楼市调控料仍继续保持稳定 首套房贷利率下调难掀潮

　　目前，部分银行按揭贷款利率高位回调，也有银行首套房贷款平均利率较上月持平，但放款速度有所加快。多位专家表示，年关将近，银行房贷额度较为充足是利率下行的主要原因。政策框架内，房贷市场的治理趋严并未改变，短期内大幅下调首套房贷利率的可能性较小，楼市调控料继续保持稳定。

　　房贷利率回调放贷速度加快

　　10月以来，我国多个一二线热点城市部分银行房贷利率上浮幅度出现一定回调。

　　在北京，个别银行下调了房贷利率。比如民生银行将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。不过，工农中建四大行的首套房贷利率仍然维持在10%。一位商业银行北京某支行的个贷经理向中国证券报记者表示，该行当前首套房贷利率仍较基准利率上浮10%，并且在近期内无进一步回调空间，明年回调几率也很低。

　　总体来看，北京房贷利率呈现稳中略降的态势。融360监测数据显示，10月北京首套房贷款平均利率为5.47%，环比下降0.36%，利率平均值较上期下跌2基点。二套房贷款平均利率为5.90%，环比下降0.17%，利率均值较上期下跌1基点。

　　记者了解到，除北京外，上海、广州、武汉、南京、杭州等地首套房贷利率均有所回调。其中，从广州来看，中国银行将首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%后，四大行在广州地区均执行首套房贷上浮10%的利率水平。

　　除了利率高位回调之外，北京多个区域的房地产中介人员对中国证券报记者表示，相较于今年上半年，当前个人住房按揭贷款从提交申请到批贷、放贷的流程都大大加快，资质好、信息清晰的申请一个月之内基本都能放款到账。“一是很多存量单子上半年就消化得差不多了;二是银行方面表示，最近两个月的额度比较充足。”

　　在二线热点城市南京，一位刚刚购房的消费者向记者表示，虽然贷款的审核一直很严，但如果是首套房的话，放款速度会很快。“一个星期我的贷款就下来了。”

　　银行额度充足

　　“利率是市场化的，额度足了，利率就会下行。”恒大研究院副院长、首席房地产研究员夏磊表示，今年的房贷额度呈现前紧后松的局面。现在央行的流动性传导到了银行间市场，利率债利率下行，银行额度相对宽松，房贷利率呈现下行趋势。以上海为例，银行额度较为充足，所以首套房一直存在基准及以下利率。

　　“从近期看，银行推销贷款业务的电话明显增多。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，对于目前的银行贷款政策来说，不排除存在一种心态，即部分贷款的额度还剩下较多，所以到了年底，还是有加快完成任务的考虑。总体上说，出现利率高位回调也体现了当前房地产市场的一些微妙变化。

　　融360大数据研究院房贷分析师李唯一表示，利率回调的银行市场占有率有限，回调可能是出于业务调整规划，希望提升市场份额、获得竞争优势。另外，这些银行之前的按揭利率水平就处于较高位置，回调之后也就接近当地的平均水平。同一银行的调整也往往因地而异，多为地区性调整，未表现出同一银行全国性调整，影响较小。在政策范围内，这些银行下调利率既有出于自身竞争力的考虑，也有利于增加刚需贷款的选择范围。

　　按揭利率短期不会大幅回调

　　Wind数据显示，北上广深四个一线城市最近的首套房贷平均利率低点分别在2016年的7月、3月、9月、6月出现;截至今年9月，上海和深圳首套房贷利率一路上升;北京出现过两次回调，广州出现了一次回调，回调幅度均不超过0.02个百分点。相比9月，北京、广州10月均出现回调，上海、深圳则持平。

　　“按揭利率可能即将见顶。”交行金融研究中心高级研究员夏丹认为，全国首套房按揭利率截至10月已连续上涨22个月。从近几个月的走势来看，上升速度已经逐月放缓。10月平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上升0.18%，已是最小幅度。另外，下调利率上浮成数也反映了银行有发展按揭贷款的意愿。

　　“不过，由于遏制房价上涨任务依然面临较严峻的形势，预计大幅下调按揭利率的可能性较小。”夏丹表示，事实上，银行对于综合回报水平较高的开发贷和按揭贷的业务发展诉求一直不低，在市场化情况下，甚至存在较为明显的扩张倾向。但政策对于相关贷款有所限制，银行很难明显放大房地产信贷投放，特别是对于长期采取总量控制和名单管理的开发贷款。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，严格执行差别化信贷政策仍是基本方向，银行在房地产信贷方面并未松动。整体来看，目前房地产信贷投放量仍然控制在较为稳定的水平，而对实体企业、民营企业的信贷投放力度会加大。

　　而在严跃进看来，利率未来还是有可能上升的。与之相对的，贷款额度则有可能会放大。对于购房者而言，关注额度比利率或更有意义。

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　　多个渠道信息汇总，房地产市场相较往年“金九银十”，虽开发商打折出售屡见不鲜，却也难拉动房地产销售的快速回温。相应的，房贷增速也已连续多月放缓。

　　根据央行近日公布统计数据，10月住户部门贷款增加5636亿元同比多增约1100亿元。其中主要为按揭贷款的中长期贷款增加3730亿元，受金九银十后市场规律影响环比下跌13.44%，但比去年同期仅多增20亿元，涨幅仅为0.55%。按揭贷款增量规模已连续3个月保持下跌。

　　而房贷额度从紧张回归相对充裕。21世纪经济报道记者采访中发现，多个房贷热门城市已出现部分银行房贷利率有所回调，且这一趋势正在继续扩大。北京、深圳、广州、杭州、宁波、南京、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象，下调幅度基本在5个百分点。

　　房贷利率差异化升降

　　根据融360发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，刷新年内新高，保持连续22个月上涨。而全国二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP，达到6.07%，也创出年内利率新高。

　　但21世纪经济报道记者实际采访中发现，虽然房贷利率整体保持上行，但与以往全面火热的趋势不同，多个一二线城市的部分银行，利率有下调趋势。

　　北上广深四大超一线城市中，除上海因本身房贷利率已处低位未见下调外，北广深房贷利率均有不同程度松动。

　　比如北京地区，大多数银行实行首套房基准利率上浮10%，二套房基准上浮20%，如四大行、交通银行、中信银行、华夏银行、招商银行、北京银行等。但部分原本定价较高的股份行和外资行利率出现回落。

　　民生银行北京某支行个贷经理表示，此前首套房贷利率为基准利率上浮20%，10月以来，下调为基准上浮15%。某外资行个贷经理则表示，为了吸引更多优质客户，临近年底二套房利率可以做到基准上浮11%，而且客户可以在没有签订合同前先进行房贷预审批锁定优惠利率。

　　广州某房产中介经理对21世纪经济报道记者表示，从10月中国银行下调首套房贷利率，从上浮15%下调为上浮10%后，目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。而部分此前定价较高的股份行利率也出现松动，如光大银行、民生银行执行目前首套上浮25%，较此前下调了5个百分点。

　　深圳某房产中介客户经理介绍，以四大行、招商银行、平安银行为主的多家银行普遍执行首套房银行贷款利率上浮15%，个别定价较高的股份行、城商行出现利率下调。

　　此外，佛山、杭州、南京、厦门、宁波等房市较热的城市也出现了不同程度的利率松动。

　　宁波某股份行个贷经理表示，今年6月份以来，宁波区域内的部分国有大行首套房从上浮15%上调为上浮20%，二套房从上浮25%调整至上浮30%。而在近期利率有所松动，对一些合作的开发商的优质客户可以拿到首套上浮15%的优惠利率。虽然只针对优惠客户，但已经反映出房贷走向的变化。

　　杭州房贷利率也有明显松动，21世纪经济报道记者获悉，10月以来，四大行中工商银行和中国银行的部分网点，在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。股份行和外资行中，中信银行、汇丰银行也对房贷利率进行了下调。

　　此外，佛山地区的部分银行分支机构，如邮储银行、汇丰银行、佛山农商行等也下调了首套房贷利率，下调幅度在5个百分点左右。南京、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调，降幅也在5个百分点。

　　房贷放款普遍提速

　　北京某地产中介经理表示，房贷实际确实出现松动，但从整体数据层面利率变化不大，甚至还有上行，主要原因在于发放房贷的主力银行是四大行和当地的主要城商行，和几家大的股份行，这些体量大的银行，一般利率调整较为统一。

　　他指出，具体表现在房贷最紧张的时候，可能需要排队三四个月，即使有‘价高者得’，但整体对外利率都是维持不变的。而定价较高的银行一般是本身房贷额度就不充裕，体量很小的股份行和城商行，即使利率调整，对整体市场影响也不大，所以数据上看目前的利率松动并不显著。

　　他还指出，房贷出现松动的最直观表现是，相较于前期的额度紧张、银行审核严格、放款缓慢、贷款容易遭拒等现象，现在只要借款人资质良好，基本就能顺利通过审批，速度最快的只要5个工作日即可放款。相较此前动辄排队三四个月，等待额度，已是天壤之别。

　　广州某大行个贷业务人士介绍，整体来看，不能定论房贷利率将下调，因为目前看基本维持原来的利率，只是部分定价较高的银行受市场供需影响回调利率“随大流”了。但房贷利率定价本质上还是看房市政策，整体下调的空间可能不大。

　　珠海某股份行个贷业务人士透露，作为房贷业务较多的股份行，虽然当地不同区域房价不同程度波动，但房贷业务开展却是保持“平稳”，无论利率还是政策都维持不变，且并未有调整倾向。虽然房价有波动风险，但银行视角，房贷仍是优质资产，只是受市场影响，加之风控不会降低，虽然额度充足，放款加速，但业务量仍有较大下滑。

　　某券商分析师表示，结合市场实际表现看，房贷上浮的情况可能会有下降的空间，但降息不可能，所以房贷下降很困难。而且目前房贷政策依然是抑制房价过快增长，这个角度看，对于房地产市场依然谨慎，短期不会改变。“所以目前部分城市出现的房贷利率下调，额度充裕，主要是目前市场供需导致，难言长期普遍趋势。”

　　(房掌柜整理来源自新华网、21世纪经济报道)