张宏伟：上海楼市风雨欲来 三方面解读未来楼市趋势

　　但是，我们不能因为下半年尤其是四季度的热闹行情而判断这样的行情会持续进行。原因很简单，今年“330新政”以来，上海房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放（主要表现为上半年），以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支（主要表现为下半年，原本上海楼市就不需要央行的两次“双降”，但政策确实出台了，这对于上海楼市需求来讲将起到提前透支的作用），如果房企据此以为未来上海楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　从政策面预期走势来看，今年下半年至今，上海市委书记韩正两次有关楼市讲话也透漏出未来楼市调控的走向，也预示着未来上海楼市调控政策会收紧，不可能一直下半年尤其是四季度的热闹行情。此外，从今年“930新政”有关降首套首付不在上海执行也透露出中央层面对于上海这样的一线城市房价上涨过快走势的担心。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从7-8月央行两次“双降”之后的市场収展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，上海楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，四季度或2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，也就是说四季度是上海楼市调控政策风雨欲来的阶段。因此，如果企业没有在今年四季度做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　因此，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好去年至今五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，丌要恋战市场（期待买涨不买跌的行情一直会持续），增加四季度销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好明年市场应对策略，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　上海楼市风雨欲来？哪些楼市调控政策上海有可能会出台？

　　官方指出，当前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。“

　　而从收紧的“分类指导”政策趋势来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，有以下几个方面：

　　第一、严格执行楼市限购政策，2016年不会取消。

　　第二、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“330新政”的执行力度（二套房贷政策已经开始收紧），调节市场成交结构，稳定房价。

　　第三、税收政策调整，之前330新政的5年变2年对二手房影响很大，此时，营业税可以通过做平差价进一步避税，甚至2年内交易的也可以做到免税，这样投资客开始入场，房价开始走高。因此，上海二手房交易营业税极有可能会恢复到5年，也就是二手房交易满5年才免征营业税，以此抑制投资性需求。

　　第四、调节土地拍卖方式，比如新出让的土地采取“限房价、竞地价”、“限房价、竞配建（中小套型住宅、保障房）”、重启最高土地竞拍49%溢价率的土地拍卖措施等类似这样的措施，确保土地供应会为未来市场带来中小套型住宅。