李稻葵：深入分析房屋供应需求 房地产将有巨变

11、中国存在大量的空置房，最最保守估计超过5000万套。中国已建加上在建房屋和土地储备已经严重过剩。国家统计局数据显示：2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%，商品房销售额64456亿元，增长10%。

其中，住宅销售额增长10.9%。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。按最保守的计算法，按开发商平均储备3年可开发的土地面积计算，房地产开发企业囤积储备住宅面积至少40亿平方米以上。加上地方政府储备的土地。总计土地储备面积当然更大。按现在的开发速度，至少可供3—5年房地产开发。

以上数据分析可以进一步得出下列结论：按人均30平米计算，住宅在建面积42.9亿平方米大概能解决1.4亿人的住房问题，加上空置的5000套房子大概解决1.6亿人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解决3亿人的住房问题。开发商囤积的40亿平方米住宅可开发面积可解决至少1.2亿人的住房问题。再加上地方政府储备的土地随便能解决几千万人的住房问题。解决2亿人的住房问题应该问题不大。意思是按房地产现在的开发速度，5年内能解决5亿人的住房问题。即使按较高的空置率计算，中国也至少能解决4亿人的住房问题。

数据显示，中国房屋自有率已经达到80%，在世界已经是很高水平，远远超过发达国家60—70%的自主率。

根据2012年5月发布的《中国居住小康指数》报告，将近8成的受访者已经拥有自己的住房。；而之前发布的一份报告说，目前中国自有住房拥有率高达89.68%，远远超过美国、英国、日本(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。

中国仅仅只有20%的人没有买房。按中国城市人口7亿计算，当前没有房屋的城市人口仅仅1.4亿，即使中国住房率达到100%（当然这是不可能的，除非共产主义最高阶段实现了）。在建房屋加上空置房，中国房屋最少还过剩1.6亿人的住房。即使按国际空置率警戒线15%计算，中国现有7亿城市人口的15%，最高能容忍的空置房也只有1亿人，即使不再新建一套住宅，我们还过剩0.6亿人的住房。我们也能解决今后6年的房屋需求（按每年1000万人城市化的进度计算）。加上土地储备我们能还能解决2亿人的住房问题。即使计算空置率，至少需要20年以上才能消化掉这些土地储备。

即便如此，地方政府居然还幻想将来通过出售土地来偿还高到20万亿的地方债务！还想通过出售土地来维持城镇化投资建设！

以上分析可以看出，中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到骇人听闻的地步了。

一年前，我曾经写过一篇文章：「中国房价为何如此坚挺」，详细说明了中国房价高涨的原因。在房屋总体过剩的情况下，中国房价之所以还能疯狂的上涨，主要是投机和投资者囤积大量房源，开发商和地方政府大量囤积土地，大量在建房还未入市。加上房价10年持续上涨导致许多人恐慌性买房所致。银行资金紧张、刚需大量恐慌性买房、大量高端投资者海外购房、投机成本增加、房价大幅上涨等因素已经让潜在客户大量减少。意思是需求在大量减少。

由于新国五条没有太大新意，加上二手房税收政策导致大家更愿意购买新房，大量的刚需集中入市，加上新建住房短期内无法满足市场需求，出现供不应求局面，导致最近1年房屋快速上涨。而房价上涨又加剧市场恐慌，更多的刚需加入买房队伍。但房价的快速上涨不仅消耗掉了大量刚需，而且还导致部分人彻底失去购买能力。最终导致需求快速减少。而供应却源源不断，因为在建住宅很快就会源源不断的成为新的供应。地方政府因为财政对土地的依赖性，必将继续源源不断的出售土地。加上房价快速上涨导致很多高端投资者加速抛售中国房产去国外购买房屋，等于增加了国内市场的房屋供应。

房地产市场中影响最大的因素，还是大量囤积房源的投资者和投机者们，一旦他们对房屋上涨预期发生改变，只要他们预期房价会下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间增加市场的供应。让房屋市场快速从“天堂”坠入“地狱”。因为中国房屋囤积的数量非常庞大，所以这部分囤积者行为一旦发生改变，将很快改变房地产市场的供求关系。对房价起非常大的作用，短期作用甚至远远超过新建房屋的影响。