成都商业地产现售后返租 投资者勿盲目跟风掉下陷阱

　　“十年回租，十年返本”，这种宣传售楼广告曾一度吸引无数投资者的目光。据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产近年出现爆发式增长。目前已有部分涉足商业地产的企业开始使出浑身解数，来规避可能到来的资金断链“暴风雨”，其中不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但其中暗藏着的风险显而易见。

　　近期，某地区人民法院公布的涉及富丽华大酒店、五洲春天购物、威尼克商务酒店的百余起售后返租维权案件，暴露出开发商当初的承诺变成了一纸“空头支票”，“售后返租”成了坑害投资者的陷阱。根据我国《刑法》相关规定，以“售后返租”变相吸收不特定公众的存款的，涉嫌非法吸收公众存款罪;若以此进行不当手段骗取对方当事人的财物的，涉嫌构成合同诈骗罪。成都市打击和处置非法集资工作领导小组提醒广大投资者，切勿盲目跟风贪念“发财梦”，要拒绝不良地产商开出的“高额返租”空头支票。

　　案例

　　售后返租逾越红线敛财伤民

　　所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。

　　黄大娘在2005年5月看到了五洲春天购物推出的“购买商场旺铺返租”信息，出资购买了一套36.78平方米的房子。这套总价为55万元的房子，仅需要黄大娘一次性付款36万，剩余的19万元房款用租金进行抵消。开发商和黄大娘签了一份10年租期的《商铺租赁协议》，约定头3年半租金归开发商所有，以抵偿19万元房款，后6年半为有偿租赁期，开发商按总房款55万元的10%返还给黄大娘。

　　2008年，佟先生也是看到了富丽华大酒店的“返租”宣传后才出资购买了一套40余平方米的房子。2008年，杜先生看到“售房返租”宣传后，购买了“协和广场”的产权式酒店，并与威尼克商务酒店签署了10年期《租赁合同》，约定酒店每季度支付给自己6800余元。

　　“原来的五洲春天购物，是我们的财富梦想，但如今的五洲是我们噩梦的开始。”一晃9年过去了，黄大娘所购商铺的产权证仍没下来，开发商所承诺的收益也成了泡影儿。

　　富丽华大酒店和威尼克商务酒店的投资购房者的遭遇，相对五洲春天购物的投资者还好些。开始几年，富丽华大酒店的投资者佟先生还能按购房款的10%拿到租金，后来拖欠租金也开始频现。2011年酒店提出了“5+3”方案，即把每年租金降至8%，其中5%以现金形式支付，3%支付酒店消费券，限业主本人来消费。即使这样，酒店到2012年10月也出现了拖欠租金不给的情况。

　　分析

　　高回报返租实质是非法“吸资”

　　“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。

　　这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。上述案例，就是典型的“售后返租”模式。现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。