杨现领：提高存量房流通率 或可缓冲供给不足的矛盾

“2016年中国房地产市场最大的变化就是由增量时代向存量时代的切换，而缓解一线城市房产供给压力的出口在于让市场的流通速度更快。”在链家思享会年会的专访区，链家研究院院长杨现领向房掌柜说道。

乍听之下，这句话似乎与我们平时所认知的“增加土地供应”的观念有些出入，但对于当前中国房地产市场环境与未来发展方向，链家研究院近期发布的《存量时代，流通为王》市场展望报告有非常详实的解读。

“在一线城市严格调控的催发下，新房、二手房市场库存正在急剧减少。”杨现领表示，未来依然存在供给缺口，一方面来自于新房未来的可售水平不足，另一方面则是因为房产流通效率低。

《存量时代，流通为王》市场展望报告数据显示，在发达国家中，美国存量房流通率高峰为6.6%，英国到过5.3%，澳大利亚为5%，法国接近4%。相比之下，近年来我国存量房流通率仅在2%之间。

存量房流通率低下引发的后果是，房价的不断攀升。

上海易居房地产研究院发布2016-2017年度全国房地产市场报告指出，2016年1-11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长10.6%，房价涨幅创近7年最高。这一涨幅略偏离近几年的合理值，全国市场总体偏热。

为更能准确捕捉市场真实需求被满足的程度，链家研究院在房屋流通率的基础上，更细致的提出了一个指标叫房屋百人流通率。

经过对大数据的统计、研究，杨现领发现，当一个城市的百人流通率在1%-2%的时候，新房供应表现出紧张，二手房交易效率低下，其成交金额、房价会进入快速上升通道。

“满足需求的方式有很多种，但提高存量房的流通是最高效的。”杨现领阐释道，这是因为不用增加新的土地供应，新的能耗，在频繁的交易中完善市场机制，使交易变得简单、安全，房价的压力就会越小。

链家研究院数据显示，2016年全国二手房交易额在6.5万亿到7万亿，新房交易额（住宅、商业）规模为11万亿。而在京沪深三城市，其交易总额已超过3万亿，是新房成交的1.1倍。

可以看到，中国房地产经过黄金十年的快速发展后，穿越过白银时代；现已进入一个新的赛道，开启增量向存量转换的新时代，同时也叩响了存量房黄金十年的大门。面对未来如此巨大的存量房市场，要如何打开任督二脉，加快房屋的流通？

杨现领向房掌柜总结道：“首先是降低流通的税费成本，其次是改进包括产权信息等各方面流程的服务，这对本身效率有很大的提升可能性。”