赵晓：楼市调控方向已变 第三次房改之门已开启

今年持续升温的房地产市场，使得外界对十八届三中全会出台房地产调控新政充满期待，但出人意料的是，全会公报和决定对“房地产调控”只字未提。是不是政府不再调控楼市了？是不是房地产改革不再重要了？

楼市调控方向已变

笔者曾经撰文指出，中国的房地产市场是伪市场，甚至是反市场的。因为在要素供给端本应该市场化，而我国却是政府一手垄断土地市场，结果政府成了过去十几年房地产发展的最大赢家；而在住房供应端本不该市场化，但在我国却是“要住房找市场”，实行的是完全市场化，政府收了钱却没有承担本应该承担的社会保障责任。伪市场化的结果就是虽然“十年九调”，但房价却是越调越涨，城市低收入人群硬生生地被踢出了市场。所以在学界，大家一直呼吁要尽快构建市场化的楼市长效调控机制和以政府责任为依托的住房保障体系。

仔细研读十八届三中全会关于深化改革的决定全文，发现决定虽只字未提“房地产调控”或“房地产改革”，但却能从中真切体会到房地产改革的市场化之门正在开启。这突出表现在以下三个方面：

第一，决定全文强调改革的“全面深化”，以及市场在资源配置中的“决定性作用”。如此雄心勃勃的市场经济体制“进化之路”如果折射到房地产改革领域，相信其改革精神和大的方向亦会是如此。第二，在要素端强调市场化，提出建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。也就是说，土地供应主体可能出现多元化。第三，在住房供应端强调政府责任，提出健全符合国情的住房保障和供应体系，将住房也作为构建多层次社会保障体系中的重要一环。

应该说，上述的转变是契合市场和民众期望的。

对于这一转变，从习近平10月29日在中央政治局第十次集体学习会上的讲话中我们也能窥察到。当时他指出“只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求”，“从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。简单一句话就是，该市场的市场，该政府的政府，这正是三中全会后我国房改的新方向。

开启第三次房改

这种以市场化和政府责任二者相结合的房地产改革方向，笔者称其为中国的“第三次房改”。

中国的“第一次房改”始于1998年，当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。其目的有两个：一是加快住房建设；二是促使住宅业成为新的经济增长点。虽然住房的经济功能首次被国家层面强调，但同时也指出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。第一次房改的思路是要建立类似于新加坡的住房供应制度，即大部分人住房问题的解决还是要依靠政府支持，与此次提出的第三次房改的基本精神颇为一致。

但好景不长，第一次房改确立的基本精神，很快就被2003年开始的“第二次房改”所“颠覆”。时年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次将房地产业定义为“国民经济的支柱产业”，并提出“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。1998年房改时确立的目标是绝大部分人可以购买经济适用房，而到第二次房改时却变为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。正是这项城镇住房政策“顶层设计”上的根本性改变，使中国的房地产市场进入了为期十年的畸形发展之路。

回顾中国房改的十几年，呈现出的一个简单道理就是：住房问题不能只依靠市场解决。1998-2003年，五年间的整体房价涨幅仅为12.8%，而第二次房改开始后的2004年，商品房房价一年涨幅就是18.7%，比前五年的累积涨幅还高出近6个百分点。要是拿2013年与2003年房价比，那更是“一个在天上，一个在地下”，比无可比。正是意识到了这点，新一届政府有意开启第三次房改之门。

新政策的要点预计主要包括三个方面：一是强调住房发展的社会功能，加快保障性住房的建设，尽快补上历史的欠账，明确的目标就是“十二五”期间(2011-2015年)建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右；二是尊重市场规律，市场调控手段将逐渐取代行政调控手段，比如加大住宅土地供应、开征房产税等等；三是推行综合配套改革，如公报中强调的建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系、深化财税体制改革等等。