张宏伟：非一线刺激 2016年楼市变局中对房企的建议

　　2016年2月26日，国家统计局公布2016年1月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：

　　（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为4.1%，最低为下降0.8%。

　　（二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，上涨的城市有25个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为52.7%，最低为下降4.9%。

　　总的来看，由于“330新政”、央行“双降”、地方性的救市政策等发力，一线城市、部分二线城市（比如北京、深圳、广州、深圳、合肥、南京、苏州、南昌等）在2015年去库存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，上述城市短期市场基本面有所改变，已经没有去库存压力，甚至上述部分城市比如深圳还出现房价过快上涨的特征。

　　进入2016年，非限购城市首套房首付降至两成，财政部等部委也针对非一线城市展开营业税、契税等优惠措施，公积金政策也进一步宽松；2月26日讯，G20(二十国集团)财长和央行行长会议在上海开幕。周小川表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低，仍是安全产品。房地产市场也需要逆周期调节。至此，我们可以判断，住房的信贷政策仍然会继续宽松。

　　从市场预期的角度及实际市场表现来看，上述城市尤其是一线城市再次出现热闹行情，春节之后一线城市和部分二线城市仍将继续表现火热。比如国家统计局发布数据显示，2016年1月与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有38个，市场主力已经步入上行通道；春节之后上海出现千万豪宅抢购的现象，其他一线城市也频频出现二手房跳价的现象；一线城市土地市场“高价地”仍然频出等。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述一线城市、部分二线城市市场基本面的快速好转透支了市场需求，以深圳为例，由于房价上涨幅度领先全国，价格已经严重透支，再以上海、南京等商品住宅市场为例，由于2015年下半年以来需求的透支，2016年尤其是下半年这些城市楼市也会因此进入市场调整期。

　　同时，我们看到，上述一线城市、部分二线城市基本面好转的背后，并不是所有城市市场基本面都已经好转，半数二线城市、大部分三四线城市仍然面临去库存压力，对于2016年来讲，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略。

　　基本面较好城市：一线城市调控预期加强，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场

　　从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在北上广深等一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力（比如：截止2016年1月，一线城市均已降至10个月以下，北京8.83个月、上海（不含保障性住房）6.39个月、广州8.42个月、深圳6.66个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.52个月、苏州3.39个月、南昌5.61个月）。

　　此外，2015年全年，由于“330新政”、央行“双降”、930降首套首付等救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下快速回暖，下半年尤其是第四季度这些市场步入量价齐升的状态，或者已经出现买涨不买跌的行情。此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康，因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

　　但是，我们不能因为2015年下半年尤其是第四季度的热闹行情而判断这样的行情会持续进行。原因很简单，2015年“330新政”以来，上述一线城市、部分二线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放（主要表现为上半年），以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支（主要表现为下半年），如果房企据此以为未来上述城市楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2015年下半年央行三次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年上半年，也就是说，2015年下半年央行三次“双降“之后，上述一线城市、部分二线城市楼市需求已经大量透支，楼市在下半年成交量价疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年上半年上述一线城市、部分二线城市楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势，但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　此外，从政策面来看，一线城市楼市政策调控预期加强，预计政策面正在走向从严，以上海为例，进入2016年楼市政策呈现出从严趋势，比如限购政策从严执行，高端楼盘的预售许可证审批也从严了，官方也在春节之后加强了对于二手房中介的规范与管理，此外，据笔者获悉，上海二套房的交易税费和首付比例优惠将按照普通住宅标准执行，非普通住宅将无法享受此优惠（此前实际执行上非普通住宅是可以享受到的）；再以深圳为例，深圳正在研究调控房价的措施，并且传闻上报市政府文件内容包括4条1、社保年限1年改为3年；2、提高首付比例，由三成提高为四成；3、更改首套住房认定标准，名下从未发生过交易为首套，若名下曾经发生过房产交易，首付比例即改为7成。

　　因此，对于房企来讲，对于上述基本面较好的一线城市、部分二线城市来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　基本面不好城市：继续出台刺激政策去库存，消化过剩楼市库存，调节楼市供求关系

　　在多重“救市”政策叠加的刺激之下，尽管部分二线城市库存去化周期已经开始回归合理，比如截止2016年1月武汉库存去化周期回落至10.86个月、成都至10.55个月，但是，对于其他半数二线城市、大部分三四线城市的库存去化周期（比如，长春14.74个月、青岛15.68个月，大部分三四线城市淮北58.77个月、锦州89.63个月、大同58.48个月、运城53.06个月等）而言，则仍然面临不一样的境地，并没有在政策面刺激与2015年市场放量窗口期发生明显改变。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在2016年这个时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。

　　比如二线城市、沈阳、长春、大连、青岛、西安，大部分三四线城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在2016年不可能出现大规模涨价。即使2015年以来仍然有鼓励住房消费等救市政策（比如：鼓励首套自住需求的降首付政策，鼓励提高公积金使用效率的政策、财政部等部委的契税新政、鼓励人才类购房的相关政策等）落地执行，2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩。

　　从上述分析可知，对于房企来讲，当政策面仍然有去库存力度之时，企业层面仍然识时务，快速调整自己的布局策略，对于市场基本面未来有待好转的城市，将项目的布局聚焦到优质的板块和区域，降低在一个城市的布局风险；对于楼市基本面存在较大去库存压力的城市而言，可以趁机采取果断退出的方式，甚至采取大幅降价的方式尽快回笼资金，将资金投入到其他市场基本面较好的一线城市、二线城市的项目当中。