厦门高价地传导楼市大热 多盘房价大涨5000元/平方米

　　上周，厦门时隔半年多再次迎来住宅用地拍卖。最终，保利地产拿下环东海域一临海地块，将岛外楼面价推至史上最高的25838元/平方米。该地块还刷新去年龙湖造就的总价高价地，同安地价自此完成大超车。

　　受高价地刺激影响，上周末厦门迎来开盘大潮，10个楼盘借势推货，甚至有盘在高价地之夜抢开。而随着部分追涨的购房者入市，市场正在深度发酵。

　　地价从洼地到高地

　　同安逆袭超车

　　上周的土拍不仅赚足了关注，也一举将同安从岛外的地价洼地变成了地价高地。25838元/平方米的楼面地价，比前任岛外高价地(海沧龙湖项目)整整高出了超1万元/平方米。而比同区前任高价地、仅一路之隔的保利项目则高出了1.5万元/平方米，高出部分接近前任岛外高价地，令人咋舌。

　　在此次高价地诞生前，同安地价在岛外各区中属于最低的。两年前同样是保利拿下的高价地楼面价仅10381.5元/平方米，比翔安高价地低超2000元/平方米，比海沧集美更是低了超5000元/平方米。数量方面同样难比其他区。楼面价在10000元/平方米以上的地块同安只有一个，而其他区都在3个以上。该地块的出现，使得数量增加的同时，也让同安完成地价大超车。

　　同样正在超车的还有成交量。猴年以来，同安区住宅成交呈放量增长态势。克而瑞数据显示，同安单周成交已连续10周时间霸占全市前两位，其中有5周成交最多，4月至今已是连续三周领跑。3月，同安住宅共成交8.7万平方米，占比全市23.8%，是六区中第二多的区域，仅比榜首的集美少了0.54万平方米。

　　爆点撬动楼市磁场

　　为什么是同安?

　　早在土拍之前，关于该地块的各种猜测和解读不断，袭扰各方。因为其区域“准高价地”的特性，注定了它的不简单，将成为市场的一个爆点。可为什么是同安?

　　地价的溢价多少，通常是对土地供需情况和后市预期的反映。这一点并不难理解。该地块高达149%的溢价率，除了供地少、预期好等因素外，还反映了地块的特性。该地块位于环东海域滨海西大道以东，有一定的海景资源。对于产品的溢价打造颇具可塑性。同安新城作为目前拥有较丰富海岸资源的区域，能够在一定程度上吸纳高价地的存在。

　　而对于成交的上涨，同样除了市场回暖因素外，还基于区域利好的释放。土拍之前，区域打造滨海旅游浪漫线等规划的曝光和来自主管部门的开发意愿之声，都起到了一定的助推作用。

　　只是，这两者的同步是一种巧合吗?或许从库存上可以管中窥豹。

　　在厦门各大区的库存中，同安是量最多的那个，其中环东海域板块占据了七成左右，域内库存消化周期达18个月之多，这与大部分板块供不应求和部分板块货量紧缺的情况反差较大。“从供求关系平衡的角度来说，第一幅被推向市场的按理不应该是环东海域地块。”克而瑞福建区域总经理张子吉表示，唯一的解释，或是预示着区域的开发建设投入加大。而这又与土地供应计划相契合。同安与翔安是今年各区中住宅用地出让最大的两个区，横跨两区的环东海域作为热点板块或迎来变局。

　　高价地传导效应迅速

　　楼盘大幅提价

　　半年多再现住宅用地出让，给原本就不平静的厦门楼市埋了一颗彩蛋。上周五彩蛋揭晓，高价地出现，市场立马炸了锅。

　　就在土拍当日，借着高价地春风，海沧三楼盘连夜开盘。周末三天，厦门共有10个楼盘开盘，其中就包括保利旗下该高价地毗邻项目叁仟栋。开盘数据显示，该楼盘此批次房源价格相对一个月前的上批次上调了约5000元/平方米。而从各大开盘楼盘现场出来的数据反映，所有楼盘价格均出现不同程度的上扬，集美、海沧、同安多个楼盘涨幅在20%左右，个别售价接近3万元/平方米;翔安楼盘涨幅也超10%，售价接近2万元/平方米。而一些未开楼盘最新报价涨幅则更大。如果算上前期涨幅，今年以来，多数楼盘涨价惊人。

　　有业内人士指出，土地市场作为楼市的晴雨表，能够反映出后市的热度预期。高价地的出现也会在一定程度上对市场产生积极影响。但如此迅速和大幅影响比较罕见，这或许仍要从源头地价上进行分析。

　　以目前厦门土地供应和开发商的土地储备普遍偏紧甚至短缺的情况来看，地价上涨甚至大幅上涨具备了一定的条件，岛外高价地的出现在意料之中。但如此高价地仍然超出了不少业界的预期。双高价地，楼面价距离岛内高价地也仅一步之遥。正是这种意外性，大大刺激了部分购房者对市场的判断。

　　买房门槛再度提高

　　刚需越走越远

　　涨价已成既定事实，其结果就是楼市磁场再度位移，购房门槛被拔高，刚需们被迫越走越远。

　　导报记者粗略统计，此波传导，市场上已提价楼盘不下十个，而且后面会越来越多。同安作为厦门楼市的价格洼地，近来已是刚需的主要也可能是最后阵地。但在这波影响下，房价也涨幅不小，部分潜力区域则更为惊人。随之而来的，则是刚需的继续外扩和溢出。

　　事实上，近两年来随着厦门房价的上涨，厦门的刚需外扩和溢出效应就已经非常明显。从岛内到岛外，从近岛到远郊的马銮湾、杏北、灌口、北站、汀溪、环东海域、新圩等，以至于域外的角美。值得一提的是，角美作为厦门毗邻区域，接收了大量来自厦门的刚需购房者，近来房价也是水涨船高。就在不久前，区域内一楼盘单价已经逼近万元关。而在这波高价地影响之下，厦门最低刚需线也被推高了至少1000元/平方米。目前，一套刚需小两房总价，迈上了130万元门槛，有些区域则更高。留给刚需的阵地越来越少。“房价的快速上涨，确实给市场带来不小忧虑。刚需的外扩和溢出实是一种无奈。”一位业内人士如是说。而另一位业内人士则直言，难道厦门真要变成富人区?

　　市场观察

　　预期被拔苗助长 市场狂飙为哪般?

　　这次土拍的杀伤力有多大，市场已经给出了部分答案。之所以是部分，因为影响还未完全释放。得益于此次地价引导，接下来地块的推出，诞生新一波高地价的可能性并不小。因为，预期被撑高了。

　　有一个细节不得不提。在当天土拍会上，报名举牌的房企众多，达29家之多，但真正举牌参与竞价的仅约三分之一。而在楼面价接近2.3万元/平方米时，只剩在地块所在区域有销售楼盘的两家房企在厮杀。当金额不断上升，现场也不断爆出惊叹之声，其中则不乏来自竞拍房企的疑惑：离谱了。

　　据观察，这其实是个算账问题。在竞拍之前，每家房企都已算好自己的拿地上限，超过上限则意味着风险。毕竟每家房企的产品溢价能力和成本控制能力不同。不过，抛开这个层面，相比那些个尚未进来的大鳄，阳光城和保利更有近水楼台之优势。从保利的角度来看，若把该项目与一路之隔的现有项目联动开发，平摊成本，地价可以低掉8000元/平方米左右。而阳光城现有项目地价则更有优势。也难怪业内人士要说，该高价地的账也许只有现场拼刺刀的保利和阳光城算得清楚。

　　不过，成本平摊归平摊，在买涨不买跌的资金面前，能以多8000元/平方米的地价算成本，继而预期利润，为什么不呢?

　　于是，市场预期就这样被拔苗助长了，房价就这样大涨了。令人不解的是，此波大涨开盘似乎并未吓退购房者，反而引来部分购房者的追涨。多数楼盘销售表现还不错。这不得不引发思考——— 到底是市场要疯，还是只是被低估?市场上的资金到底有多大?

　　不得不说的是，当下的楼市中，投资客普遍存在，他们对市场更为敏感，也更乐于追涨。对他们来说，如何利用更多杠杠撬动更多财富才是核心。而这种局面产生的后果，一方面是房价继续攀高，受伤害的则是资金实力普通的购房一族。他们需要算的是自己的购房成本又增加了多少，自己的购房距离有外移了多少。另一方面，过快上涨的房价显然有跳出规律之嫌，有可能招致市场不必要的风险。毕竟，过高的房价导致的去化放缓和政策打压，对于高库存板块并不利。这也需要等待后市的继续验证。

　　需要说明的是，在市场经济下，任何经过市场自由选择的存在都是合理的。但一个良性而循序渐进的上扬市场，更符合市场发展规律，也符合当下经济发展需求。