房企规模扩张成就十年最好中报 红利散去或浮现隐忧

过去一个月，上市房企悉数公布2018年中报。从数据表现看，2018年上半年，上市房企整体取得了不俗成绩，中信建投也给出了“十年来最好的一次中报”评价。恒大、奥园等房企交出了历史最好的中报成绩，中型以上房企也普遍交出了投资者满意的答卷，规模利润双丰收。

　　不过，资本市场从来都是残酷的，光鲜数据背后仍有危局浮现，比如销售增速下滑，回款速度下降，现金流承压。

　　规模扩张业绩靓丽

　　规模方面，房企规模持续扩张，龙头房企市场占有率提升，规模加速集中。碧桂园、恒大、万科销售金额突破3000亿元大关，TOP100房企规模接近4.6万亿元，同比增长36.5%，规模集中度创历史新高，上升至69.3%。

　　华创证券研报显示，上半年房地产板块营业收入同比增长24.1%，归母净利润同比增长40.3%，两项数据同比均实现较大幅度的增长。

　　中原地产的数据显示，八成房企上半年利润明显上涨。以恒大为例，上半年营业额达到3003.5亿元;核心利润550.1亿元，同比涨101.5%;税后净利润530亿元，同比涨129.3%，三项指标均刷新行业历史纪录。

　　房地产靓丽的业绩报是多年积累的结果，据广发证券发布的研报，2015年以来的销售端涨价效应带动毛利率改善，其中龙头房企的毛利率更高，毛利率的提升带动净利润水平的上升，规模扩张效应开始体现。

　　狂飙背后隐忧浮现

　　上半年中型房企和部分龙头房企依然沉浸在规模狂奔的道路上，但行业整体规模是存在天花板的，房企能做的就是抢占更高的市场份额，恒大总裁夏海钧在2018年中期业绩发布会上便指明了房企接下来的竞争方向。

　　房企市场占有率的提升也是房企加速规模扩张的动力所在。两年前，部分房企大佬纷纷抛出“中国龙头房企市场占有率较美国、日本等国家成熟房地产市场龙头房企市场占有率过低”的言论。彼时，碧万恒三强市场占有率为3%～4%，而美国、日本的龙头房企市场占有率达6%～8%，房企规模扩张还有空间。

　　两年过去了，龙头房企的市场占有率迅速提升，上半年商品房销售约6.69万亿元，碧万恒三家房企的市场占有率约4.6%～6%，销售总额市场占比超15%。夏海钧预测，未来3～5年房企三强的市场占有率将达到20%。

　　龙头房企逐渐接近规模的天花板，在规模扩张方面的上升空间在缩小，而龙头房企的规模天花板则是中小房企规模的上限。

　　在严调控下，房企整体的规模增长速度正在放缓。据广发证券发布的数据，2016年和2017年龙头房企销售金额增速分别为41%和49%，在达到2017年的高位后开始下滑，2018年上半年降至30%。

　　受信贷政策影响，房企的销售回款率受制约，2017年上半年的销售回款率为71.7%，而2018年上半年则为70.5%。同时，部分房企的去化率下降。

　　7～8月的销售数据再次佐证了房企规模增速下滑的事实。克而瑞数据显示，7月32家房企合约销售金额环比下降37%，8月基本持平，仅环比微增1.3%。

　　资本故事未完待续

　　以规模论江湖地位的法则还能适用于新时代吗?

　　房地产是个“清零”的行业，一个周期结束了，一切需要从零开始，并不断刷新历史纪录。当规模达到高位，相应的股价也达到一定高位水平。如果没有更好的成绩支撑，意味着股价将存在下跌风险。

　　当规模增速下滑，规模带来的利润增长等红利逐渐释放后，摆在房企眼前的就是下坡路。资本对强者是善意的，同时资本是逐利的，当红利散去，资本残酷的一面开始显现。

　　凭借并购快速扩张的融创画风正在转变，孙宏斌坦言保持目前规模的难度不大，但要增长也很难，未来发展更加注重安全。

　　房企的规模天花板正在逐渐显现，这意味着房企单纯依靠规模扩张博取资本市场青睐的时代即将过去，很多房企开始不再刻意追求规模以及高周转。万科在几年前就已不公布销售目标;恒大早已转型，更加注重降负债和杠杆;遭遇安全事故危机的碧桂园正在控制发展速度，其一度引以为傲的高周转模式正在被抛弃。

　　规模保持适度增长之余，房企将战场扩围至多元化领域，物业服务、长租公寓，以及新能源汽车等，谁将成为地产之后资本续集的主角?

　　相关新闻：

　　2018年的期中考卷，并未难倒早有准备的中国头部28家上市房企。

　　根据Wind数据，2018年上半年，流量规模前28名房企的净利润平均同比增幅高达80%。

　　其中，融创(专题阅读)以近400%的净利润同比增幅惊艳地产界;但从净利润规模来看，恒大以530亿元成为当之无愧的“利润王”。

　　“博尔特”与“利润王”领跑行业

　　对于在“行业下坡期”龙头房企利润却“走上坡路”的现象，同策研究院总监张宏伟表示，这主要与龙头房企的规模总量、结转周期以及市场价格三方面有关。

　　“从总量角度来讲，大型品牌房企规模在不断增加，市场集中度进一步上升，即使在利润率保持不变的情况下，利润总额也会相应增加。”张宏伟说。

　　此次净利润增幅最快的融创和阳光城便与其规模在近两年不断“大跃进”有关。

　　2017年，融创实现合约销售额3652.6亿元，同比增长140%;阳光城实现合约销售额915亿元，同比增长88%。

　　“从结算周期来讲，今年上半年主要结算的大部分是2017年和一小部分2018年上半年的业绩。”张宏伟对《国际金融报》记者表示。

　　2018年上半年，融创和阳光城分别以389%和201%的净利润同比增幅成为头部房企中利润进步最为神速的两家。

　　对此，更有业内人士戏称，融创简直是地产界的“博尔特”，次次比赛都以破纪录的速度在向前狂奔。

　　但速度再快也追不上已提前起跑的人。

　　截至2018年6月30日，恒大实现净利润530亿元，不仅蝉联了行业“利润王”的宝座，并且进一步拉大与追随者之间的差距。

　　高达530亿元的半年净利，几乎等于碧桂园、万科、保利、绿地、融创等其他五大龙头的净利之和，甚至较腾讯的426亿元的净利润还要高出百亿。

　　对此，恒大有关方面对《国际金融报》表示，这与其超前的土地储备战略和成本控制有关。

　　恒大半年报显示，恒大土储成本为1683元/平方米，为龙头房企中最低。

　　此外，2017年，恒大提前偿还1129亿元永续债，释放出巨量利润空间。

　　世茂、远洋为何“拖后腿”

　　没有对比就没有伤害。

　　在头部房企净利润平均增速达到80%之时，世茂房地产却以-62.82%的净利润降幅，落在了最后。

　　为何世茂在“拖后腿”?

　　截至记者发稿，世茂有关方面并未作出回复。

　　世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛在此次2018年中期业绩会上曾表示，目前世茂房地产正处于高速发展阶段，去年拿了很多地，包括深圳龙岗239亿元的战略地块，有一半土地款安排在今年支付，因此2018年上半年负债有所上升。

　　世茂并非形单影只。

　　在头部28家房企当中，远洋集团上半年的净利润同比下降12.53%。

　　在一干同行纷纷高歌猛进之时，一直强调多元化布局的远洋集团已从去年底的业内销售排名27位下落至30位。

　　不仅如此，远洋集团的营业额为153.76亿元，较去年同期下降11%。

　　对此，远洋方面解释称，营业收入减少主要受阶段性结转节奏影响。未来，远洋将继续维持均衡搭配的项目组合，减轻个别市场波动的风险，并且更有效利用资源，使集团专注发展未来重点项目。

　　“但是从未来来讲，今年下半年以及明年，市场处于下行状态。一二线城市市场已经出现下行，三四线城市也在步入下行的通道。所以，未来整个市场状况并不利于企业未来的利润表现，等到明年上半年或者明年年报出炉时，市场会呈现一个下滑的态势。”张宏伟分析道。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、国际金融报)