土地流拍情况密现 如何看待分歧加大的房地产板块？

昨日港股多家知名地产股大跌，融信中国下跌10.71%，绿城中国下跌6.22%，碧桂园、华润置地、融创中国下跌超过4%，内资房地产股一天蒸发市值超过600亿港元。

　　而今天A股早盘保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超3%。此外，截至今年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

　　土地流拍情况密集出现，往往被视为楼市可能降温的重要信号。如何看待分歧加大的房地产板块？投资房地产股应注意哪些因素呢？

　　楼市降温 房地产股机会隐现

　　与地产股弱势表现不同的是，国家统计局数据显示，8月70个大中城市里，新房价格上涨的城市数量达到了67个，涨幅持平的城市有2个，下跌的城市仅1个，并且全国房地产市场库存数据已经跌至51个月最低。

　　今年的楼市，一边是很多城市的房价继续上涨，另一边，则是土地流拍情况的大量出现。年初以来，全国土地流拍已经超过800宗，而且流拍宗数呈现逐月增多的态势，被很多人视为楼市降温的信号。

　　而昨天，受到相关传闻的影响，港股中的中资房企股价大跌：旭辉控股集团大跌6.49%，绿城中国大跌6.22%，碧桂园、世茂房地产和绿地香港，下跌都超过5%。此外，华润置地、融创中国、中国恒大、富力地产和龙湖集团，跌幅也都超过了3%。

　　今天，A股房地产板块的表现基本一致，直接低开，新城控股低开5.09%，招商蛇口、万科、保利地产和华夏幸福，低开幅度都超过3%。

　　从整个房地产行业来看，在“房住不炒”和“遏制房价上涨”的主基调下，今年多数城市的房价依然在上涨，所以各地对于房地产调控的政策依然在不断加码，限购又限贷，加上整体的金融去杠杆，很多大型的开发商，也开始放缓了拿地开发的脚步。

　　从整个房地产板块的表现来看，可能也都体现了这一点，在一月份整个板块大幅拉升后，2月份开始就持续下挫，房地产板块指数，从最高的2063点，一路下跌至8月初的最低点1264点，最大跌幅超过38%。

　　但大幅下跌之后，地产板块的估值优势也在逐步体现，从目前A股129家房地产公司的估值来看，动态市盈率低于10倍的已经达到31家，占比24%，低于20倍的有66家，占比51%，这么低的估值在历史上也并不多见。

　　此外，今年前八个月，全国新房销售面积突破10亿平方米，销售额近8.94万亿元，再创历史纪录；房地产开发投资7.65万亿元，连续两个月出现双位数增长；房企购地1.64亿平方米，土地成交价款8177亿元，同比分别增长15.6%和23.7%。

　　一方面是政策调控，股价下跌，另一方面则是房价、销售量都在增长，房企估值越来越低。做投资，还是要看趋势，看公司业绩，往往最悲观的时候，也是机会开始出现的时候。

　　机构观点：房地产板块估值处于相对低位

　　近期地产板块股价表现弱势，在调控加码但行业融资有望边际改善的大背景下，如何看待地产板块的配置价值呢？各方机构是这样统计与解读的↓↓↓

　　东北证券认为，虽然流拍数量较多，但主要是因为供地节奏在加快，成交量依然很大。1-8月份，房地产开发企业土地购置面积为1.65亿平方米，同比增长15.6%，增速较1-7月提升4.3个百分点；土地成交价款8177亿元，增长23.7%，增速提高1.8个百分点。房企在新环境下变得谨慎，预计未来土地成交溢价率将进一步走低。

　　万和证券认为，从整体来看，近一年房地产指数行情表现相对较差。截至9月17日，沪深300指数与申万一级房地产指数近年累计涨跌幅分别为-16.61%与-27.08%；申万一级房地产指数近一年的前复权现金分红涨跌幅在28个申万一级行业中排名第17位。房地产板块市盈率为9.53倍，在行业排名中靠后，仅高于钢铁与银行的估值。

　　东吴证券认为，地产板块估值处于相对低位。截至9月份，地产板块市盈率和市净率均低于全部A股。从历史估值情况来看，申万一级房地产板块PE一路下行，相对上证指数和沪深300的溢价倍数已从2015年9月18日的1.58倍和1.88倍下降至2018年9月17日的0.81倍和0.88倍。预计地产板块下半年下行压力较小，加之目前估值较低，因此具有一定的配置价值。

　　上海投资者：房地产被低估但也应谨慎

　　今年半年报显示房地产公司业绩普遍增长，但房地产板块的表现却一直不温不火。目前房地产板块上市公司估值普遍在10倍市盈率左右，这样的房地产股票是否有投资价值？

　　不少上海投资者认为，虽然房地产公司业绩向好，但未能传导到股价上，主要是受调控政策的影响。目前板块整体估值不高，具有一定投资价值，但还是要选择里面的龙头企业。

　　A股上市房企估值几何？

　　昨天上午交易时段，港股房地产板块全线下跌，今天上午，A股房地产股票也几乎全线下跌。

　　今年以来，A股房地产板块跌幅超过25%，板块内共有138家上市公司，其中只有12家股价上涨，51家上市公司股价下跌超过30%，跌超50%有7家，分别为*ST天业，下跌73.7%，大港股份下跌68.4%，粤泰股份下跌58.8%，中弘股份下跌53.1%，光大嘉宝下跌51.9%，亚太实业下跌51.3%，海航基础下跌50%。

　　其中，在市值超百亿的49家上市公司中，市盈率在10倍以下的有29家，市盈率最低的分别为广宇发展、嘉凯城、金地集团、首开股份和荣盛发展，市盈率都在6倍以下。净资产收益率在5%以上的有28家，排名靠前的是中天金融、华夏幸福、广宇发展、华业资本和陆家嘴，净资产收益率都在10%以上。资产负债率超过80%的有19家，最高的是中南建设、绿地控股、绿城控股、信达地产和阳光城，负债率都在85%以上。

　　除此之外，市值最靠前的几家龙头房企的市盈率都在10倍以下，净资产收益率在5%到16%之间。

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下半年以来，全国土地市场高单价、高溢价占比趋于低位，土地市场迎来平稳理性的下半场。机构数据显示，8月土地市场交易量再创年内新高，同时成交均价、溢价率等指标持续走低。价格方面，月内三四线城市成交金额占比有所下降，一二线城市交易规模虽有所增加，但平均价格均环比回落。

　　近日，克而瑞研究中心发布的监测数据显示，8月土地市场供应幅数继续上涨，但整体供应建筑面积有所下滑，全国336城经营性土地供应建筑面积为27144万平方米，环比下降9%，供应幅数3882幅，环比涨幅为12%。

　　同时，8月受监测的城市土地市场成交建筑面积大幅增长，成交建面和幅数都创下年内新高。受监测的336城经营性土地成交共3122幅，同环比分别上涨20%和9%，成交建筑面积26605万平方米，同环比涨幅分别为68%和37%。

　　“在今年土地市场成交规模持续走高的基础上，8月成交体量再度大幅度增长。”克而瑞研究中心研究员吴嘉茗分析认为，这样的市场表现说明土地的需求量仍然维持在高位，但在不少省份明确“增加土地供应”、响应自然资源部“增存挂钩”机制后，供地力度加强，整个市场趋平特征更加显著。

　　价格方面，8月土地市场呈现量升价跌的走势。其中，受监测的300城经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落。吴嘉茗分析称：“8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同环比分别大幅下滑28%和34%，价格降至2017年以来的最低水平，平均地价显著下行，结合溢价率下滑、流拍地块维持高位等市场走势来看，土地热度确有降温。”

　　值得一提的是，8月恰逢上市房企年中业绩发布，大多数企业在发布业绩的同时表达了下半年审慎拿地的态度。业内分析认为，这主要是由于长期的政策调控仍无放松迹象，令企业对市场的预期受到影响，进而拿地态度发生转变。

　　吴嘉茗表示，总体来看，8月重点地块成交热度大幅下降。月内，土地市场整体以量涨价跌的走势运行，各能级的土地成交价格均有回落，企业拿地态度趋于谨慎，政府方面也有多个省市进一步加强了土地侧的供给力度，在政府和企业的双方作用下，土地市场进入“磨合期”。

　　克而瑞方面预计，接下来土地市场成交规模仍将维持高位。随着政府与企业在土地价格方面进一步磨合，未来重点城市流拍率会有所回落。但是受市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响，土地市场会迎来更加平稳、理性的下半场。

（房掌柜整理自经济参考报、央视财经）