内资地产“立体式”涌港 最终影响程度有待市场检验

身为“过江龙”的内资地产商，正在香港特区土地拍卖市场上掀起波澜，其最终将在多大程度上影响以高度垄断著称的香港地产界，仍有待市场检验。

  11月，围绕一幅位于香港启德区的住宅地皮，来自中国内地的地产商，与中国香港特区的地产商激烈竞标，被香港当地媒体形容为“‘过江龙’和‘地头蛇’间的争夺战”。表象背后，一度被认为是“出于平衡布局考虑、投资力度不会太大、对市场格局也不会造成实质性影响”的内资地产商，在购入商厦等物业模式外，正积极竞拍土地建楼，逐步进入“立体式涌港”阶段。

  与20多年前内资入港时主要进入以证券、银行业为代表的金融业相比，此次内资地产商在多重背景下加速进入香港，牵扯的利益更多，影响亦更加多元。“香港市场是否有足够的稳定性承接内资地产商？其在香港发展争抢蛋糕时将遇到哪些挑战？香港地产市场会重新洗牌吗？”这一系列话题正在引发关注。

  “吃四方饭、打世界波”，曾是香港商界的特点之一。但在香港地产业中，也历来有“寸土寸金”的传统，并以高度垄断著称。内资地产商涌港，会在多大程度上受到内地向海外投资一系列新政策的限制，终成“反客为主”抑或“沉沙折戟”，答案都尚未揭晓。

  势成

  地价飞涨，是今年上半财年香港特区政府收入增长的重要来源。通过拍出14幅官地，其卖地收入达446.64亿港元。与去年全年相比多出27％，创史上新高。

  抢地积极，是出现这一局面的组成原因。在14幅地中，有10幅由新入场的内资及当地中小型地产商争得。与大型地产商相比，它们出价积极，更屡现超出估值情形：8月初，内资五矿地产旗下一家公司以出价40.05亿港元，成功投得香港九龙油塘一块住宅用地。这是其在去年6月尝试失利后，首次投得在港地块，亦成就了该区地价新高。

  各方争抢激烈，是因这块地位于香港市区内日渐稀少的临海地区，特区政府有意将其发展为新的中心商业区，释放了此地物业的增值能力。但因楼面地价比市场预期高出近四成，仍引发热议。

  11月初，手笔更大的“夺地”大戏上演：在竞拍九龙东启德发展区的启德第1K区3号地块时，内资海航集团旗下的香港海岛建设(600515,股吧)地产有限公司，最终以88.37亿港元成功竞标。在此之前，其亦曾竞标前述九龙油塘地块。该地块亦为“风水好地”，其是启德项目市中心最后一块临近海滨而又大规模的地皮，涉及地区包括马头围、九龙城、九龙湾及观塘等，占地约12.12万方呎，可建楼面约65.46万方呎。规模之大，在近些年香港的拍地记录中相当罕见。

  “僧多粥少”之下，在经测量师估计后，该地皮的估值已被上探至约为36亿至47.13亿港元。但最终的竞标结果，仍比这一估值上限亦高出近九成。此举在创下香港九龙每平方呎楼面地价“新地王”的同时，亦创造了近三年半以来香港政府拍地的最贵纪录。

  这一场景，亦让一位香港地产界研究人士联想起了新加坡一家地产企业初入香港时的场景。“作为‘过江龙’，其在最初时土地储备较少，买地尤为积极，并创下了总额超过百亿的经典案例。”这位人士对《财经》记者称。

  在这块地皮收到的20份标书中，既有新地、长实、恒地、嘉华国际、华懋等香港传统地产商，亦有近一半竞标者为内资背景，包括万科置业（香港）、世茂房地产以及中国海外和保利置业。在2013年和2014年启德发展区进行的前两次土地拍卖中，后两者亦分别以22.7亿元、39.2亿元的最高价成功夺地。

  “像我们这样的本地企业很难竞拍这种地。内地公司有能力竞拍，但我们不行。”嘉华国际主席吕志和，在此次竞标失利后对媒体称。

  “内资地产商投地心态明显不同。其在内地花数十亿元甚至数百亿元买一幅地，并不足为奇。”交通银行(601328,股吧)国际一位研究人员亦对此评论。

  将时间回溯，可发现这一对比背后的趋势变迁：上世纪80年代，内资地产商刚刚在香港出现时，规模尚小；后因受1997年亚洲金融危机影响，还曾一度折戟；此后数年内，则是随着内地地产市场价格猛涨、香港地产商凭借雄厚实力和多元化能力大规模“北进”的时期。

  时至2014年左右，内资地产开始在香港实现“从零到一”：部分受这一时期前后内地楼市表现太过波动影响，不少内资地产商为度过寒冬，开始在此前几年零星参与土地拍卖及招标活动基础上，加快进军香港市场的步伐；时至2015年，据地产中介商美联发布的一份报告显示：“8·11”汇改后，人民币出现贬值，促使内地开发商来港投地，以求分散投资；同年，拐点出现，香港地政总署公布的数据显示：内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港房企，占全年香港土地出让金总额的55％。