2016年上半年,厦门商业、办公市场存量较大,面临去库存压力。业内专家指出,面对严峻的形势,商办转型升级或能破冰前行,一是转向住宅用途出租、出售,二是保持商业、办公用途,运营方面转型升级。
库存压力大的商办市场亟待转型升级。
商铺价格属周期洼地
商办、住宅价格普遍倒挂
据戴德梁行数据,截至6月底,厦门优质购物中心存量为177万平方米,空置率在10%左右;甲级写字楼存量63万平方米,空置率高达28%,今年末预估将新增91.5万平方米。易居克而瑞数据显示,上半年厦门办公成交均价16642元/平方米、住宅成交均价24194元/平方米、商业成交均价22939元/平方米。
这其中,有三点值得注意。第一,商办产品分化严重,SOHO、LOFT等商住型去化较好,纯办公型较平淡。易居克而瑞数据显示,6月SOHO共成交74338.7平方米,环比涨29.1%,均价21382元/平方米,环比涨1.6%。
第二,纯办公与住宅价格普遍倒挂。记者走访发现,纯办公与住宅价格比多在1:2左右,如位于两岸金融中心的鼎丰财富中心、海西金融广场等写字楼均价约2.2万元/平方米,而周边住宅均价已突破5万元/平方米。
第三,商铺价格处于历史周期的洼地。以社区底商为例,大部分价格与住宅相差不多,有些比住宅略高。不过把时间往前推5年,社区底商普遍是该区住宅价格的两倍以上。戴德梁行数据显示,去年3月起,大型商场租金已开始下调,社区商铺租金则相对平稳。
商办向住宅用途转型
厦门市场已有先行案例
目前厦门商办市场处境尴尬,去库存该如何破冰?业内人士建议,采取用途转型或运营转型,商办市场或将迎来新机遇。龙湖春江郦城项目营销负责人胡浩说:“对于交通便利的商业或办公,可转向住宅用途出售、出租。”
记者了解到,厦门已经有几个项目获得用途转型红利。位于中山路的南中广场商铺,多年来空置率较高。去年年底转型升级后,其推出非毛坯复式旅居公寓,单价仅3万元/平方米左右,销售状况转好。
另外,写字楼改成酒店出租的,也不在少数。记者走访发现,湖里万达广场写字楼大部分委托酒店运营管理。一般都是42平方米标准户型,改成标间或大床房出租,平常日租金300元左右,同时提供月租,根据非毛坯、设施等差异,月租在5500—8500元/月。
商场需运营转型
做出特色才能突围
厦门君尚广场、华润万象城、建发湾悦城、特房波特曼财富中心、厦门国贸商城、宝龙一城……据统计,厦门两年内将有近20个新商场开业,未来也将形成近30个商场共存的局面,对于常住人口不足400万的厦门而言是过剩的。
宝龙一城总经理李震表示:“厦门的商业氛围比北京、上海差十年,厦门人品位已经达到了,但缺乏好的商业理念引导。”胡浩也建议:“可从运营转型上下工夫,打造出特色。”
而中华城就是运营转型的成功案例。两年前,该项目开始从内部非毛坯、业态、品牌、活动等进行全面转型,尤其引入许多福建首家餐饮品牌,吸引了大量客流。
很多商场已意识到转型的必要性,并开始采取行动。据戴德梁行研究统计,2014年下半年起,中山路、莲坂火车站商圈内多个商业体陆续进入改造,目前均已改造完成,将以更新的面貌、更全的品牌面世,同时岛外商圈也相继启动品牌调整。
【专家声音】
投资商办市场
消费者最看重投资回报
厦门世联地产总经理 梁丰
利好政策的出台,说明政府为解决目前问题给出了方向和指导思路,也一定会引导一部分住宅投资客流入商办市场。作为消费者而言,投资商办市场最重要的考虑因素一定是投资回报。不管是自用还是出租,他们关心的是项目市场运营是否成功,关心你怎么养,从这个意义上讲,商办物业的价格或者信贷等因素不足以完全影响销售,至少不是最重要的因素。
【机构观点】
写字楼租金平稳
得益于城市建设等因素
第一太平戴维斯
截至2015年底,厦门写字楼市场总库存是352万平方米,2016年还有123万平方米的新增供应预期会入市,届时整个厦门写字楼市场会推高到475万平方米。这个体量已经基本和广州深圳这样的一线城市持平,而厦门的人口只有广深的1/3左右。
厦门的写字楼库存高企一定程度是由于2010年、2011年大量项目的集中入市,而由于当时整个城市的基础建设和交通配套还不够完善,吸纳量不足。去年厦门写字楼市场吸纳情况良好,但甲级写字楼整体市场空置率仍然保持在20%以上。从当前厦门甲级写字楼的租金和售价走势来看,其市场趋势依旧比较平稳,这可能得益于厦门政府近期不遗余力的城市建设、交通建设以及自贸区红利和邮轮母港等利好因素。
近期住宅供应存量已经逐渐告急,上半年同安和翔安拍出的两块高价住宅用地很大程度上是由于这个原因。在当前时期,如果能合理配合“商改住”这样的政策,即会解决厦门商办市场库存高企的困境,又能弥补住宅市场供应的不足,无疑会造成一种双赢的局面。
2022-02-15 09:52
2022-02-11 09:36
2022-02-11 09:35
2022-02-11 09:35