谢逸枫：14座城房价控制目标“落空” 地方咋办

　　导语：全国楼市已临近年末，随着房价的不断上涨，各地年初制定的房价调控目标能否实现成为各界关注的重点。新华网日前曾报道称：“随着房地产市场的量价齐升，不少城市的房价涨幅已超过政府年初的调控‘承诺’，后市如何调控备受关注。”回顾年初各地制定的房价调控目标，大多要求“房价涨幅不高于当地人均可支配收入实际涨幅”。但截至到前半年，部分城市房价涨幅已超过人均可支配收入涨幅。2013年10月22日，国家统计局公布9月份70城市房价变动数据显示，北京、上海、广州、深圳一线城市房价同比涨幅已经超过20%，其中北京涨幅居首，达到20.6%。数据显示，9月份房价同比涨幅超过10%的城市已经达到14个，除了一线城市，还有厦门、郑州、南京、沈阳、福州等10城市。自7月份以来，已经连续三个月有至少10个城市房价同比超10%。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的价格同比增幅遥遥领先，均超过20%。二线城市同比涨幅平均为9.3%，其中厦门涨幅最为明显，达到16.5%，直逼一线城市。三线城市同比涨幅平均为6.9%，其中南充同比涨幅达到11.5%，堪比部分二线城市，温州是70大中城市中唯一一个房价同比下跌的城市。

　　7月-9月70城新建商品住宅房价同比涨幅超过10%城市

　　序号   城市    7月同比   8月同比   9月同比

　　 1     北京     18.3%     19.3%     20.6%

　　 2     上海     16.5%     18.5%     20.4%

　　 3     广州     17.4%     19.0%     20.2%

　　 4     深圳     17.0%     18.4%     20.1%

　　 5     厦门     13.9%     14.9%     16.5%

　　 6     郑州     12.0%     12.6%     12.7%

　　 7     南京     12.8%     13.5%     14.5%

　　 8     沈阳     10.6%     11.7%     12.7%

　　 9     福州     10.9%     11.2%     12.3%

　　 10    南充     10.9%     11.5%     11.5%

　　 11    长沙     10.2%     10.8%

　　 12    太原     10.0%     11.3%

　　 13    武汉     10.5%

　　 14    岳阳     10.8%

　　 15    乌鲁木齐 10.0%

　　数据来源:国家统计局

　　《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)于今年3月1日发布，要求完善稳定房价工作责任制：“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。同时要求，“要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。”年初各地纷纷出台房价

控制目标，其基本内容大体一致，都是将房价增长与人均可支配收入(扣除通货膨胀因素)挂钩，要求2013年房价增长低于当地人均可支配收入增幅，其中青岛、西安两地还在文件中明确指出要“明显低于”实际人均可支配收入的增长。 目前，部分城市年度房价调控目标恐难完成，到时如何问责?

　　著名房地产专家谢逸枫表示：“各地房价指数持续普遍上涨，原先制定的全年房价控制目标自3月开始告急。房价同比增幅超过当地过去三年的人均可支配收入(扣除通货膨胀因素)增幅的平均值，说明房价涨幅已超过政府年初的调控‘承诺’，房价控制目标几乎成为泡影。一线城市与调控目标的差距之大尤为显著，不可能再降回到低于10%。因全年调控目标难完成，多个地方将面临问责“风暴”。”

　　著名房地产专家谢逸枫指出：“按其年初价格控制目标与9月国家统计局统计指标看，一线城市、部分二线、三线城市共14个城市房价涨幅超过10%，表明均已严重“超标”，房价面临失控风险。其中一线城市领涨全国，同比涨幅创历史新高，北京20.6%、上海20.4%、广州20.2%、深圳20.1%。二线城市厦门16.5%、南京14.5%、郑州12.7%、沈阳12.7%、福州12.3%、太原11.3%、长沙10.8%、武汉10.5%。三线城市南充11.5%、岳阳10.8%。毫无疑问，房价涨幅“超标”与房价失控城市不断增加，地方政府调控压力巨大，问责已成事实。如不采取调控强硬措施压制涨幅，房价控制目标任务今年难兑现。”

　　著名房地产专家谢逸枫表示：“因限签限售限价与‘双合同’导致一手网签均价失真，实际房价上涨幅度超过指数体现的涨幅。即使四季度房价不涨了，全年房价指数涨幅依然超过10%。官方数据不靠谱，已脱离市场真实反应，真实涨幅至少会增加10%，譬如北上广深房价同比上涨实际已达到30%，部分二线城市则达到20%。一旦地方政府全面“放开限签、限售、限价和‘双合同’及房价控制目标，将导致四季度和明年一季度房价上涨现象。毫无疑问，2014年全国主要城市房价依然会稳中上升，难有下调空间。”

　　著名房地产专家谢逸枫认为：“为确保完成全年房价控制目标，各地调控态度出现分化，北京、深圳已发出调控收紧文件，其他城市必在近期跟进。部分城市无法完成年度房价控制目标已成定局，按年初调控政策要求这些城市将面临问责。但是问责地方政府恐难有实质性惩罚，最多是约谈与要求加强调控及警告。实际上即使地方政府完不成房价控制目标，对地方毫无威慑力，况且问责与光检讨无法让房价完成调控目标。因此，问责不仅要问房价控制目标无法完成之责，更应该问房价上涨背后的原因，找出解决办法。”

　　著名房地产专家谢逸枫指出：“房价控制目标无法完成，与房价控制目标的制度设置不合理具有直接关系。一是贫富差距大，平均收入不平，房价平均指标统计不真实，容易被平均。二是收入与房价比在理论上都是错误的，百分比不在一个次数等级上。三是房价控制目标根本无法控制市场供求关系、货币发行、地价上涨，目标脱离了市场实际情况。因此，房价控制目标损失了稳定房价上涨预期实际意义，成为一道控制房价上涨的摆设。”

　　著名房地产专家谢逸枫分析：“当下中国楼城市之间房价均现“分化”，多数城市GDP增速与房价

涨幅呈现“背离”。总体上看，全国657个城市中多数房价仍平稳上涨。其中房价明显上涨的主要是一线城市和部分二线城市。其背后的原因是极其复杂的，有调控之内的因素，更有调控之外的原因。短期之内全国主要城市房价依然处于上涨通道，行政管制调控手段无法阻挡。” 著名房地产专家谢逸枫认为：“2014年中央房地产调控总体走势是有保有压，即稳中有紧，紧中有调，保持楼市稳定性。除一线城市与个别二线城市外，基本不存在全面加码。度恐第四季房价上涨城市蔓延与超标的城市增加及稳定楼市、房价预期的需要，一线城市与部分二线城市会出台新的调控政策，调整土地供应与控制地价及增加保障房供应等收紧首套房贷的措施。一是增加保障房土地供应的配制方案。二是控制地价上涨过快，设置上线。三是收紧首套房优惠政策。四是个别城市实施二套房首付上调。五是增加普通住宅用地与普通住房供应。六是重新释放调控不放松的信号，强调继续执行限购、限贷等政策。”

　　国家统计局22日数据显示，9月份70个大中城市新房价格环比上涨的有65个，同比上涨的有69个，北京、上海、广州、深圳的房价同比涨幅都超过20%，北京涨幅居首位。9月份，全国70个大中城市中，69个城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨。北京新房价格涨幅居首位，为20.6%，上海、广州、深圳同比分别上涨20.4%、20.2%、20.1%。据悉，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。同比涨幅较高与前期房价上涨累积有关。去年9月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格同比分别下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。值得注意的是，9月份温州新房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%，二手房价格环比下跌0.6%，同比下跌5.3%。截至本次统计，这已经是温州房价连续下跌的第25个月。由于当前政策面基本平稳，现阶段房价仍呈延续上涨态势。虽然四季度有十八届三中全会的因素，可能出台房地产长效机制文件，但短期仍难以改变房价上涨的态势。不过，房价环比涨幅将继续振荡收窄。

　　一线城市房价持续领涨全国，北上广深四个城市一手楼9月同比涨幅分别为20 .6%、20 .4%、20 .2%和20 .1%，全面破“2”。广深9月涨幅虽然略低于北京、上海，但同比涨幅呈现逐月变大的趋势，也是今年来首次冲到“2字头”。与前一个月相比，广州同比涨幅比8月高了1.3个百分点，深圳高了1.7个百分点。而与年初相比，广州同比涨幅比1月高了15.5个百分点，深圳则高了16.8个百分点。从环比涨幅来看，9月广州和深圳一手楼均环比上涨了1.4%，与8月相比，广州环比涨幅缩小了0 .3个百分点，深圳则持平。此外，广深二手楼涨幅也不小，同比分别上涨10 .7%和13 .6%，环比则分别上涨了0 .4%和1.3%。广东纳入监测的广州、深圳、惠州、湛江和韶关五个城市房价均呈现涨势，除了广深涨势凶猛以外，其他三个城市相对涨得比较温和。9月，惠州、湛江、韶关一手楼分别同比上涨6.7%、9.3%和6.4%，其中惠州和湛江同比涨幅分别扩大了1个百分点和1.4个百分点，韶关持平。环比涨幅方面，三市分别环比上涨0 .4%、0 .6%和0 .3%，涨幅均比8月收窄，分别缩小了0 .4、0 .3和0 .2个百分点。

　　深圳、北京已经出现调控收紧现象，一是9月30日，深圳市规土委要求“继续加大房地产调控力度”，不到半月，常务副市长吕锐锋在全市房地产宏观调控领导小组联席会议上提出了下一步调控工作的八项措施。深圳政府调控发声以及即将召开的三中全会，让开发商直言宏观政策不确定性加强，对后市调控政策收紧预期加强。此外目前银行出现的上浮房贷利率，让置业者观望情绪增强。有受访开发商表示，尤其是到第四季度，不少开发商为完成全年业绩，将加速推盘，10月份的供应量不小。但由于开发商对后市的不确定性，会导致销售策略以走量快销为主。

　　二是针对房地产市场房价上涨预期较为强烈、调控工作面临很大压力的现状，北京市住建委相关负责人10月23日表示，北京市“稳房价”的决心坚定不移，在既定政策的执行上将进行全面升级和强化，进一步强化预售资金监管，对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目，将启动全额监管。参照前期和周边项目价格，引导开发商合理定价，对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目，将暂缓上市。进一步强化购房人贷款资格审核，具体包括组建限购监督委员会等7条措施。

　　三是为力促北京房价稳定、增加供应，2013年10月23日，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土局、财政局五部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，

　　重点解决自住型改善型购房需求，支持刚需，平抑房价。2012年北京新建商品住房成交量为9.4万套。上述政策落实后，明年北京一半以上商品住房销售，可能是降价三成的“自住型商品房”。该政策从大量增加供给出发，将有效延后自住型消费者购房预期。