全面放开二孩政策 人口结构变化或改变厦门楼市格局

　　引言：房地产市场进入“新常态”之后，对后市的发展预判变得愈加苍白，一方面利好政策频出鼓励购房者入市，另一方面却是客户的迟迟不买单，不再因政策的刺激而冲动入市，购房者的理性决策也延长了政策的发酵期，各项政策的短期效应均不显著。政策性楼市逐渐淡化，不断回归市场化。所以，最终真正影响市场的是需求，是供求关系的变化。十八届五中全会决定全面放开二胎，一时间成为舆论的焦点。衣食住行，各行各业似乎都看到了商机，各种拍手叫好，当然，作为国民经济支柱行业的房地产行业也不例外。那么，对楼市的影响到底几何?能否改变厦门楼市格局或走向?

　　首先，二胎放开能否从源头上改变人口结构?

　　根据厦门统计信息网发布的《2014年厦门市常住人口发展情况简析》，2014年末厦门市常住人口381万人，比上年增加8万人，增长2.1%。常住人口出生率13.8‰，与上年相比，提高1.9个千分点。人口出生率高于全国12.37‰的平均水平，更是远高于北京(9.75%)、上海(8.35%)等一线城市。厦门的人口出生率在全国处于中上水平。

　　近几年厦门人口出生率整体呈曲折上升趋势。受2014年开始实施“单独两孩”生育政策影响，符合政策生育二孩的群体明显增大。据调查数据推算，2014年全市育龄妇女生育二孩率38.1%，比上年提高6.1个百分点。厦门市民二胎生育意愿相对较高。

　　此外，根据《厦门市“十三五”经济社会发展战略思考》，预测到2020年，厦门常住人口约550万人，年均增长达25万人。人口的增长主要来自两方面：一，外来流动人口加速向厦门聚集;二，二孩全面放开后，城市人口的自然增长率也将进一步提升。综上，二孩的放开将在一定程度上增加人口出生率，增加人口数量，改变人口结构。

　　其次，人口的增加是否带来住房需求的同步增加?

　　厦门国民经济和社会发展统计公报显示，近三年，城镇人口增加约11万人，而城镇居民人均住房建筑面积从2012年的33.46㎡/人，到2013年的32.75㎡/人，再到2014年的26.84㎡/人，人均住房面积增长与城镇人口呈负相关，尤其是14年之后大幅缩减。分析主要几个方面原因影响：一、抽样个体差异性影响;二、部分家庭人口增加但居所未升级，导致人均面积减少;三、人口的增速高于相应的住房需求面积增速。因此，住房需求的同步增加需建立在充足的购买力基础上，尤其是在城市房价高企的背景下，经济能力一方面影响着居民“敢不敢”生二胎，一方面也决定了“能不能”换得起房，以满足相应的住房需求。

　　再次，人口结构的变化是否引起住房结构的调整?

　　一般而言，对于刚需群体而言，购房面积门槛将提升。在独生子女政策下，90平左右的两房、三房为刚需置业的主体，而当一个家庭生育两个小孩后，那么他的需求则至少为三房、四房，90平左右将较为拥挤，120平左右才能基本满足。对改善型需求来说，四房将是主体。目前首改产品目前的面积

划定为144平以下，大部分为三居户型，对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需产品，四房则成为市场的改善型需求产品。从户型功能设计来看，配备两个一样的次卧或儿童房将是必须的。经济基础好的二胎家庭，还将考虑老人、保姆居住问题等，所以对产品面积需求和功能要求也会相应增加。对于厦门而言，住房需求结构影响是否一样明显?

　　厦门在《住房建设近期规划(2006-2010)》提出执行“90/70”政策，但从可追溯数据的2008年开始，90平以下的商品住宅面积比例保持在20-30%，与政策要求呈现倒挂局面，虽没有“公开取消”，但也“名存实亡”， 房地产开发商、地方相关部门合力“规避”，新政被肢解，催生了一批“一房N证”的新建商品房。

　　对成交结构分析发现，无论是从面积还是套数上看，2012年之后90-144平产品占比维持在50%以上，紧凑或舒适性的三房、四房市场占有率最高。而岛内市场更是呈现泛豪宅化，近两年90平以下产品占比不足5%，而144平以上产品占比不断走高，近两年已超6成，所以，对于岛内购房群体而言，主要表现为高购买力之下殷实的经济基础和充裕的居住空间。目前厦门整体市场表现为去刚需化，逼近2万的均价远远超出普通家庭的承受能力，刚需客户不断外溢至周边的区域。从近期新入市产品来看，也表现为小户型产品愈加稀缺，而改善型的大中户型成为主导。所以，厦门住房结构的调整主要受市场环境影响，且本身处于户型升级过程中，基本能满足二孩客户需求，二胎新政的推出对其影响或较小。

　　厦门作为一个外向型城市，从购房客群上体现尤为明显，2015年前三季度厦门本地客户购房不足35%，外地客户占比超65%，其中省内其它城市占比近5成，限购放开后福建的高购买力不断向厦门聚集。所以，二胎放开对厦门楼市的短期影响预计较小，因为需求方来至全省乃至更大范围，他们在生活观念、消费习惯都能均有一定的差异性，而中长期而言，随着房地产市场的发展，政策干预逐步淡化，市场化机制不断完善，产品也将不断优化升级以满足客户的成长性需求。