朱中一：房地产市场调控应三级联动

　　2020年8月12日，2020博鳌房地产论坛在海南启幕，本次论坛的主题为“地产远见：重启的世界”。在2020博鳌房地产论坛上，朱中一发表了《顺应长效机制政策环境 谋求行业转型发展》的致辞暨主旨演讲，对房地产调控长效机制的目标和内容做了详细解释。

　　“当前我国房地产市场长效机制的框架和主要内容已比较清晰，制定、实施房地产长效机制及其实施方案，首先要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段，这有利于房地产按照自身的规律平稳发展，也有利于国家经济转型升级发展的大局。” 建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一表示。

　　中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一

　　近几年，国务院有关部门在构建、完善长效机制和基础制度，如市场的监测、预警预报制度、住房信息的联网制度等方面做了很多工作。一些城市也结合实际，在住房发展规划和促进当地市场平稳健康发展文件中，制定了长效机制实施方案。

　　基于此，朱中一认为，长效机制的框架和主要内容已比较清晰：“制定、实施房地产长效机制及其实施方案，首先要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段，这有利于房地产按照自身的规律平稳发展，也有利于国家经济转型升级发展的大局。”

　　“长效机制的目标，一是促进市场平稳健康发展，近期主要是稳地价、稳房价、稳预期;二是解决好百姓的安居宜居。”朱中一分析指出了长期机制的三点内容：一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房;二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度;三是房地产市场的监管、整顿与调控。

　　朱中一强调，房地产是不动产，房地产市场是区域性强的市场。对房地产市场的调控，朱中一建议要实行“三级联动”，即国务院有关部门、省、自治区政府负责指导、监督，城市政府承担主体责任。城市政府按照长效机制的要求，制定实施“一城一策”方案，组织编制住房发展规划;对出现的问题，及时采取针对性的措施，包括经济的、法律的和必要的行政手段。

　　“实践证明，这种调控机制和地方采取的措施，是必要的，也是有效的。”他举例说，长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策，深圳从上月起将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，这种用财税政策调节住房需求的办法，更符合长效机制的要求。

　　对于房地产未来发展空间，朱中一表示，疫情的影响是阶段性的，市场的需求是迟早要释放的。

　　朱中一解释说，“从市场需求看，我国2019年年末常住人口的城镇化率为60.6%，户籍人口的城镇化率为44.38%，要达到发达国家70%以上的水平起码还要十多年时间。城市的新增人口、新就业人员都需要住房。城镇老旧小区、棚户区改造的量还很大，今年新开工改造的城镇老旧小区就有3.9万个。再加上养老与健康地产、文旅地产、物流地产等业态的发展，及在向行业两头延伸方面，未来房地产的发展空间仍然是很大的。”

　　但就全国而言，在绝大多数居民的住房条件已明显改善后，房地产由快速增长向平稳发展是大趋势，由数量增长型向品质提升型的转型是大趋势，行业集中度还将进一步提升。

　　朱中一希望房企能顺应政策环境、市场环境，精准地分析市场，高度重视企业的融资和现金流，高度重视产品的质量和企业的信誉，努力夯实基础，切实改变长期靠高杠杆、高负债运行和粗放式的经营管理局面。

　　“骨干企业更要坚持绿色发展与诚信、品牌、社会责任理念，不断构建并提升绿色健康产业链、供应链水平，为行业的平稳健康发展做出贡献。”朱中一说。