【掌柜日报】2018年房地产销售刷新历史纪录 房企进入换挡期

1月21日，国家统计局发布《2018年1~12月全国房地产开发投资和销售情况》显示，1~12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比上期回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。12月份，房地产开发景气指数（简称国房景气指数）为101.85，比11月份回落0.09点，已是连续第三个月回调。

      2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

      “全国商品房销售再次刷新了历史房地产销售纪录，12月单月销售也刷新了历史记录。”中原地产首席分析师张大伟指出，“除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨已经乏力，楼市拐点已经出现。”

      历史上首次单月销售2万亿

      根据国家统计局公布的近四年全国房地产开发投资数据：

      2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，销售额87281亿元；

      2016年，全国商品房销售面积157349万平方米，销售额117627亿元；

      2017年，全国商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元；

      2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元。

      在房企年末销售冲刺下，2018年12月也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，并首次单月销售2万亿元（1~11月商品房销售额129508亿元）。从区域看，中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。

      张大伟认为：“二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然以去库存为主。从全国市场看，虽然分化趋势持续，但上涨依然是主流。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。”

      观察2018年市场走势，已连续多月出现涨幅明显放缓趋势，尽管12月经短期冲刺销售有所上行，但从9~11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。“市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免。”张大伟说。

      土地购置数据下调

      2018年，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1~11月回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。

      其中，住宅投资占房地产开发投资的70.8%，为85192亿元，增长13.4%，比1~11月回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。

      分区域来看，中部区域拉低了全国平均数据。中部地区投资25180亿元，增长5.4%，增速比1~11月回落0.5%；东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速回落0.4个百分点；西部地区及东北部地区投资增速继续提高：西部地区为26009亿元，增长8.9%，增速提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，增速提高1.3个百分点。

      除中部区域外，全国房地产开发投资依然处于高位，但值得注意的是，全国土地购置量价双双出现下调。

      2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1~11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1~11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。

      “2019年如果政策不变，市场将出现明显调整。”张大伟预测。

      销售处高位支撑房企资金链

      2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，但增速比1~11月份回落1.2%，比上年回落1.8%。

      与1~11月数据相比，房企国内贷款、利用外资等降幅进一步扩大；自筹资金、定金及预收款增幅放缓。房地产开发企业2018年国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

      张大伟认为，销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行，部分市场的非理性购房得到了抑制。

 对于房地产开发贷款余额上涨迅速，他指出，主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企资金压力依然较大。

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      虽然2018年全国房地产开发投资继续保持高速增长态势，但销售情况却较上年有所放缓。昨日，国家统计局发布的数据显示，2018年全国房地产开发投资比上年增长9.5%，同比提高2.5个百分点；商品房销售面积比上年增长1.3%，同比回落6.4个百分点，商品房销售额增长12.2%，同比回落1.5个百分点。

      2018年全国房地产开发投资与销售数据背离，究其原因，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受记者采访时表示，受去库存政策影响，房地产企业的库存情况处于较低水平，导致房地产开发投资增速虽然在近几月有所下滑，但依然处于高位；而随着棚改货币化安置政策的逐步退出，商品房销售面积和销售额下降较快。事实上，从全年商品房数据可以看出，在去年7月份中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”后，自8月份开始，房地产市场迅速降温，商品房开发投资、销售面积、销售额等数据均有所下降。

      上海易居研究院智库研究中心总监严跃进分析称，从2018年全国房地产开发投资数据来看，这与当前房地产市场调控以及调整出现了明显背离，从侧面说明供给端依然亢奋。所以，从这一角度来看，企业心态依然积极，虽然数据上已呈现降温态势，但房地产开发投资这一指标依然表现出积极的信号。

      虽然去年全年房地产开发投资依然保持高速增长，但增速比去年前11个月回落0.2个百分点。对此，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时分析称，投资增速放缓主要受两方面因素影响：一是政策因素。在2018年房地产市场整体调控政策不放松、各地调控手段不断升级的背景下，中小房企投资明显乏力；二是房企融资持续承压。虽然在2018年第四季度市场流行性有了较为明显的缓解，但对于房企的直接拉动作用仍有限，这直接导致了房企投资“捉襟见肘”。

      展望2019年，张波认为，房地产开发投资将进入新一轮“换挡期”，可以用“两个回落、两个趋稳”来形容，即销售回落、增速回落，土地趋稳、信心趋稳。与此同时，2019年在因城施策、分类指导的调控要求下，以及保持“房住不炒”、强化舆论引导和预期管理的背景下，房企开发投资进入“换挡期”的具体表现将呈现三方面特点：首先，房企将由快速扩张变得更为理性，无论在拿地节奏还是开发速度上都会有所优化；其次，部分房企的关注点将从规模进一步转向提质增效；最后，预计2018年商品房销售面积和金额双双增长的现象在2019年将很难再次出现，也就是说，2019年销售面积同比2018年将出现回落。

      （来源：每日经济新闻、证券日报）