高价地之路：一面天堂一面地狱 老城新贵前景堪忧

2013年8月27日厦门土地拍卖会注定将被载入厦门史册，岛外两幅商住用地双双荣获“高价地”桂冠。

自从海沧区的H2013P04地块和同安区的T2013P04地块公布出让信息之后，关于这两幅地块花落谁家的猜想就一直在业内“谣言四起“，今天终于以出乎所有人意料的方式揭晓答案。

昨天(8月27日)，备受瞩目的下半年土拍会终于拉开序幕。拍卖会现场气氛足以让每个到场的人血脉喷张。万科、招商、融信、正荣、泰禾、保利、中海、国贸、建发、海投、特房、联发、禹洲、中骏、融创等国内名企本土大鳄悉数到场，阵容之华丽堪称近年来厦门土拍会的一场盛宴。

H2013P04地块位于海沧区灌新路与马銮湾大道交叉口东南侧，占地17.26万㎡，总建筑面积37.4万㎡，拍卖起叫价为14.2亿元，楼面价起价为3796元/㎡。该幅地块是今天拍卖会上的主角，共有20家房企参与竞拍。

此前业内一直盛传H2013P04地块乃海投集团的囊中之物，因为海投集团为海沧区政府直属企业，并在一年多以前开始对该地块进行了相关的开发规划构想，这一切曾一度为该地块增添了不少的政治色彩。坊间也存在着另外一种声音，传说这块地已经被恒大收入麾下，所有的细节都已与海沧区政府谈拢，拍卖只是一个形式……

在种种猜测之外，我们万万没有想到的是，经过202轮激烈的鏖战之后，群雄乏力，泰禾集团最终力挫融信以40.52亿元(泰禾史上最大手笔，厦门总价高价地)取得该地块，楼面价10834元/㎡，溢价率为185%，刷新记录成为厦门的总价高价地，同时也是继当年2007JG03地块(住宅园博1号，楼面价12066元/㎡)之后，岛外第二幅单价破万的地块。本土国企的阻击在这样的结果下，是那么的微不足道，甚至连央企的大旗也在此刻黯然失色。

有泰禾的地方，就有高价地的故事

作为实业起家的泰禾集团，厚积薄发，且身为海峡银行的第二大股东，并战略注资东兴证券、福建农商银行，实业+金融出身的背景促使其在融资渠道方面具备先天的优势，相比国内主流房企，融资成本优势明显。泰禾集团战略目标清晰，土地储备作战高效。企业在深耕与扩张并行的指导思想下，将中国楼市“强者恒强”“企业集中度高”的特征演绎得淋漓尽致。2013手握重金的泰禾，高调叫板北京、上海等一线城市的同时，不忘深耕大本营。从闽西北到闽南，全面深耕福建区域，一年内，先后在宁德、长乐、石狮以及厦门斩获多幅地块。在今年110亿的拿地目标下，实际目前已经趋近150亿，尽管已吃进8幅地块，其中不乏“高价地”，但远不能满足泰禾的饕餮之胃口，未来的圈地或将持续。逢地必抢的架势，也让泰禾在公众眼里赚足了眼球，一时间有泰禾的地方就有高价地的故事。泰禾，俨然成了“高价地”的代名词。

面粉比面包贵，泰禾“运河上的院子”重现马銮湾?

从H2013P04地块周边的项目看，当前以海沧万科城和海投青春海岸两个项目为主，万科城在售均价约12500元/㎡，而青春海岸虽然暂时无入市，但预计价格在11000元/㎡左右，算上建安成本等其他费用，泰禾地块的面粉明显比面包贵出了许多。此时此刻，我们不得不思考，泰禾这一举措的背后，该地块关于开发风险和盈利能力等等的诸多问题。

泰禾高端豪宅系产品，促其具备高溢价能力。泰禾北京豪宅系产品“运河上的院子”或亮剑马銮湾?泰禾在北京有两个项目——“运河岸上的院子”以及“泰禾红御”都沿“水”而建，而海沧H2013P04地块靠近马銮湾，具有湾景优势，在自然资源方面，都具有共通之处。通过打造豪宅或是个性化的产品，或许可以满足该地块价值通过产品力实现高溢价的愿景。

马銮湾新城的先行者，立足长远，造城战略可期。马銮湾是厦门岛外具备大规模开发条件湾区，可出让土地量大。而泰禾集团制定了商业地产与住宅开发齐头并进的战略发展目标，此次以高端住宅进驻马銮湾新城，未来，泰禾广场或将随后入驻，顺势打造新城综合体，实现泰禾规模化综合体物业开发，此次拿地或许我们可以理解成泰禾集团的一种战略性举措。

T2013P04地块位于同安区银湖中路与双桥东路交叉口东南侧，占地1.03万㎡，总建筑面积2.46万㎡，拍卖起叫价为0.986亿元，楼面价起价为4008元/㎡。该幅地块的出身虽然不及上一幅出众，但依旧吸引了13家房企竞相角逐。经过31轮竞价之后，海西置业厦门集团有限公司联合厦门舜弘置业有限公司以2.28亿元竞得该地块，楼面价约为9250元/㎡，溢价率为131%，同样成为同安区的单价高价地新贵。

老城新贵，前景堪忧

虽然T2013P04地块位于同安老城区范围内，周边有城南大唐商圈、汽车站、公车站、邮局、银行，但地块景观资源缺乏，而且从开发商历来项目的开发情况来看，品质一般，产品综合竞争力没有任何优势。紧挨该地块的在售楼盘新景地开发的新景舜弘上院，由于产品定位高端，价格定价高，户型相对较大，从而导致客户接受度低，面对当前周边项目的价格普遍在10000元/㎡左右的市场环境，项目去化缓慢。基于这样的市场环境，T2013P04地块未来面临的市场前景堪忧。

追朔同安区的土地历史，3000元/㎡左右的楼面价是它的主旋律。虽然厦门航空同翔置业有限公司在3月份以5331元/㎡的楼面价取得T2013P02地块，成为当时同安区的单价高价地，但时隔5个月之后，同安却以近乎2倍的楼面价再次刷新了区域新高价地的高度。面对这种高价地频出的现象，我们又当如何思考?

不可否认，厦门不是一个政策导向性的市场，厦门是一个产品导向性的市场。厦门经历过08年楼市的第一次洗礼之后，每一次的楼市调控都未能影响量价的稳步增长，甚至2012年480万方左右的成交量还创了历史新高，今年上半年也超额完成了过往2008、2010、2011等全年的总量。在厦门“没有卖不出去的价格，只有卖不出去的产品”这一谬论经过一次又一次的验证，成为了一条楼市真理。正是如此，一些具备超强产品力打造的企业有能力也有机会在厦门造就高价地，成就自我。

而且，厦门独特的地缘优势，必将催生更多的高价地产生，支撑这座城市的高速发展。厦门本身的城市定位和其处在32000KM中国海岸线上滨海城市的角色，决定了其滨海城市发展的排他性优势和不可复制性的特点。毫不夸张的讲，厦门是中国滨海城市里最宜居的城市——北方城市如青岛等因季候原因，其滨海生活的宜居氛围基本维持在3到4个月的周期;南方城市如海南等被度假和投资概念充斥着，空置率相当高，而且生活配套相对厦门匮乏，宜居概念难以有效支撑。厦门城市价值的稀缺从某种程度上赋予了其房地产市场的产品导向性特点……

当然，我们也不否认，某些开发企业的盲目乐观与自大，一时间把自己推向了一面天堂一面地狱的高价地“宝座”。