【掌柜日报】最严调控下二手房中介生存法则:业务多元化

　　“3·17”北京楼市新政落地后，二手房市场首当其冲，依靠成交生存的中介机构必然会受到较大影响。北京商报记者走访发现，解决在途单潜在违约风险成为二手房中介的第一件事。同时，新政后北京二手房市场明显走弱，预计成交量下行将持续很长一段时间。业内认为，市场下行，将导致一定规模的二手房中介人员离职、门店关闭等现象出现。最严调控下，“修炼内功”和“业务多元化”是二手房中介机构生存下去两个不错的选择。

　　日子不好过了

　　“虽然北京楼市调控政策出台相对突然，但也是预料之中的事情。只不过这一来，我们的日子就没那么好过了。”朝阳区青年路区域某中介门店经纪人小张告诉北京商报记者，新政出台后，店面比之前冷清了许多。

　　小张称，3月上半月，店面内几乎看不到经纪人的身影，大家基本都在外面忙着带客户看房以及办理交易流程;不过，新政出台后的这几日，经纪人更多的时间是待在店里，打电话解读政策、约客户看房，每天的带看次数明显减少了。

　　链家官网数据显示，新政实施后的首个周末(3月18日-3月19日)带看量为37339和35133人次，而此前的一个周末(3月11日-3月12日)分别为56256和49870人次，比较来看新政后首个周末带看人次瞬间下降近2万人次，换算比例的话，环比分别下降近40%和30%。3月20日(周一)带看量为6699人次，此前一周的周一带看量为13386人次，环比跌幅近50%。

　　此外，新政出台后，“新增客源”的数量也大大减少，3月前几个周末的日新增客源数都在11000-12000人水平，新政后的第一个周末新增客源量只有9000人上下。新增房源也从此前周末的日增1800-1900套下降到了1500多套。

　　业内人士认为，近几日北京二手房市场表现开始走弱，这也证明调控政策效果较为明显，此前市场较快升温的情况有望得到抑制。同时，新政刚刚开始实施，收紧的调控政策仍将延续很长一段时间，对于二手房中介而言，“苦日子”才刚刚开始。

　　据了解，2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策，结束了北京连续13个月市场上行的态势，成交量开始逐渐萎缩，这一现象一直持续到2014年底。业内认为，参考过去的经验和上海、深圳的经验，北京楼市调控政策出台后，二手房市场成交量将会出现明显减少，并持续较长一段时间。

　　解决在途单风险

　　北京楼市新政出台后，业内普遍认为对二手房市场影响最大，购房人购买第二套二手房时基本是零杠杆。值得注意的是，首套标准的严格化(即“认房又认贷”)，对在途交易影响较大。其中，影响最大的则是已成交但未网签的群体，预计全市此类交易量在1万单左右，要注意后期的违约风险。

　　某房产中介相关负责人表示，目前北京二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，换房群体“先卖后买”也被界定为二套，首付为60%(普宅)或者80%(非普)，首付门槛的大幅增加可能带来满足首付的群体占比减少。对于已成交但未网签的交易而言，首付的大幅增加，导致交易出现违约的概率大大增加。

　　北京商报记者走访了多个区域的二手房门店发现，基本每个店面都存在上述情况的在途单。针对这种情况，门店经纪人称，目前有两种解决办法。一是补首付额较少的客户，一般会选择凑齐多出的首付完成交易;二是买方、卖方以及中介机构三方“和平解约”。

　　北京商报记者就在途单潜在违约风险应如何解决的问题采访了链家等中介机构，对方回应称：“将严格执行北京市相关部门出台的调控政策，主动与客户沟通、解读政策的含义，稳定市场预期。同时，要高度关注市场违约风险，尽可能保护消费者权利。”

　　事实上，北京商报记者走访中发现，不仅是上述已成交未网签的交易受到影响，很多有意向近期签约的客户也因首付比例的调整，导致购房计划不得不搁浅。

　　东四环区域某中介门店经纪人小赵称，目前他不仅有一单在途单要解约，近期有意向签约的客户中也有两个终止购房计划。其中一个是刚需客户，因为有过贷款记录，“认房又认贷”政策实施后，在北京买房变成二套，首付比例提升至60%，因首付不够取消买房计划;另外一个客户是换房，本来他的房屋已经出售但还未网签，现在正在沟通解约，导致他的买房计划也要延缓。

　　离职关店或再现

　　北京楼市调控政策升级的同时，对于市场主体(房企及中介公司)的监管仍持续收紧。3月20日，北京市住建委执法部门随即对部分房地产开发在售项目及房地产经纪机构门店进行了随机执法检查，通报北京我爱我家房地产经纪有限公司安宁庄东路分公司存在未如实记录经纪业务等问题。北京市住建委执法部门已下发责令改正通知书，在进一步调查取证后将予以行政处罚。

　　楼市政策趋紧导致成交量下滑、监管持续收紧，在最严调控之下，北京市二手房中介机构将面临“寒冬”。