。从一开始的1：1 .2，到2011年下半年的1：1 .33，再到2012年6月的1：1 .4，最终，福田区城改办的一纸公文叫停了这两大巨头的“厮杀”。

尚未立项的南园新村一直悬而未决，然而在去年的《城市更新条例》草案中，市场呼唤已久的拆赔比标准已经首次“浮出水面”。按照规定，建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。今年5月，正在内部征求意见的深圳城市更新暂行措施直接提出“将旧住宅区的住宅类合法建筑产权置换按照套内面积测算，同用途的置换比例原则上为1：1”。

不过，依然有业内观察人士认为，深圳的城市更新是以市场化运作为主，既然是市场化运作，一个愿打一个愿挨。政府这样给出“指导价”，不见得会有约束力。

“如果政府不制约拆赔比例，在自由竞争的市场机制下，拆赔比就会如南园新村事件一样，一路走高直至失控。”宋星慧认为，如果一部分实力不足的小开发商为了获取城市更新项目，前期盲目抬高拆赔比例，但后期可能会因为没有足够的资金和开发能力承担高成本而“跑路”，那小业主的利益根本没办法得到保障。“哪怕开发商真的满足业主的拆赔诉求，羊毛出在羊身上，后期的建设过程中也有可能偷工减料，将所有风险嫁接到拆迁户身上。”

对此，上述操盘城市更新项目的开发商负责人持相似观点，“业主普遍有攀比心理，政府对拆迁比进行限定是合理的。而且按照套内面积1：1的拆赔比，拆迁业主的合法权益并没有任何损失，还获得了土地使用年限延长、旧房换新房、配套设施更新等利好。”

业内建言

完善税收体系 平衡各方收益

说到底，城市更新的造富神话来源于各方利益的博弈。在这场无硝烟的大战中，开发商总要付出代价。此次水贝拆迁赔偿谣言虽已被澄清，但据一接近益田集团的知情人士透露，木头龙项目的相关负责人还是有点担心，还未签约的业主可能会又抓住机会发声，要求提高拆赔标准。

“城市更新造就富翁，因此拆迁中的超出收益会受到很多人的关注。”长期与拆迁业主打交道的宋留强说。

如何取得开发商与拆迁业主之间关于拆赔的平衡点，宋留强给出了自己的建议，一方面，深圳的城市更新目前处于信息不透明阶段，业主根本无法得知开发商城市更新的收益，未来各方的收益应该透明公开。另一方面，开发商与业主都有各自对于利益的基本诉求，双方可以先达成一个利润点估算的共识，保障各自最基础的收益，而超过1：1的部分要进行二次利益分配。“目前对于开发商的超出利益部分，政府已经制定了一系列税收政策如土地增值税等进行调节，但业主方面其实还有很多税收优惠，没有一个相对完善的税收机制。”

宋留强指出，不要直接限定拆赔比例，政府应该尽快完善城市更新中的税收体系，以此调节财富分配问题，“那么因拆迁产生的社会不公心理也许就会弱化。”