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谢逸枫:《民法典》的颁布对房地产究竟影响几何?

来源:房掌柜  整理 厦门房掌柜  2020-06-29 11:34:34
[摘要]最值得注意的是民法典的“涉房”问题直接关系到14亿人的切身利益。

  中国第一部民法典5月28日正式通过,于2021年1月1日起正式实施。以2879票赞成、2票反对、5票弃权,表决通过民法典的出台,不仅是法律界的一件大事,直接关系到普通民众的日常经济、住房、生活等问题。从先前公开的草案来看,民法典草案共7编、1260条,各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则,几乎所有的民事活动,都能在民法典中找到依据。

  这部法典出台的意义重大,意味着我国民事权利保护将进入法典时代,说明单行民事法时代结束。民法典施行之后,现行的《民法总则》、《民法通则》、《婚姻法》、《继承法》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》于2021年1月1日起同步废止。最值得注意的是民法典的“涉房”问题直接关系到14亿人的切身利益。

  其一是住宅用地70年期满,怎么办?意味着70年不动产权到期自动续期,终于不要担心房子收回了。《民法典》,第359条意义重大。尽管住宅建设用地使用权的内容只有短短几个字,意义非凡。住宅建设用地使用权期限70年到期后怎么办,关系到每一个老百姓的切身利益。本次民法典虽然并没有作出明确具体的规定,但是作出了一个原则性规定,即住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。说明土地使用权到期后,使用权人可以继续使用。

  至于是否自动续期、如何续期、续期多长、产权类型、是否续费、续费收费标准是什么、是否与房地税立法有关的核心问题,还有待《民法典》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的法律和行政法规进一步细化明确规定。如何形成全社会对公民财产长期受保护的良好和稳定预期,民法典给其他立法留出了空间。

  《民法典》第359条的条款,没有完全解决70年不动产权到期之后一系列的问题,包括是否自动续期、如何续期、续期多长、产权类型、是否续费、续费收费标准是什么、是否与房地税立法有关的核心问题。准确的讲,只比2007年《物权法》规定的增加了“续费”内容,即《民法典(草案)》在原有的“续期”内容“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”后面,加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”这一“续费”内容。

  因此,《民法典》对于“70年住宅建设用地使用权到期”之后问题没有彻底的解决,还需要修订法律法规。除了70年产权续期,不动产统一登记、全国住房信息联网都是在为房地产税立法下伏笔。房地产税(时称物业税)从2003年提出,已经过去整整17年。而2013年提出房地产税立法,也已经过去整整7年。迄今为止,房地产税立法没有任何实质性的进展。今年报告中根本没有提房地产税。房地产税3-5年内出台,绝对不是板上钉钉的,未来土地财政模式依然存在。

  不管是3年、5年、10年,房地产税都不是未来影响中国楼市的最大变量之一。现在的房地产市场与经济及房地产制度的基础已经不具备大幅度税种改革的基础。经济发展模式与分税制的背景之下,经济依赖房地产较强,地方依赖土地财政。这种情况下,房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台,况且房地产税存在法理及税种制度的冲突。所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下,房地产税不会在3年-5年内不会出台。

  其二是新增“居住权”,有何意义?民法典增加了"居住权"这一新型用益物权,将房屋的"居住"这一使用属性单独规定为一项物权,这是非常罕见的。之前,居民的房屋所有权包括占有、使用、收益和处分,居住权将其中的一半分离了出来,究竟有什么重大的意义。居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权起源于罗马法。从渊源看,居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中,而且与财产继承制度紧密相关,最初是作为生活保障的制度设计而存在的。

  应该讲民法典物权编的一大亮点,是增加规定“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。根据民法典的规定,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。说明这相当于在房屋所有权之外,新设立“居住权”。不过,居住权只能保障居住权利,没有继承乃至转让的资格。

  居住权能使居住者得到更多的保障,其权利期限可不设上限,一直居住至离世为止。同时由于居住权需要向登记机构申请登记,让他人能清楚地知道居住权人所享有的权利,完成权利公示后,形成的居住关系更加稳定。毫无疑问,最大的意义在于,第一是居住权的出现,让"以房养老"更具保障。如果说有一个老人晚年生病,无人照顾,但拥有一套住房,老人可以把房子卖掉或者抵押掉,换取相应钱款。与此同时,保留居住权——有生之年自己也能无偿居住于此。

  第二是如果这个老人有一个保姆,并且为保姆设置了20年的居住权,子女继承房屋,那也要等到保姆的居住权到期才能继承。

  另外,那些无力购买房屋的低收入群体,能够通过取得公租房、廉租房等房屋的居住权,实现更好的住所保障,获得更多的安全感。即便如此,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。

  值得注意的是被设置居住权的房子不能流通,只能等居住权到期后才会恢复商业价值。所以以后买二手房也要注意了,务必要先去房管局查册,查询房屋是否登记有居住权。譬如深圳爆出热门事件,有女子时隔28年后,突然想起在深圳有套房。上门发现,这套房已有陌生住户住了10多年。显然,即便陌生住户在里面住了28年,也不等于就获得了“居住权”。业主只要没有主动设立“居住权”,居住权益就不成立。因为没有登记,也没有合同,也没有居住权的法律根据。

  第三是居住权的期限,可以自行设置。一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立,没有登记则不成立。如果你买的房屋被设置了居住权,那你是没有权利赶走居住权人的。根据民法典的规定,居住权须由房主以书面形式订立合同,同时向登记机构进行登记设立,所有人对此拥有决定权。说明居住权的期限,可以自行设立,5年、10年、20年均可,也可是终生。如果是终生有效,那么不到去世,居住权就不会消失。

  第四是未来“居住权”的应用,可以在婚姻、财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所的情形实施。如男女结婚,婚前财产为个人所有,可以给另一方居住权,而不用让出所有权。而目前公租房所有权一般为地方所有,而住户只是租赁关系,如能明确“居住权”,中低收入者的权益能得到更多保障。最后签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺。

  其三是租房权,房屋承租人有优先承租权?事实上这个不是新的,之前的合同法就有规定。承租人的"优先承租权",也被称为"续租权", 是指在房屋租赁合同中,租赁期限届满,出租人需继续出租的,原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。民法典第七百三十四条第二款规定,租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权被写进法律,则能让租房族住得更安心。不过,与购租同权没有任何的关系。

  承租人优先承租权及优先购买权相关司法解释,是根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权是指在租赁关系中,原承租人在合同到期要求续签租赁合同时,对原租赁物在同等条件下拥有优先权。即承租人的优先购买权必须在同等条件下行使。“同等条件”的内容,首先是指同一价值。其次是价款的支付方式与期限也应等同,分期付款方式也相同。

  其四是公共维修基金,不再承睡?公共维修基金又称专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,不得挪作他用。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,由于公共维修基金的申请、使用等非常严格,公共维修基金使用带来的种种纠纷屡见不鲜。所以,民法典明确了地方和居委会等部门对业主大会和业主委员会成立、选举提供指导和协助的职能定位。

  民法典完善了公共维修资金使用的表决程序,降低通过这一事项的表决要求,将应当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比"双过四分之三"同意,修改为"双过半"同意。完善公共维修资金使用的表决程序,有利于让资金不再"沉睡",更好的投入使用。此外,民法典增加了紧急情况下使用维修资金的特别程序的规定,这样的修改,增加了业主大会通过启动公维基金的效率。现在则是业主说了算,什么时间修、修哪些部位、花多少钱,均由业主大会或业主委员会决策,物业管理公司只是负责执行。

  其五是小区服务、广告收入、物业选择,决定权在业主与业主委员会?小区物业好不好,小区物业广告收入归谁,物业的选择权,以后不是物业管理公司谁了算。小区内的广告在很多小区随处可见如电梯广告,楼内大厅广告,小区路灯上、灯箱广告,都是小区物业接广告,不会经过业主同意,并且收益也是进了物业的腰包。现在民法典明确了,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,应当属于业主共有。

  民法典规定,利用小区的共有建筑部分产生的收入,在扣除成本后归业主所有。也就是说,电梯、绿地等小区公共设施属于业主所有,相关的广告收益也理应属于业主。那么小区共有部分产生的收益以何种形式归业主共有?针对小区业主共有部分的收入分配问题,《民法典》规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主共有部分产生的收入,在扣除合理成本后,属于业主共有。对于业主共有部分的收益问题,之前的物权法是没有明确规定的,而《民法典》颁布后,有了明确法律依据,今后小区业主的维权会更加方便。

  小区物业服务不到位,针对物业行业乱象,民法典专门新增物业服务合同一章,将物业管理全面提升到法律层面。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。民法典合同编里物业服务合同一章里增加了禁止性条款。意味着,物业不能利用自己相对强势的地位,用断水、断电方式催收物业费。

  来源:咚咚找房


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责任编辑:黎观日

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