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楼市小阳春背后隐藏变数 两会后房地产市场消息从未消停

来源:房掌柜  整理 厦门房掌柜  2019-03-20 09:16:34
[摘要]一会是多个城市房贷利率下调,一会是国管公积金政策发生变化,一会又是房地产税加快布局。

全国两会之后,房地产市场的新闻就没有消停过。

  一会是多个城市房贷利率下调,一会是国管公积金政策发生变化,一会又是房地产税加快布局……有松有紧,有严有宽。但真实情况是什么?反映了哪些趋势?多变背后有什么是不变的?想看懂近期楼市,直接往下看——

  个人房贷利率下调 购房者观感最为直接

  近日,有报道称,多地房贷利率下调。实际情况如何?

  记者日前就首套房、二套房个人房贷政策走访了北京、深圳等地四大国有银行及多家股份制银行、城商行的个人贷款业务部门。

  目前北京地区首套房个人房贷利率普遍执行基准利率上浮10%,二套房利率普遍执行基准利率上浮20%,此前最高分别上浮20%和30%。记者从21世纪不动产业务员处了解到,北京地区个别城商行的二套房贷款利率最低可执行基准利率上浮15%;个别外资银行首套房贷款利率最低可执行基准利率上浮5%,二套房利率最低为基准利率上浮10%。但外资银行对贷款申请人及房屋本身的审核门槛都较高。

  上海地区首套房个人房贷款利率为一线城市最低,四家国有大行和招行等股份制银行的首套房个人房贷利率最低可执行基准利率九五折优惠。民生银行首套房个人房贷利率执行基准利率。

  深圳地区个人房贷利率上周再次下调。民生银行深圳地区个贷业务员告诉记者,约从8日开始,深圳各大银行陆续下调个人房贷利率,该行也跟进做出调整:目前首套房个人房贷利率最低为基准利率上浮5%,二套房个人房贷利率最低为基准利率上浮10%,此前分别上浮10%和20%。

  除了一线城市有所调整,南昌、南京等部分二三线城市个人房贷利率也在下调。某股份制银行南昌地区支行行长告诉记者:“此前我们首套房个人房贷利率上浮超过20%,目前调整至上浮10%-15%。”

  个人房贷利率调整,购房者的观感最为直接。深圳地区购房者王女士表示:“我是刚需购房,提交贷款申请时没想那么多。但贷款审批后发现房贷利率从原本以为的上浮10%,变为上浮5%,还是很让人惊喜。”王女士算了一笔账,自己25年期的贷款(等额本息计算),利率上浮10%的利息支出总额为164.52万元,而利率上浮5%的利息支出总额为155.84万元,前后相差近10万元。

  除利率下调,银行审核批贷流程也明显加快。记者以购房者身份咨询链家、我爱我家等房地产中介人员时获悉,目前北京地区贷款审批在资料齐全的条件下至多需要5个工作日。房屋过户完成后,抵押登记工作一般需要5个工作日,而在抵押完成后的5-10个工作日即可放款到账。从抵押登记到放款只需20天至30天。

  国管公积金有变?看看再出手

  春江水暖鸭先知。二手房成交量一直是房地产市场风向标。

  中原地产首席分析师张大伟说,上周北京二手房网签春节后首次超过了4200套,明显处于高位。北京二手房市场零界点是月成交1.5万套,价格就会明显上涨。难道楼市上涨一触即发?

  实际上,是最近国管公积金将 “认房又认贷”的传闻,刺激了一拨人恐慌性签约。

  不过,公积金管理中心中央国家机关分中心已经表示,目前暂无调整,下一步的相关政策还须以官网发布为准。

  张大伟进一步分析说,国管公积金在正常年份只占公积金贷款的12%左右。在北京,一套普通刚需住宅起码400万元以上,公积金贷款最高只能120万元。对首付能力低的刚需来说,国管公积金显得很“鸡肋”。

  因此,该政策变化与否影响不大,但公积金政策信贷继续收紧对于最近的楼市小阳春来说,会有一定的打击。

  官方11天六提房地产税 居民税负不会增加

  近日,政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻办吹风会上表示,房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。这是3月5日至15日,短短11天内官方6次提及房地产税。

  郭玮介绍,关于房地产税立法,中央经济工作会议也提到了这个问题,现在已经列入人大立法规划。在这个推进过程中,要做大量的研究,包括对过去一些地方搞的房产税相关的试点进行认真分析和总结,这方面有大量的、非常艰巨的任务要去做。

  “从国务院层面来看,就是要做好前期工作,为立法的推进做好最基础的准备。”郭玮表示,“当然,要进行大量的调研,要认真分析当前的形势,要制定不同的方案,广泛征求各方面意见,这可能是一个比较复杂,也是一个比较艰巨的任务,确实需要大量的工作,有关部门已经在有条不紊地推进。”

  中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群表示,从目前看,列入立法计划和进入立法程序还有一定的不同,目前还有操作性问题需要进一步研究完善,比如房价、税率、人均住房面积的设定,比如房地产税和土地使用税、土地增值税、土地出让收入之间的关系,此外还有出台的时机、老百姓的接受程度、经济的承受程度等,还有大量的前期准备工作需要完成。

张依群表示,房地产税立法在中央层面应该侧重于原则性、指导性和战略性,在地方层面应该侧重于实用性、操作性和可持续性,在国家立法的总体框架下应给予地方一定的政策空间,赋予地方一定的自主权,做到因地制宜和有利于地方经济健康发展。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示,对于普通家庭而言,房地产税出台的影响比较有限,即便是全面征收,也会有一定的免征面积或纳税之后的退税政策安排。换句话说,房地产税不会明显增加普通居民的税负。

  楼市多变,这些不变要看懂

  楼市多变,但万变不离其宗,把握好以下三点,不为多变而焦虑。

  第一点,一城一策,因城施策。

  无论是房贷利率下调还是公积金政策收紧,实际上,都符合“一城一策”这一逻辑。这一逻辑就是从各地实际情况出发,有什么问题,就解决什么问题,而不能简单地理解为政策松绑或收紧。

  当然,尽管中央层面的政策基调大概率保持平稳,但在“一城一策”背景下,各地方政府在房地产调控方面可能将拥有更大的自主权。

  第二点,房住不炒的原则不变。

  在刚刚过去的全国两会上,住建部部长王蒙徽提出五个“坚持”,第一个就是坚持房子是用来住的,不是用来炒的。

  房住不炒,意味着限制炒房的核心逻辑没有发生根本变化。更主要的是,房住不炒政策的重点已经从短期措施向长效机制过渡。所以,一些地方临时性措施的松动或者退出不值得大惊小怪。

  第三点,稳定预期,做好政策储备。

  政策不变,并不代表着房地产调控已经到位了,围绕主基调“稳”,还有很多工作要做。

  监管部门提出了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,稳预期是其中的重点。稳定预期,需要做好政策储备,夯实城市主体责任,及时监控和处理房地产市场出现的异动,坚决防范和化解房地产市场风险。

  “促进房地产市场平稳健康发展”,绝不是一句空话,您看懂了吗?

  (房掌柜整理自证券日报、中国证券报、经济日报)

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责任编辑:刘锦玲

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